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높이 더 높이··· 中 마천루 경제 위기의 신호탄인가?

중국의 마천루를 다룬 기사들은 이미 넘치도록 쏟아졌다.
 
그때마다 '끝없는 욕망', '저주'라는 수식어로 도배되곤 했다. 그럼에도 불구하고, 여전히 현재 진행형이다.
 
중국에서의 마천루 건설은 도시 경쟁력을 의미한다. 이로 인해 중국 지방정부 혹은 개발업체들이 치열한 각축을 벌이는 영역이기도 하다. 
징지금융센터 [출처 바이두백과]

징지금융센터 [출처 바이두백과]

 
중국에서 가장 경제 활력이 넘친다는 선전. 선전의 랜드마크인 징지금융센터(京基100大厦, 441m)와 핑안금융센터(600m)는 이후 과거 속 추억의 건물이 될 지도 모른다. 
 
현재 선전에서 계획중인 혹은 건설중인 초고층 건물(비주택류)만 최소 18곳이 넘기 때문이다. 선전은 중국에서 초고층 건물이 가장 많은 도시로 꼽힌다. 얼마나 높아야 초고층 건물이라 부를 수 있을까? 세계초고층도시건축학회(CTBUH)의 기준에 따르면 300m가 넘는 건물을 초고층 건물로 규정하고 있다. 
 

선전은 마천루의 땅인가?

[출처 셔터스톡]

[출처 셔터스톡]

 
스마오(世茂)그룹은 최근 500억 위안(약 8조 6200억원)을 투자해 선전 룽강(龍崗)에 700m 높이의 선강(深港)국제센터를 건립하겠다고 밝혔다. 2021년 준공 예정인 이 빌딩이 건립되면 현재 중국에서 가장 높은 빌딩인 상하이타워(632m)의 기록을 갈아치우게 된다.
 
초고층 빌딩 건설은 스마오 그룹의 중요한 미래 전략 중 하나로 자리매김한 지 오래다. 이를 위한 부지 매입도 과감히 이뤄진다. 선강국제센터 건립을 위해 스마오 그룹은 2017년 12월, 240억 위안(약 4조 1400억원)을 투입해 선전 룽강(龍崗)구의 한 뉴타운 부지를 사들였으며, 지난해에는 18억 7300위안(약 3106억 2700만원)을 들여 핑산((坪山)구의 부지를 매입해 300m짜리 고층 건물을 짓기도 했다.
 

부르즈칼리파를 뛰어넘는 빌딩의 등장?

 
특히 선전에서도 초고층 건물 건축 프로젝트가 가장 활발하게 진행되고 있는 곳은 뤄후(羅湖), 난산(南山), 룽강(龍崗), 부지(布吉), 푸텐(福田)지역이다. 뤄후 후베이(湖貝)에는 세계 최고층인 부르즈칼리파(829m)를 뛰어넘는 830m 높이의 후베이타워가 계획중이고, 부지에도 680m짜리 부지타워를 짓는다는 소식이 전해졌으나, 이는 아직 공식적인 사실은 아닌걸로 밝혀졌다.
 

중국 전역 식지 않는 마천루의 붐

 
이 같은 개발붐은 중국 전역에서도 여전히 식지 않은 모양새다. 공개된 자료에 의하면 선전 외에도 상하이, 샤먼, 푸저우, 난징 등에도 평균 300m 높이 이상인 새로운 빌딩을 짓거나 초고층 빌딩 건설을 계획중인 것으로 알려졌다. 
 
뤼디(綠地)그룹 역시 636m의 우한뤼디센터, 518m의 다롄뤼디센터, 468m의 청두뤼디센터 건설을 계획중이다. 3개의 건물이 연이어 건설되면 명실상부 랜드마크 타이틀을 거머쥘 거라는 야심찬 계획이다. 
 
이외에도 징지(京基), 바오넝(寶能), 주룽창(九龍倉)등 중국 부동산 개발기업은 "가장 높은" 타이틀에 혈안이 돼 초고층 개발붐에 일조하고 있다.
 
청두 텐푸신구(天府新區) 싱룽후(興隆湖)에 짓고 있는 판다빌딩도 하늘 끝을 향하고 있다. 높이는 677m. 이 부지는 2017년 중하이부동산(中海地產)에서 47억 9000위안(약 8100억 8000만원)을 주고 매입했다. 2023~24년 준공을 목표로 하고 있다.
 
후베이타워, 선강국제센터와 함께 초고층에 도전중인 쑤저우중난센터(蘇州中南中心,729m)도 최고(最高) 자리다툼에 뛰어들었다. 이 빌딩은 2020년 완공을 목표로 한다.
 
중국 전역에서 벌어지고 있는 초고층 빌딩 현황을 일부 소개했지만, 치열한 경쟁 속 우후죽순 생겨나는 느낌을 지울 수 없다. 난개발이라고 불러야 할까? 마천루의 또다른 이면을 들여다보자.
 
쑤저우 동방의 문 [출처 바이두백과]

쑤저우 동방의 문 [출처 바이두백과]

마천루의 명과 암

 
마천루는 겉만 번지르르한 랜드마크 빌딩이라는 이름 말고는 실속없는 경우도 허다하다. 갖가지 리스크를 안고 있다는 것이다. 지방정부가 초고층 빌딩의 투자를 장려하고 부지 매입에 혜택을 쥐어주지만, 그 이후 발생하는 자금 조달의 리스크를 간과해서는 안된다는 지적이다.
 

마천루의 속살, 드러내보니

 
초고층 빌딩의 시공은 고난이도 작업이므로 수년에 걸쳐 충분한 자금이 뒷받침돼야 한다. 상하이 세계금융센터는 완공에만 14년이 걸렸고, 쑤저우 동방의 문(東方之門)은 11년이 걸렸다. 선전 핑안 국제금융센터도 7년에 걸쳐 완공됐다.
 
쑤저우에 700m 높이로 건설 중인 중난(中南)센터는 공사가 잠시 중단되면서 7월 초에는 건설자금 위기설이 돌기도 했다. 하지만 당초 계획대로 2021년경 완공될 예정이라고 못박으며 헤프닝으로 끝나기도 했다.
 
이쥐연구센터(易居智庫研究中心)의 옌위에진(嚴躍進) 연구원은 대부분의 초고층 건물이 상가, 주상복합, 호텔 등 다목적 기능이 하나로 이뤄진 복합체이기 때문에 그 자체로 다량의 자금 침전 현상이 벌어지며, 개발의 불확실성 같은 요소들이 자금 조달의 위험을 높인다고 지적했다.
 
[출처 셔터스톡]

[출처 셔터스톡]

불안한 공사자금 조달 외에도 복병은 또 있다.
 
기대했던 초고층빌딩이 투자수익 면에서 최고가 아닌 경우가 많다. 빌딩이 높을수록 운영원가가 높아져 결과적으로 부동산 보유자들에게 부담으로 다가온다. 어디 이것 뿐인가? 건설 기간이 길고 공사가 까다로워 중간에 예상치 못한 리스크가 발생해 공사가 중단되면 계획이 틀어지기 일쑤다.
 
스마오 그룹의 경우 최근 몇 년 새 초고층 건물, 호텔사업을 크게 발전시키면서 막대한 자금이 투입됐고, 이는 곧 운영상의 리스크를 유발했다. 2018년 스마오의 부채 총액은 동기대비 714억 위안(약 12조 3200억원)이 늘어난 2723억1700 위안(약 46조 9900억원)이었으며 순부채비율은 동기대비 0.5포인트 상승한 59.4%였다. 스마오는 올해 상반기에 많은 투자와 합병을 진행해 총부채액과 순부채율은 계속 높아질 것으로 예상된다.
 
또 다른 예로, 2016년 허페이 바오능(寶能)세계금융센터가 첫 삽을 떴다. 애당초 높이는 565m로 계획되었지만, 2017년 친환경 관련 이슈가 불거지면서 현재까지 공사 중단 상태에 있다.
 
이렇듯 무리한 투자로 자금 안정에 무리가 온다던가, 수년 동안 공사를 하고도 완공하지 못한 사례가 생긴다던가, 혹은 건축 후 임대를 다 채우지 못하는 상황이 발생하기도 한다는 것이다.
[출처 셔터스톡]

[출처 셔터스톡]

 
선전에서는 이미 최고급 오피스텔의 공급 과잉 현상이 나타나고 있다. 글로벌 부동산 기업 콜리어스 인터내셔널(高力國際)의 고급 오피스텔 시장 보고에 따르면, 선전의 고급 오피스텔 평균 공실률은 23.3%로 매우 높은 수준인 것으로 나타났다. 그 중 첸하이(前海)지역은65.7%에 이를 정도다.
 
한편, 중국 전문가들은 초고층 건물의 투자 과정에서 기존 공사 예산에 추가로 30%이상의 예산을 편성해 금융정책의 통제, 금융시장 경색, 자금 흐름에 대비할 것을 권고하고 있다. 
 
전세계 마천루의 50%를 중국에서 보유하고 있다고 한다. 도시 경쟁력과 부의 상징인 마천루에 기댄 중국인의 꿈은 희망적이기만 할까? 마천루의 저주는 그냥 나온 말이 아니다.
 
차이나랩 이은령

[출처 네이버중국]

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