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강남 재건축 4만가구 분양가상한제 쇼크···분담금 억대 늘어

김현미 국토교통부 장관이 12일 서울 여의도 국회에서 열린 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 비공개 당정협의회에 의원들과 함께 참석하고 있다.  [뉴스1]

김현미 국토교통부 장관이 12일 서울 여의도 국회에서 열린 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 비공개 당정협의회에 의원들과 함께 참석하고 있다. [뉴스1]

오는 10월부터 정부가 지정한 투기과열지구 내 민간택지에서 분양가상한제가 시행된다. 또 분양가상한제를 적용한 주택의 경우 전매제한 기간이 최장 10년까지 늘어난다.   
 

민간 분양가상한제 완화기준 발표
투기과열지구 31곳 모두 사정권
재건축·재개발 단지 소급적용
전매제한도 최장 10년으로 연장

국토교통부는 12일 이런 내용이 담긴 ‘분양가 상한제 적용기준 개선안’을 발표했다. 지금껏 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 민간택지까지 확대해 정부가 분양가를 직접 규제하겠다는 것이 골자다. 2007년 참여정부 때 도입됐다가 2015년께 사문화된 민간 분양가상한제를 정부가 부활시켰다.   
 
김현미 국토부 장관은 지난해 9ㆍ13 부동산 대책을 발표하며 ‘집값과의 전쟁’을 펼쳤다. 최근 들어 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 꿈틀대고 주택도시보증공사의 규제를 피한 고분양가가 나타나자 11개월 만에 추가 규제 카드를 꺼냈다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “국토부 자체 시뮬레이션 결과 상한제가 도입되면 분양가가 시세 대비 70~80% 수준으로 떨어질 것”이라고 말했다. 
 
정부는 민간 분양가상한제를 부활시키기 위해 지정요건을 대폭 완화했다. 필수요건인 ‘기존 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정했다. 
 
여기에 선택요건 셋 중 하나만 충족하면 정부가 언제든 분양가 통제에 나설 수 있다. ▶분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나▶청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1을 초과하거나▶직전 3개월 주택거래량이 지난해 동기 대비 20% 이상 증가한 경우다.  
 
투기지역·투기과열지구 지정 현황. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

투기지역·투기과열지구 지정 현황. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

올해 7월을 기준으로 지난 1년간 물가상승률의 전국 평균은 0.6%, 서울과 경기의 경우 0.7%다. 물가상승률이 낮다 보니 투기과열지구라면 모두 상한제 후보가 된다. 상한제를 적용받지 않는다 해도 기존대로 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통한 분양가 규제를 받는다.   
 
이미 관리처분 인가를 받은 정비사업 단지도 상한제를 피할 수 없다. 적용 대상을 ‘최초 입주자모집 승인을 신청하는 단지’로 강화한다. 이에 따라 일반분양을 하지 않은 재건축 단지는 직격탄을 맞게 된다. ‘둔촌주공’ ‘신반포3차ㆍ경남’ ‘반포주공1단지’ ‘개포주공 1ㆍ4단지’ 등 강남권 주요 재건축 단지들이 모두 상한제 대상이 된다. 
반포주공1단지의 모습. [중앙포토]

반포주공1단지의 모습. [중앙포토]

상한제 적용으로 일반분양가가 관리처분계획과 달라지면서 이 단지들은 사업계획을 다시 짜야 한다. 업계에서는 이들 단지의 추가분담금이 억대로 증가할 것으로 보고 있다. 국토부에 따르면 현재 서울에만 관리처분인가를 마친 단지가 6만8406가구(66개 단지)에 이른다.   
 
후분양을 선택하더라도 상한제를 적용받는다. 상한제를 피해 ‘임대 후 분양’에 나서더라도 분양가 책정이 자유롭지 않다. 이명섭 국토부 주택정책과장은 “임대 후 분양을 하더라도 임대보증금 관련 HUG의 분양보증을 의무화해 가격 통제를 할 것”이라고 말했다.
늘어나는 전매제한기간. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

늘어나는 전매제한기간. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

분양가가 주변 시세보다 훨씬 싼 ‘로또 아파트’를 막기 위한 조치로 전매제한 기간을 5~10년으로 강화한다. 후분양도 어려워진다. 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사가 완성(공정률 50~60%)되면 후분양을 신청할 수 있으나, 이를 지상층 골조공사 완료(공정률 80%)로 바꾼다.   
 
일본 정부의 수출규제 조치, 미·중 무역 전쟁 격화 등 대내외 경제 여건이 악화하면서 ‘속도조절론’이 여권 일각에서 나왔지만 김 장관은 밀어붙였다.   
 
시장에선 ‘가격 통제’의 부작용에 대한 우려가 크다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울 등 투기과열지구의 신규 주택사업 추진은 당분간 어려워질 것”이라고 말했다.   
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
 

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