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땅값도 공시지가로?…분양가상한제의 재건축 ‘이중폭격’

정부가 10월부터 요건을 강화하기로 한 민간택지 분양가상한제 논란이 상한제 가격을 구성하는 땅값으로 번지고 있다. 분양가에 반영하는 땅값을 현행 기준보다 내려가기 때문이다. 상한제 분양가가 예상보다 더 낮아져 도심에 ‘로또’를 넘어 ‘반값 아파트’가 나올 전망이다.
 

토지 감정평가액 깐깐하게 바꿔
시세와 비슷했던 땅값 대폭 인하
로또 넘어 ‘반값 아파트’ 가능성
공공택지 공급가와 형평성 논란

정부는 상한제 시행에 맞춰 민간택지 택지비 산정 기준을 대대적으로 손본다. 상한제는 택지비(택지가격+가산비용)와 건축비(기본형 건축비+가산비)를 합쳐 분양가를 계산한다.
 
상한제 분양가는 분양가에서 차지하는 비중이 건축비보다 큰 택지비에 달렸다. 민간택지가격은 매입가격으로 결정됐다. 택지비 부풀리기 등을 방지하기 위해 감정가격 120% 이내라는 단서가 달렸다. 매입가격 인정 범위는 2012년 감정가격 120% 이내나 개별공시지가 150% 이하로 넓어졌다. 당시 정부가 추진하던 민간택지 상한제 폐지가 지지부진하자 규제 완화를 한 것이다.
 
조합원의 현물 출자 방식인 재건축·재개발 택지가격은 매입가격이 없어 처음부터 감정평가금액으로 정해졌다. 감정평가는 자치단체장이 정하는 감정평가기관 두 곳이 맡는다. 두 기관의 산술평균금액이 감정평가금액이다. 감정평가 방식은 별다른 제한 없이 일반적인 토지 감정평가 방식을 따랐다.

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그런데 이번에 정부는 상한제 가격 산정 기준을 바꿔 감정평가 절차와 방식을 까다롭게 할 계획이다. 감정평가기관 두 곳에 시·도지사가 추천한 기관을 포함하게 하고 한국감정원이 감정평가금액을 검증하도록 했다. 봐주기식 감정평가를 못 하게 하겠다는 뜻이다.
 
여기다 감정평가 방식을 원가 기준으로 한다. 사업부지를 조성하는 데 필요한 원가를 산출해 평가하고 개발이익을 반영하지 못하게 했다. 재건축·재개발 개발 기대감을 뺀 땅 가치만 평가하라는 것이다. 감정평가금액이 공시지가와 많이 차이 나면 재평가한다. 정부는 “민간택지의 감정평가 절차를 명확히 해 감정평가 금액이 과다하게 산정되지 않도록 하려는 것”이라고 설명했다.
 
지금까지 감정평가금액은 시세와 비슷했다. 앞으로 원가 중심으로 감정평가하고 공시지가와 차이가 크게 나지 않게 하면 감정평가금액이 시세보다 공시지가에 더 가까워진다. ‘준시세’가 아닌 ‘준공시지가’가 되는 셈이다. 정부는 올해 공시지가가 시세의 64.8%라고 지난 2월 밝혔다. 한 감정평가사는 “공시지가보다 30% 넘게 비싸면 재평가 대상이 되는 것 아니냐”고 말했다.
 
택지가격 감정평가금액이 깎이면 재건축·재개발 조합이 받는 상한제 충격은 2007년 상한제보다 더 클 전망이다. 강남 재건축조합 관계자는 “상한제를 하더라도 그동안 땅값이 많이 올라 감정평가금액이 그나마 좀 나오지 않을까 생각했는데 기대를 버려야겠다”고 말했다. 업계 관계자는 “재건축·재개발 감정평가를 많이 해온 감정평가기관이 조합에 우호적으로 감정평가할 수 있는 여지가 없어진다”고 전했다.
 
일부에선 공공택지 공급가격과 형평성 문제가 나온다. 무주택 서민을 위한 공공택지에선 택지공급가격을 올려 분양가를 높이면서 민간택지 감정평가금액은 누른다는 것이다. 2015년 공공택지 전용 85㎡ 이하 용지 공급가격 기준이 조성원가의 1.1배 이하에서 감정평가금액으로 바뀌면서 분양가가 뛰었다. 고분양가 논란이 일어 분양이 미뤄지고 있는 경기도 과천시 과천지식정보타운 택지공급가격은 조성원가의 3배에 가깝다. 과천 도심 아파트 단지 공시지가보다 50% 더 비싸다. 2017년 공급된 위례신도시 공동주택용지 가격은 조성원가의 1.8배였다.
 
안장원 기자  ahnjw@joongang.co.kr
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