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안장원 중앙일보 부동산팀장

공시지가 올리면 분양가도 오르는데…상한제 딜레마

재건축 공사를 위해 기존 건물을 철거하고 나대지로 조성한 빈 땅. 공시지가가 민간택지 상한제 분양가에 연동돼 공시지가가 많이 오르면 상한제 분양가도 같이 상승한다.

재건축 공사를 위해 기존 건물을 철거하고 나대지로 조성한 빈 땅. 공시지가가 민간택지 상한제 분양가에 연동돼 공시지가가 많이 오르면 상한제 분양가도 같이 상승한다.

정부가 추진하는 투기과열지구 민간택지 분양가상한제가 정부의 주요 정책인 공시가격 현실화의 발목을 잡는다. 민간택지 상한제 불똥을 정부 스스로 맞는 셈이다. 임기응변식 정책이 자초한 자충수다. 
 

상한제 분양가 주요 변수가 택지비
표준지공시지가 기준으로 감정평가
공시가격 현실화하면 분양가 뛰어
올해 강남 분양가 3.3㎡ 500만원 오른 셈

정부는 민간택지 상한제 분양가를 좌우하는 택지비를 표준지공시지가를 기준으로 산정하도록 관련 기준 개정을 추진하고 있다. 공시가격 현실화를 위해 공시지가를 올리면 정부가 가격을 더욱 낮추려는 상한제 분양가를 되레 올려주는 모양새가 된다. 
 
정부는 민간택지 상한제 시행을 위한 관련 법령 개정안을 입법예고(다음달 23일까지)하면서 민간택지 상한제 분양가 산정 기준 개정안도 함께 입법예고했다.
  
택지공급가격으로 인정하는 감정평가금액을 표준지공시지가를 기준으로, 공시지가와 크게 차이 나지 않은 범위에서 감정평가하게 했다. 감정평가금액이 표준지공시지가와 격차가 많이 벌어지면 재평가할 수 있다. 택지공급가격이 표준지 공시지가 수준에서 감정평가될 수밖에 없다.  
 
앞서 정부는 올해 공시가격 현실화를 위해 올해 공시가격의 시세 반영률을 소폭 올렸다. 지난해와 비교해 표준지공시지가 62.4→64.8%, 표준단독주택 51.8→53%다. 
 
시세반영률이 올라가면서 공시가격 상승률이 실제 시세 상승률 이상으로 많이 올라갔다. 표준지공시지가 9.42%, 표준단독주택 9.13%였다. 서울이 평균을 웃도는 13.87% 상승했고, 강남권 상승률은 강남구 23.13%, 서초구 14.28%, 송파구 9.73%다. 올해 공동주택 시세반영률은 68.1%로 지난해와 같다.  
 
정부는 올해 전체적인 시세반영률 제고보다 유형별 형평성에 공시가격 현실화의 초점을 뒀다. 상대적으로 높은 공동주택 시세반영률은 유지하고 토지와 단독주택 시세반영률을 우선 올린 것이다.
 
 
표준지공시지가 상승에 따른 상한제 분양가 인상 효과가 얼마나 될까.    
 
 
서초구 반포동 일대 공동주택 용지 표준지공시지가가 올해 3.3㎡당 5025만원으로 지난해(3570만원)보다 1500만원가량(41%) 상승했다. 이를 분양가로 환산하면 3.3㎡당 500만원 차이다. 강남구 개포동 일대에선 올해 표준지공시지가가 3.3㎡당 600만원 올라 분양가는 3.3㎡당 200만원 인상 효과가 있다.  
 
 
내년 표준지공시지가도 올해 못지않게 오를 것 같다. 올해 들어 6월까지 서울 대지 기준 땅값 상승률이 2.24%로 지난해 상반기(2.56%)와 비슷하다. 올해 상반기 강남권 상승률이 2.18~2.37%로 지난해 같은 기간(2.32~2.58%) 수준이다. 이 추세가 이어지고 정부가 표준지공시지가 시세반영률을 더 올리면 내년 강남권 표준지공시지가 상승률이 올해와 비슷할 수 있다.  
 
 
반포동 일대 표준지공시지가 상승률이 20%이면 3.3㎡당 1000만원 상승하고 상한제 분양가는 3.3㎡당 300만~400만원 정도 오른다.  
 
민간택지 상한제가 시행되면 공시지가를 둘러싼 정부와 재건축·재개발 조합의 입장이 정반대로 바뀔 전망이다. 정부는 낮추고, 조합은 올리는 게 각자에게 유리해진다.  
자료: 국토부

자료: 국토부

정부의 감정평가 기준 강화로 상한제 분양가에 반영되는 택지공급가격이 표준지공시지가와 비슷할 것으로 업계는 보고 있다. 정부가 입법예고한 감정평가 방식이 사실상 현재 표준지공시지가 산정과 별 차이가 없기 때문이다. 표준지공시지가도 감정평가를 거쳐 정해진다. 현실화하지 않은 개발이익을 배제한다. 아파트 용지는 주변 거래사례가 없고 임대수익을 내지 않기 때문에 조성비용 등 원가로 산정한다.
 
업계는 표준지공시지가에 아파트를 짓기 위한 대지로 조성하는 데 들어가는 비용 정도만 감정평가금액에 반영될 것으로 본다. 철거비용과 대지 조성 토목공사비다. 이는 대지면적 3.3㎡당 100만~200만원 정도다. 강남권 표준지공시지가의 10%도 되지 않는 금액이다. 
 
올해 표준지공시지가를 기준으로 보면 강남권에서 가장 비싼 상한제 가격이 3.3㎡당 4000만을 넘기 어려울 것이란 예상이 많다.
 
민간택지 분양가상한제가 불똥을 예기치 못한 곳으로 튀기면서 곳곳에서 파열음을 내고 있다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
 
 
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