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신반포3차 시세차익 15억…되살아난 로또분양

서울 서초구 반포동 아크로리버파크. [중앙포토]

서울 서초구 반포동 아크로리버파크. [중앙포토]

3.3㎡당 4700만원 대 6300만원. 84㎡(이하 전용면적) 가구 기준으로 16억원 대 22억원. 서울 강남에 분양을 앞둔 아파트의 예상 분양가와 주변 시세다. 6억원이나 차이 난다.
 
주택도시보증공사(이하 공사)가 24일부터 분양가 규제를 한층 강화하면서 ‘로또 분양’이 되살아났다.  당초 이달 분양예정인 서울 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 래미안 라클래시. 공사의 새 분양가 심사기준에 따르면 분양가를 3.3㎡당 4700만원 정도 받을 것으로 예상한다. 주변 시세(상아3차를 재건축한 센트럴아이파크)는 6300만원이다. 84㎡ 최고 실거래가가 지난해 10월 22억2000만원(3.3㎡당 6500만원)이었다.
 
올 연말께부터 잇따라 나올 서초구 반포동 일대 신반포3차 등 재건축 단지들의 분양가는 주변 시세보다 훨씬 더 낮을 전망이다. 반포동 주변에서 최근 분양가가 3.3㎡당 4892만원(디에이치라클라스)이었다.
 
신반포3차 재건축 단지와 규모 등이 비슷한 옆 아크로리버파크 시세가 3.3㎡당 8000만원대다. 84㎡가 지난해 9월 31억원까지 올랐다. 신반포3차 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 4892만원이면 84㎡의 경우 15억원 가까이 낮은 셈이다. 주택도시보증공사 관계자는 “새 심사기준은 재건축을 추진하는 단지를 제외하고 단지 규모, 브랜드 인지도 등이 비슷한 단지를 분양가 비교 사업장으로 정했다”고 설명했다.
 
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

올 하반기 1만2000가구에 달하는 매머드급 단지인 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 단지도 시선을 끈다. 2016년 7월 분양한 명일동 래미안 명일역 솔베뉴가 비교 단지로 예상한다. 이 단지의 준공(6월 예정) 이후 분양하면 둔촌주공 재건축 분양가가 3.3㎡당 2700만원 정도까지 가능하다. 래미안 명일역 솔베뉴 입주권이 지난달 초 3.3㎡당 3400만원까지 거래됐다. 78㎡가 10억원을 넘긴 10억839만원이었다. 이들 단지 당첨자는 ‘로또’를 잡은 셈이다. 로또 분양을 둘러싼 논란도 커지고 있다. 주택 수요가 로또를 노리고 분양시장으로 지나치게 쏠리면 청약과열이 우려된다. 당첨자가 과도한 특혜를 누릴 수 있다.
 
과거에도 로또 분양이 주택시장 왜곡 등의 부작용을 낳으면서 정부가 시세차익을 환수하거나 택지공급가격을 높인 적이 있다. 하지만 현재는 정부와 공시가 고분양가 억제에 무게중심을 두고 있어 시세차익을 줄이려는 조치를 취하지는 않을 것으로 업계는 본다.
 
로또 분양은 주택시장의 양극화를 심화할 수 있다. 대출 규제가 엄격해 로또가 ‘현금 부자’ 차지가 되기 때문이다. 공사의 분양가 규제에도 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2600만원까지 올랐다. 국민주택 규모인 85㎡의 가격이 8억원대다.  
 
분양가 9억원 초과는 중도금(분양가 60%) 대출을 받지 못한다. 9억원 이하에서도 분양가의 40%까지만 중도금 대출이 가능하다. 당첨자는 계약금(분양가의 20%)과 대출 받지 못하는 중도금(20%) 등 분양가의 40%를 여윳돈으로 갖고 있어야 한다. 분양가가 8억원이면 3억2000만원이다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “자금이 부족한 무주택자가 분양시장에서 떨어져나가고 계약 포기가 늘면서 무주택이든 유주택이든 현금 부자가 로또를 차지할 수 있다”고 지적했다.  
 
대형건설사 주택담당 임원은 “조합 등 사업자가 분양가 규제에 따른 수익성 하락을 우려해 사업을 꺼리면 주택공급 속도가 떨어지고 양도 줄어들 것”이라고 말했다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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