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[팩트체크] 상한제로 10년 전 집값 하락? “그땐 금융위기로 내린 것”

[뉴스1]

[뉴스1]

정부가 지난 12일 민간택지 분양가상한제 도입을 공식 발표하면서 내세운 핵심 근거는 2가지다. ‘상한제를 실시하면 집값과 공급이 안정될 것’이라는 주장이다. 서울의 주택 가격 변동률과 인허가 실적 통계를 근거로 제시했다.  
 

국토부 “주택 가격·공급 안정” 주장
전문가 “정부, 유리한 통계만 골라”
공급도 인허가보다 입주물량 봐야

하지만 전문가들은 두 통계의 착시 효과를 우려한다. “국토부가 유리한 통계만 골라 편협하게 해석하고 있다”는 지적이다. 이현석 한국 부동산분석학회장(건국대 부동산학과 교수)과 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원과 함께 정부 주장에 대해 ‘팩트 체크’를 했다.
 
국토부는 분양가 상한제를 실시했던 2007년~2014년의 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.4%인데 반해, 자율화했던 2015년~2018년의 평균 변동률 5.7%라고 설명한다. 상한제가 주택 가격을 안정시켰다는 것이다. 하지만 빼놓은 사건이 있다. 2008년의 글로벌 금융위기다. 전문가들은 상한제의 효과보다 글로벌 금융위기로 인한 경기 침체로 주택가격이 내려갔다고 본다.
 
서울 주택 매매가격 얼마나 올랐나. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

서울 주택 매매가격 얼마나 올랐나. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

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두성규 선임연구위원은 “2007년 9월 민간 분양가상한제를 실시하면서 주택가격이 바로 급등했다가, 2008년 글로벌 금융위기를 맞아 주택시장이 초토화됐다”며 “글로벌 금융위기를 빼놓고 단순히 상한제 효과라고 말하는 것은 어불성설”이라고 말했다.
 
특히 지난해 서울 아파트값이 대폭 오른 까닭으로 국토부는 ‘상한제 자율화’의 영향으로 꼽지만, 시장은 재건축 안전진단 강화를 비롯한 재건축 규제에 따른 공급 부족 우려 때문으로 본다. 실제로 지난해 일반 분양된 서울 아파트 수는 9551가구로 2017년(1만8690가구) 대비 절반 수준이다. 공공택지 개발이 거의 없는 서울은 민간 의존도, 특히 재건축·재개발로 인한 공급 의존도가 높다.
 
상한제로 분양가가 내려가면 사업성이 떨어져 주택공급이 줄어들 것이라는 게 업계의 주장이다. 하지만 국토부는 이를 반박하는 근거로 주택 인허가 실적을 내세웠다. 2008~2009년 인허가 물량이 줄어든 것을 놓고서 집값 통계에서 거론하지 않았던 금융위기 영향이라고 진단하기도 했다. “금융 위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다”는 것이다.
 
이현석 교수는 “인허가보다 실제 공급으로 이어지는 입주 또는 일반 분양 물량을 기준으로 봐야 한다”고 덧붙였다.
 
서울 아파트 실제 공급 물량. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

서울 아파트 실제 공급 물량. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

업계에 따르면 서울에서 조합원 및 공공임대 물량을 제외한 일반 분양 물량의 경우 2000~2005년 평균 2만 가구 선을 유지했다, 2007년 상한제 시행 전 반짝 밀어내기식 분양 이후 공급량이 천 단위로 떨어졌다. 또 국토부는 현재 서울 내에서 추진 중인 381개 정비사업 중 관리처분 인가 66개 단지(6만8000가구), 착공 85개 단지(6만9000가구)로 공급량이 부족하지 않다는 입장이다.
 
하지만 이번 상한제 시행으로 관리처분인가를 받은 재건축 단지들의 사업 추진에 제동이 걸리고 공급이 지연될 수밖에 없다. 또 건설업계에 따르면 고분양가 논란으로 올 7월까지 주요 건설사의 분양실적이 목표치의 40% 수준에 그쳤다.
 
이현석 교수는 “도심 집중형 산업이 발달하고 고소득자가 늘다 보니 서울 도심 수요가 증가하는데 이를 누르기만하면 중·장기적으로 부작용만 일으킨다”며 “도심 내 용도 전환 및 고층화 등 획기적인 공급 정책이 필요하다”고 강조했다.
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
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