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자산 20억원 70대 은퇴자 “보유세·양도세 걱정돼요”

자산의 대부분을 부동산으로 갖고 있는 은퇴생활자 김 씨(70)의 가장 큰 걱정은 세금 문제다. [연합뉴스]

자산의 대부분을 부동산으로 갖고 있는 은퇴생활자 김 씨(70)의 가장 큰 걱정은 세금 문제다. [연합뉴스]


Q.
서울 강동구에 사는 김 모(70)씨. 은퇴생활자로, 최근 교회 일을 하던 부인도 정년 퇴직했다. 둘 사이엔 미혼인 아들 하나가 있다. 아들은 전세를 얻어 따로 나가 살고 있다. 부부가 모두 은퇴한 상태라 수입이라곤 남편이 타는 개인연금 80만원이 전부다. 부족한 생활비는 아들이 주는 용돈으로 충당하고 있다.

보유 자산은 거주 아파트외 20년전 돌아가신 아버지로부터 상속받은 제주도 소재 집과 땅, 상가 등 부동산과 주식이 있다. 금액으로 따지면 19억원 정도다. 상가는 노후에 월세를 받을 목적으로 샀지만 재건축이 지지부진해 아직 수입이 나오지 않고 있다. 자산의 대부분이 부동산이다 보니 가장 걱정되는 것은 종합부동산세, 양도세 등 세금 문제다. 매달 170만원씩 발생하고 있는 적자도 빨리 해소해야 한다.
 

올해 보유세 140만원 예상

 
A. 먼저 종부세부터 따져보자. 먼저 조정대상지역(서울)내 아파트와 비조정대상지역(지방)의 주택을 보유하고 있으므로 종부세는 중과되지 않는다. 3주택을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택 이상인 경우에만 종부세가 중과된다. 강동구에 보유한 거주 아파트의 기준시가는 8억원 내외고, 지방의 아파트는 1억 3000만원으로 합산하면 9억3000만원이 된다.
 
1세대 1주택자는 종부세 과세표준 계산시 9억원을 차감해주지만, 김 씨는 2주택자에 해당되므로 6억원을 차감한 3억3000만원에 대해서만 과세된다. 따라서 올해 내야할 재산세와 종부세는 140만원 정도다. 만약 거주 아파트를 배우자와 공동 명의로 할 경우 증여가액이 6억원 이하라야 증여세를 내지 않는다. 그러나 이의 4%인 2400만원을 취득세로 내야 해 절세측면에선 크게 도움되지 않는다.
 
주택을 팔 때 어떤 순서로 해야 양도세를 절세할 수 있는지도 알아보자. 결론부터 이야기하면 강동구의 거주 주택을 먼저 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 상속받은 제주도 주택을 먼저 양도한다면 양도세가 발생한다. 양도세 비과세 측면만 따진다면 거주 주택을 팔아 1주택을 만든 다음 제주도 집을 파는 것이 옳다. 그러나 강동구 아파트는 재산가치가 크기 때문에 단순히 세금 줄이는 문제로만 접근해선 안된다.
 
재산리모델링 8/26

재산리모델링 8/26

 
상속받은 제주도 집과 땅은 매각을=강동구 아파트는 9호선 연장이란 호재와 재건축 이슈가 있어 장기적으로 보유를 추천한다. 부부의 노후자금 마련과 아들 결혼 지원 등을 감안할 때 여러모로 보유 실익이 큰 부동산이다. 또한 재건축이 진행중인 상가 역시 노후의 현금흐름 확보 차원에서 보유가 바람직하다. 상속 받은 제주도 땅과 주택은 매각해 부족한 유동성을 보완하는 것이 좋겠다.
 
보증금 1억원의 전셋집에 살고 있는 아들은 아직 미혼인데다 김씨의 거주 아파트가 대형 평수인 점을 감안해 합가하는 것이 나을 듯 하다. 돌려받을 보증금 1억원으로 당분간 생활비 적자를 메우는데 사용했으면 한다.
 
실손보험·간병보험 들어라=김 씨네는 보장 자산이 없다. 수입이 없다시피한 상황에서 보험 가입 여력이 없지만 부동산 매각 등으로 현금흐름이 생기면 반드시 보장성 보험을 구비해야 한다. 먼저 실손보험과 간병보험을 가입하도록 하자. 실손보험 보험료는 월 10만원 정도면 될 듯 하다. 간병보험은 월 15만원으로 치매 등 발병시 매월 100만원과 2000만원의 진단금을 보장받을 수 있다. 누구나 나이가 들면 치매가 발생할 소지가 있다. 이는 자식들에게 부담 요인으로 작용하는 만큼 이를 감안해 보험 가입을 추진하는 것이 좋다.
 
보유 주식 팔고 월지급식 상품 사라=그간 마이너스 현금흐름 때문에 마음 고생이 컸을 줄 안다. 먼저 현재 보유 중인 3억3000만원주식를 순차적으로 매도하길 권한다. 지금 증시 상황이 매우 좋지 않아 매도 타이밍을 잡기 어렵지만 반등 기회를 이용하면 보유 주식의 분할 처분에 성공할 수 있을 것으로 보인다. 주식 매도로 손에 쥐는 3억3000만원 가운데 3억원은 월지급식 상품을 가입하고, 나머지 3000만원은 전세보증금 1억권과 합쳐 은행에 넣어두고 생활자금으로 쓰도록 하자.
 
ELT(주가연계신탁)의 경우 수익률 4% 기준 매달 105만원의 현금흐름이 생긴다. 여기에 상가의 재건축이 완료되면 월세 수입도 예상돼 매달 170만원씩 발생하는 생활비 적자를 해소할 수 있으리라 여겨진다. 만약 제주도 소재 집과 땅의 처분에 성공한다면 부부의 노후자금은 물론 아들의 결혼자금까지도 어렵지 않게 마련할 수 있으리라 믿는다. 
 
◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터)

이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터)

 
◆ 재무설계 도움말=이태훈 KEB하나은행 강남 PB센터 부장, 노철오 은퇴부동산연구소장, 이항영 선경세무법인 본점 대표, 정성안 오렌지라이프생명 MEGA 지점 부지점장
 
◆ 후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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