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안장원 중앙일보 부동산팀장

서울 아파트도 저출산·고령화···2023년 이후 공급시장 불안

[안장원의 부동산 노트]
지난해 말 서울 송파구 가락동에 들어선 송파헬리오시티. 6600가구의 낡은 주택이 9510가구의 새 아파트로 탈바꿈했다.

지난해 말 서울 송파구 가락동에 들어선 송파헬리오시티. 6600가구의 낡은 주택이 9510가구의 새 아파트로 탈바꿈했다.

“새 아파트 재고가 10여년 새 절반 정도로 급감했다.” 
 
“서울 아파트 공급은 충분하다.”
 
서로 다른 서울 아파트 시장 분석이다. 지난 14일 한국건설산업연구원은 ‘도심 가치 제고 전략 모색 세미나’를 열고 서울에 새 아파트가 부족하다고 지적했다.
  
국토부는 다음날인 15일 예년 평균을 훨씬 상회하는 2018~22년 아파트 공급량을 보도참고자료로 냈다. 연구원의 발표로 커질 수 있는 공급 부족 불안을 서둘러 진정시키려고 한 것으로 보인다. 
 
주택 유형 가운데 시장을 주도하는 아파트 공급 문제는 민감한 사안이다.  
 
한국감정원에 따르면 2008년 금융위기 이후 집값이 가장 많이 오른 지난해 서울 아파트값 상승률이 8.03%로 전체 주택(6.22%)의 1.3배였다. 최근 5년 연평균 상승률로 보면 아파트가 전체(3.54%)의 1.4배인 4.93%다. 같은 기간 전국 아파트값 상승률(1.91%)과 전체(1.7%) 간에는 12% 차이 난다. 
 
전체 주택 매매거래량에서 아파트가 차지하는 비중은 서울이 55~60%로 전국(65~70%)보다 적다.  
 
서울 아파트가 적게 거래되면서 가격은 더 많이 끌어올리는 것이다.  
 
주택 수요자가 가장 선호하는 아파트 공급이 충분하다고 할 수 있을까. 
  
아파트 원조는 서울이다. 근 40년 전인 1980년 전국 주택 10가구 중 한 가구도 되지 않던 아파트가 서울에선 5가구 중 하나였다. 2000년 서울에서 아파트가 절반을 넘어섰을 때 전국적으로는 절반에 조금 못 미쳤다. 당시 새로 지어지는 주택 중 아파트가 80~90%를 차지했다. 아파트 공화국인 셈이다.  
 
2010년부터 서울 아파트 비중이 전국보다 줄어들기 시작했다. 2017년 기준으로 각각 58.1%, 60.6%다.  
 
서울에서 아파트에 거주하는 일반가구 수는 더 적다. 2017년 비율이 42.3%이고 전국 평균은 49.1%다. 
 
서울에 아파트 공급이 상대적으로 적었기 때문이다. 2017년 기준 서울 전체 주택 수는 2000년의 1.5배로 전국(1.56배)과 별 차이가 없는데 아파트는 같은 기간 전국적으로 2배가 되었지만 서울은 1.7배다.   
자료: 통계청

자료: 통계청

서울 주택 입주물량에서 아파트보다 다른 주택이 더 많아졌다. 2010년대 들어 아파트가 차지하는 비중이 확 떨어졌다. 2000년대 초중반엔 아파트가 2011~17년 전국에서 입주한 주택 중 아파트가 62%인데 서울은 45%다. 2014년부터 서울 주택 입주물량이 크게 늘었지만 새 아파트 공급 효과를 제대로 내지 못했다.
  
서울 아파트 공급 속도가 떨어지면서 서울에서 새 아파트를 찾기가 힘들어졌다. 지은 지 5년 이내 비율이 2005년 23.1%에서 2017년 9.2%로 내려갔다. 같은 기간 물량도 28만여가구에서 15만여가구로 줄었다.   
 
낡은 아파트도 많이 남아 있다. 아파트로 개발을 시작한 강남3구(강남·서초·송파구)에 40년 전인 1979년 이전 지어진 아파트 중 절반이 그대로 있다.  
  
강남3구 아파트에 사는 일반가구 열 중 하나가 지은 지 40년 이상 된 아파트에 살고 준공 30년 이상 거주 가구는 셋 중 하나꼴이다.  
 
정부는 수도권 30만가구 주택공급 방안으로 서울에 아파트 3만7000가구를 공급하겠다고 했다. 필요한 사업 부지가 200만㎡다. 
 
3만7000가구는 서울 시내 한 해 아파트 입주물량과 비슷하다. 서울에서 신규 택지를 확보해 주택 공급량을 늘리기가 쉽지 않다.  
 
택지를 추가로 확보하지 않고 주택을 공급할 수 있는 방법이 정비사업(재개발·재건축)이다. 서울시에 따르면 추진위를 구성해 아직 착공에 들어가지 않은 사업장에서 계획을 세운 건립 물량이 26만가구다.  
자료: 통계청

자료: 통계청

재개발·재건축은 기존의 낡은 단독주택·아파트 등을 허물고 새 아파트를 짓는 사업이어서 새 아파트 공급원이 된다. 서울 시내 노후도를 개선하고 주택 순증효과도 크다. 26만가구는 기존 20만가구에서 30%가 늘어나는 물량이다. 강남3구에선 기존 5만가구에서 7만가구로 40% 증가한다.  
 
정부는 “서울 정비사업(재개발·재건축)도 차질 없이 진행하고 있다”고 말한다. 지난해 말 기준으로 506곳이 정비사업 구역으로 지정돼 사업을 추진하고 있고 이 중 98곳이 지난해 착공해 공사 중이라고 설명했다. 2013~17년 5년간 연평균 85곳을 상회하는 수치라고 강조한다.
  
지난해까지 착공한 단지들은 이전 정부들의 규제 완화 덕을 보며 사업 속도를 낸 곳들이다. 
 
2005~18년 서울에 새로 들어선 아파트 10가구 중 6가구가 재개발·재건축 단지다. 최근 몇 년간 활발한 사업 영향으로 지난해부터 2021년까지는 재개발·재건축 단지 비중이 80%대로 늘어날 것으로 예상된다. 
 
현 정부 들어서 규제 강화 등으로 정비사업이 주춤하고 있다. 2023년 후 서울 아파트 공급 시장을 마음 놓기 힘든 이유다. 규제 강화나 완화 효과는 5~6년 뒤 입주물량으로 나타난다.
 
2000년대 중반 7000가구 이상이던 연간 서울 재건축 입주물량이 노무현 정부의 규제 이후 2010년대 들어서는 2000~4000가구로 감소했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr   
 
 
 
 
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