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주택 면적>상가 면적, 주택만 1가구 1주택 양도세 비과세

[김종필의 세테크] 상가겸용주택 양도세

장남씨와 막둥씨는 상가겸용주택의 양도세가 대폭 오를 거라는 뉴스를 접한 후 걱정이다. 장남씨는 상가겸용주택 A를 20년 전에 10억원에 취득했는데 현재 시세가 40억원이다. 막둥씨는 상가겸용주택을 5년 전에 5억원에 취득했고 현재 시세는 8억원 정도이다. 장남씨와 막둥씨의 상가겸용주택은 모두 주택면적이 상가보다 크다.
 

2022년 1월 1일 이후 세제 개편
9억 넘고 주택이 상가보다 크면
상가 부분 양도차익은 과세 전환
9억 이하는 전체 비과세 그대로

세제 개편으로 앞으로 1가구 1주택이면서 매도가격이 9억원을 초과하고 주택면적이 상가면적보다 큰 상가겸용주택만 양도세가 오른다.
  
면적비율 차이 적을수록 많이 올라
 
그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

겸용주택으로서 주택면적이 상가면적과 같거나 작은 경우에는 주택 부분만, 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받는다. 그런데 정부 발표 안에 따르면 주택면적이 상가면적보다 큰 경우도 주택 부분만 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것으로 바뀔 예정이다. 다만 주택매도가격이 9억원 이하인 경우는 종전과 동일하게 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용할 예정이므로 9억 초과 고가주택만이 정부 발표 안의 영향을 받게 된다.
 
막둥씨의 상가겸용주택 매도가격이 9억원 이하라면 정부 발표 안의 영향을 받지 않는다. 따라서 2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우에도 전체 양도차익에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 9억을 초과한다면 2022년 1월 1일 이후 양도시 주택부분의 양도차익에 대해서만 양도세 비과세가 적용되고 상가분 양도차익은 모두 과세로 전환된다.
 
장남씨의 경우 이미 매도가격이 9억원을 초과하였으므로 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 전체 양도차익에 대해 양도세 비과세를 적용받을 수 있지만(9억원 초과분에 대해서만 양도세 과세) 2022년 1월 1일 이후 양도하면 주택분 양도차익에 대해서만 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 2년 이상 거주한 경우라면 9억 초과 주택분 양도차익에 대해 24%~80%(연 8%)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 하지만 상가분 양도차익에 대해서는 양도세 비과세가 배제되고 6%∼30%(연2%)의 장기보유특별공제를 적용받게 된다.
 
매매차익이 크고 주택과 상가의 면적비율 차이가 적을수록 보유 기간이 길수록 양도세가 많이 오른다. 장남씨의 상가겸용주택의 양도세는 주택과 상가의 면적비율 차이와 보유 기간에 따라 영향을 받는 정도가 달라진다. 보유 기간이 길고 상가면적비율이 50%에 가까울수록  정부 발표 안의 영향을 더 크게 받는다. 그 이유는 상가분 양도차익인데도 불구하고 주택분 양도차익으로 취급되어 큰 혜택을 받았었는데 2022년 1월 1일 이후 상가분 양도차익으로 취급되면 혜택 취소로 인한 세금증가 효과가 훨씬 크게 발생하기 때문이다.
 
10년 보유일 때 양도세 증가액 가장 커
 
표에서 보는 바와 같이 현재 세법에 따르면 양도세(지방소득세 포함)는 보유 기간이 3년이면 7억7625만원이다. 만약, 정부 발표 안을 적용하면 양도세는 주택면적비율에 따라 달라진다. 주택면적비율이 60%이면 8억7605만원으로 9979만원 증가한다. 주택면적비율이 90%이면 양도세는 8억120만원으로 2494만원이 증가한다.(만원 미만 절사)
 
현재 세법과 정부 발표 안의 차이는 보유 기간이 10년일 때 가장 크다. 주택면적비율이 60%일 때 보유 기간이 3년이면 현재 세법에 따른 양도세는 7억7625만원, 정부 발표 안에 따른 양도세는 8억7605만원으로 9979만원 증가한다. 보유 기간이 5년이면 양도세 증가액은 1억 6632만원, 보유 기간이 10년이면 양도세 증가액은 3억3181만원으로 가장 크다. 보유 기간이 15년이면 양도세 증가액은 2억7637만원으로 보유 기간 10년일 때보다는 증가폭이 줄어든다. 취득가 대비 시세 상승폭이 적다면 양도세 영향도 적다. 장남씨처럼 매매차익이 30억원으로 취득가 대비 시세 상승폭이 큰 경우에는 정부 발표 안을 적용하면 양도세 차이가 크다. 그러나 취득가 대비 시세 상승폭이 크지 않다면 양도세 증가폭은 적다. 만약, 장남씨의 취득가격이 30억원이라면 차익 10억원에 대해서 정부 발표 안에 따른 보유 기간 별 양도세 증가폭은 크지 않다.
 
겸용주택을 보유한 경우라면 개정안이 시행되기 전에 양도해야할까? 꼭 그럴 필요는 없다. 양도세 증가폭과 시세 및 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 의사결정해야 한다. 위에서 살펴본 것처럼 상가겸용주택의 양도세 영향은 개별적 상황에 따라 다르다. 우선 정부 발표 안에 따라 양도세가 얼마나 증가하는지를 계산해 보아야 한다. 만약, 상가겸용주택으로 양도세 영향이 없거나 영향이 적다면 걱정할 필요는 없다. 하지만 양도세 증가 폭이 큰 상가겸용주택이라면 시세 상승폭과 임대수익 등을 고려하여 2021년 말까지 매도 또는 용도변경 등을 고려할 필요가 있다. 다만, 상가를 주택으로 용도변경을 하여 3층 초과로 전환하면 다가구주택이 아닌 공동주택으로 취급되어 오히려 양도세가 더 불리해질 수 있다. 반드시 용도변경으로 인한 세금상 변화를 미리 점검한 후 용도변경 여부를 결정해야 한다. <세무사>

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