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안장원 기자 사진
안장원 중앙일보 부동산팀장

공짜 새 아파트에 3억 넘는 환급금까지…과천 재건축 '로또'는 어디로

[안장원의 부동산 노트]
과천주공1단지를 재건축하는 과천푸르지오써밋 견본주택. 분양가가 앞서 분양한 단지들보다 많이 비싸고 과천지식정보타운이 훨씬 저렴한 가격에 분양을 시작할 예정이어서 청약 결과가 주목된다.

과천주공1단지를 재건축하는 과천푸르지오써밋 견본주택. 분양가가 앞서 분양한 단지들보다 많이 비싸고 과천지식정보타운이 훨씬 저렴한 가격에 분양을 시작할 예정이어서 청약 결과가 주목된다.

26일 경기도 과천시 중앙동 과천주공1단지를 재건축하는 '과천푸르지오써밋'이 견본주택 문을 열었다. 과천에서 재건축 단지 분양으로 6번째다. 

1981년 과천서 첫 분양된 주공1단지
당초 계획보다 분양가 20% 넘게 올라
조합원당 평균 1억원 추가분담금 줄어
고분양가에 주택 수요자 반응 주목

 
주공1단지는 분당 등 1기 신도시에 앞선 수도권 첫 신도시인 과천에서 1981년 6월 처음으로 분양했다. 정부는 79년 10월 정부 제2종합청사와 1만여가구의 주택이 들어서는 신도시로 과천 개발계획을 발표했다. 당시 행정구역은 경기도 시흥군 과천면 문원리·관문리였다. 
 
38년만에 재건축 단지로 문패를 바꿔 다시 분양에 나섰다.  
 
주공1단지가 태어난 81년과 재건축 단지가 분양하는 현재 모두 분양가 문제 등으로 주택시장 분위기가 어수선하다는 점에서 비슷하다. 81년 정부가 정부가 분양가를 일부 자율화했다가 고분양가 논란이 일자 다시 분양가를 규제했다. 그해 6월 자율화 이후 한신공영이 8월 신반포 15차 분양가를 이전 서울시 상한선(3.3㎡당 113만원)보다 22% 높은 3.3㎡당 138만3000원에 책정했다.  
 
현재 정부는 재건축 단지와 같은 민간택지에 분양가상한제 적용을 검토하고 있다. 주공1단지 재건축 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제와 정부의 민간택지 상한제 틈새로 빠져나가 가격 제한을 받지 않고 분양가를 책정했다. 지난 5월 HUG 규제를 받은 과천자이(주공6단지 재건축) 분양가(3.3㎡당 3253만원)보다 25% 높은 3.3㎡당 3998만원이다. 
 
81년과 마찬가지로 분양가가 뛰자 주변 아파트값이 들썩거리고 있다. 주공1단지 재건축 단지 분양가가 확정된 지난주 과천 아파트값이 전주(0.23%)의 두 배인 0.44% 뛰며 수도권 최고 상승률을 나타냈다. 같은 기간 서울이 0.02% 올랐고 경기도는 0.03% 하락했다.

 

38년새 3.3㎡당 90만→4000만원  

 
81년 주공1단지 분양가가 3.3㎡당 평균 90만원이었다. 당시 이색적인 태양열 단독주택이 가장 비싼 3.3㎡당 103만원이었다. 가구당 가격이 1441만~3399만원이었다.
  
주공1단지 재건축 단지 주택형별 최고 분양가는 3.3㎡당 4544만원에 이른다(평균 3998만원). 가구당 9억7040만~21억3830만원. 전용 59㎡ 소형도 9억원이 넘어 중도금 대출을 받지 못하는 금액이다. 38년새 분양가가 44배 올랐다. 같은 기간 서울 땅값은 10배 상승했다. 
과천주공1단지 재건축 단지인 과천푸르지오써밋은 후분양 단지여서 9개월 뒤인 내년 4월이면 완공할 예정이다.

과천주공1단지 재건축 단지인 과천푸르지오써밋은 후분양 단지여서 9개월 뒤인 내년 4월이면 완공할 예정이다.

분양가가 주변 새 아파트 시세 수준으로 상승하면서 '로또'는 당첨자 몫이 아니다. 조합원에게 돌아간다. 
 
업계에 따르면 이 단지가 2017년 당초 분양하려던 3.3㎡당 3313만원보다 분양가가 3.3㎡당 685만원 오르면서 일반분양 수입이 1142억원 더 늘어난다. 조합원당 평균 1억여원이다. 추가분담금이 그만큼 줄어드는 것이다.

 
분양가가 3.3㎡당 3313만원이면 전용 46㎡ 조합원이 전용 84㎡ 새 아파트를 배정받는 데 1억2000여만원의 추가분담금을 낼 예정이었다. 분양가가 뛴 덕에 추가분담금을 거의 낼 필요가 없어졌다.
  
주공1단지에서 아파트 중 가장 큰 전용 82㎡가 새 아파트 전용 84㎡을 무상으로 받는다. 여기다 당초 2억5000만원으로 추산됐던 환급금이 3억5000만원으로 늘어날 것으로 예상된다.
 
일반분양가 상승으로 조합원 분양가가 내려가기 때문이다. 일반분양가의 76%인 3.3㎡당 2500만원대에서 2200만원 정도로 낮아질 것으로 보인다.  
 

분양수입이 총 사업비 초과  

 
환급금은 사업비로 쓰고 남는 일반분양수입에서 나온다. 일반분양분 506가구의 총 분양수입이 6664억원으로 총 사업비보다 1000억원가량 더 많다. 
 
이러다 보니 2017년 8·2대책 전 고점에서 매입한 사람도 상당한 시세차익을 얻게 됐다. 전용 82㎡가 그해 7월 12억원에 거래됐다. 이 조합원은 환급금을 뺀 8억5000만원에 일반분양가 13억원의 전용 84㎡에 들어간다. 시세차익이 4억5000만원이다. 집값이 오르면 개발이익이 눈덩이처럼 커지는 재건축 마술인 셈이다.
자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

그런데 주공1단지 재건축 단지 분양성적이 관건이다. HUG 분양가 규제를 받은 2018년 이후 과천 재건축 단지 분양 때마다 과천 1순위 7000명 정도가 신청했다. 지난 5월 676가구를 일반분양한 과천자이 청약자가 7781명(12대 1)으로 가장 많았다.

 
주공1단지 재건축엔 로또 기대감이 줄고 중도금 대출이 막혀 청약자가 줄어들 것이란 전망이 많다.  
 
또 과천에 주공1단지 재건축 단지보다 훨씬 저렴한 아파트 분양이 잇따를 예정이다. 과천지식정보타운에서 1단지 재건축의 60% 수준인 3.3㎡당 2400만~2600만원에 분양가 심의가 진행 중이다.  
 
주공1단지에 이어 현재 재건축을 추진하고 있는 주공4단지 등은 상한제 적용을 받을 수 있다.  
 
하지만 주공 1단지가 과천에서 입지여건이 가장 좋은 곳으로 꼽히고 이후 재건축 분양이 멀어 1단지 청약경쟁이 만만찮을 것이란 예상도 있다.
 
과천푸르지오써밋 분양가가 가져올 시장 후폭풍과 청약 결과가 주목된다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
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