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‘보유세’ 고민 2주택자, ‘거래세’적게 내고 1주택자 되는 법

기자
최용준 사진 최용준

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(43)

2주택자인 조 씨는 앞으로 재산세와 종합부동산세 부담이 크게 늘어난다고 해서 걱정이 많다. 그뿐 아니라 상속에도 대비할 겸 조 씨는 그중 한 채를 배우자나 자녀 명의로 바꿔 볼 계획이다. 그러나 누구에게 어떤 방식으로 넘겨 주느냐에 따라 장단점이 있기 마련이다. 조 씨의 경우 어떻게 하는 것이 좋을까.
 
다주택자들은 재산세와 종합부동산세, 이른바 ‘보유세’ 부담을 피하기 위해 보유하는 주택 수를 줄이려 한다. 물론 주택을 양도해 버리면 가장 간단히 주택 수를 줄일 수 있지만, 조정대상 지역 내 소재한 주택이거나 오래 보유해 양도차익이 큰 주택을 팔면 양도세 부담이 만만치 않기 때문에 막상 주택을 양도하기가 망설여지는 것도 사실이다.
 

배우자 증여, 취득세 부담 커

주택을 누구에게 증여하느냐, 어떤 방법으로 증여하느냐에 따라 세부담은 크게 달라질 수 있다. 그에 따른 각각의 장단점이 다르므로 세부담의 크기와 증여 효과 등을 고려해 결정하는 것이 좋다. [중앙포토]

주택을 누구에게 증여하느냐, 어떤 방법으로 증여하느냐에 따라 세부담은 크게 달라질 수 있다. 그에 따른 각각의 장단점이 다르므로 세부담의 크기와 증여 효과 등을 고려해 결정하는 것이 좋다. [중앙포토]

 
조 씨가 주택을 다른 사람에게 양도하지 않고 그냥 가족들에게 증여하기로 했다고 가정해 보자. 이때 누구에게 증여하느냐, 어떤 방법으로 증여하느냐에 따라 세부담은 크게 달라질 수 있고 그에 따른 각각의 장단점도 갈리게 된다. 따라서 증여 대상과 방법은 세부담의 크기와 증여 효과 등을 고려해 결정하는 것이 좋다.
 
먼저 조 씨가 배우자에게 증여한다면 배우자공제 6억원이 공제되기 때문에 자녀에게 증여(증여공제 5000만원)하는 것에 비해 증여세 부담이 훨씬 가볍다. 즉, 6억원까지는 증여세 부담 없이 증여할 수 있는 셈이다. 배우자 증여를 통해 조 씨의 보유세 부담이 줄어들기는 하지만 배우자에게 증여하는 과정에서 취득세 등 등기비용이 들어가다 보니 그 효과가 반감될 수도 있다는 점을 주의해야 한다.
 
또한 배우자에게 증여한 후에도 여전히 조 씨 부부는 여전히 2주택자에 해당한다. 증여받은 주택이 조정대상 지역 내에 있다면 배우자가 이를 양도할 때 2주택자로서 양도세가 중과세된다. 여전히 2주택자로서 양도세 중과세 대상임에도 불구하고 아이러니하게도 양도세 부담은 크게 줄어들게 된다.
 
 
가령 조정대상 지역 내에서 양도차익이 5억원인 아파트를 지금 양도한다면 2주택자로서 양도세가 중과세되므로 약 2억 4700만원가량의 양도세를 부담해야 한다. 그러나 이를 배우자에게 증여할 경우 6억원 범위에서는 증여세도 없고, 향후 배우자가 5년이 지난 뒤 이를 양도할 때 지금보다 오른 가격에 대해서만 양도세를 내면 된다.
 
만일 증여받은 집을 1억원을 더 받고 팔았다면 양도차익 1억원에 대해서 약 3200만원의 양도세만 내면 된다. 물론 배우자 또한 2주택자로서 중과세되지만, 양도차익 자체를 줄여 놓았기 때문에 양도세 부담이 크게 줄어드는 것이다. 
 
이처럼 다주택자가 배우자에게 미리 증여해두면 향후 양도세 부담을 크게 줄일 수 있는 계기가 된다. 특히 양도차익이 큰 주택일수록 배우자 증여 후 양도 방법은 절세효과가 더 좋다고 볼 수 있다. 그러나 주의할 점은 증여받은 후 5년 뒤에 양도해야 이러한 절세 효과를 거둘 수 있다는 것이다. 그 전에 양도하게 되면 당초 증여자의 취득가액이 적용돼 절세 효과가 사라지니 유의해야 한다.
 
 
그러나 만일 조 씨가 자녀에게 증여한다고 가정해 보자. 가장 큰 장점은 조 씨의 주택 수를 줄일 수 있다는 점이다. 단, 자녀가 다른 주소에 거주하면서 근로소득 등이 있는 등 독립된 별도 세대의 요건을 갖추어야만 조 씨의 주택 수에 합산되지 않는다. 그렇지만 자녀에게 증여할 경우 증여세 부담이 매우 크다는 점이 문제다.
 
조 씨 부부는 A 주택에 거주하고 있고, B 주택(시가 10억원)은 6억원에 전세를 놓고 있다. 만일 B 주택을 자녀에게 증여한다면 10억원에 대해 증여세로 약 2억 2000만원을 내야 한다. 증여세 부담을 줄이기 위해 전세를 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’를 하면 어떻게 될까?
 
채무 6억원을 공제한 4억원에 대해 약 5800만원만의 증여세만 내면 된다. 문제는 조 씨가 자녀에게 넘긴 6억원의 채무가 일종의 거래에 해당해 양도세를 내야 한다는 점이다. 그런데 조 씨는 조정대상 지역 내 2주택자로 양도세 부담이 매우 크다.
 
B 주택을 당초 2억원에 취득했다고 가정하면 조 씨는 양도차익 8억원에 대해 양도세로 약 2억 3500만원가량을 내야 한다. 증여세와 양도세를 합하면 세부담은 약 2억 9300만원으로 조 씨 가족 전체의 세부담은 줄어들기는커녕 증가하는 셈이다. 이처럼 양도세가 중과세되는 다주택자라면 부담부증여는 신중해야 할 필요가 있다. 
 

증여받은 후 5년 지나면 양도세 줄어

주택 가격이 너무 올라 전체를 한꺼번에 다 증여하거나 양도하기 부담스럽다면, 단계별로 증여와 양도 방법을 혼합하여 넘겨주는 것도 방법이다. [연합뉴스]

주택 가격이 너무 올라 전체를 한꺼번에 다 증여하거나 양도하기 부담스럽다면, 단계별로 증여와 양도 방법을 혼합하여 넘겨주는 것도 방법이다. [연합뉴스]

 
그렇다면 전세를 끼고 아들에게 양도하면 어떻게 될까? 전세금 6억원을 제외하고 아들에게 매매대금 4억원을 받으면 되지만 조 씨의 양도세 부담이 크다는 것이 문제다. 조 씨는 양도차익 8억원에 대해 무려 약 4억 1700만원의 양도세를 내야 하므로 부담이 크다. 
 
만일 조 씨가 B 주택을 절반씩 자녀와 배우자에게 증여하면 어떻게 될까. 이 경우 자녀는 약 7800만원의 증여세를 내고 배우자는 증여공제를 받아 증여세가 없다. 물론 조 씨 부부는 여전히 2주택자에 해당하지만, 명의가 분산돼 조 씨의 종합부동산세 부담은 조금이나마 덜어낼 수 있다. 증여를 받은 배우자는 5년이 지난 뒤에 자녀에게 다시 양도할 계획이다.
 
물론 배우자는 2주택자로서 양도세가 중과세되겠지만 양도차익을 줄여 놓아 양도세 부담이 크지는 않을 것이다. 이렇게 배우자도 B 주택의 지분을 정리하면 조 씨 부부는 1주택자로서 추후 A 주택을 양도할 때 비과세가 가능해진다.
 
주택 가격이 너무 올라 전체를 한꺼번에 다 증여하기도 또는 양도하기도 부담스럽다면 이렇게 단계별로 증여와 양도 방법을 혼합하여 넘겨 줌으로써 일시에 부과되는 과도한 세부담을 시기별, 단계별로 회피할 수 있다.
 
먼저 증여세를 감당할 수 있는 선에서 자녀에게 일부 증여를 통해 지분을 넘겨주고, 동시에 배우자 증여를 활용해 최대 6억원까지 증여세 없이 지분을 넘겨 준 뒤 5년 뒤 이를 자녀에게 양도한다면 증여세뿐 아니라 양도세까지 가족 전체의 세부담을 줄일 수 있는 셈이다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 
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