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집 산 후 1년 지나 추가 취득 때만 2주택 유예기간 적용

김종필의 세테크
막둥씨는 2017년 7월 30일에 A주택을 취득한 후 2018년 7월 31일에 B주택을 추가 취득하였다. 장남씨는 2017년 7월 30일에 C주택을 취득한 후 2018년 7월 30일에 D주택을 추가 취득하였다. 막둥씨와 장남씨는 각각 A주택과 C주택을 어떠한 순서로 매도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까?
  

일시적 2주택 양도세 비과세
처분 순서 잘 조정해야 혜택 누려
조정지역 여부따라 비과세 달라

처분하려는 주택은 최소 2년 보유
추가 주택 취득 후 2~3년 내 팔아야

기존주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규 주택을 취득해야 일시적 2주택 유예기간 혜택이 주어진다. 막둥씨와 장남씨는 모두 기존주택을 소유한 상태에서 신규주택을 취득하였으므로 일시적 2주택 2년 유예기간 또는 3년 유예기간을 활용하여 양도세 비과세를 처리할 수 있는지를 제일 먼저 살펴보아야 한다. 일시적 2주택 유예기간을 활용하여 양도세 비과세를 받을 수 없다면 처분순서를 조절하여 1채는 세금을 내고 정리한 후 나머지 1채는 1세대 주택 양도세 비과세로 처리하는 방식을 활용해야 한다. A주택과 C주택을 매도하면서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 양도대상 주택의 요건, 신규주택 취득일 요건, 유예기간 요건을 모두 갖춘 상태에서 매도해야 한다. 
   
기존 주택 매도시기 따라 세금 달라져
 
일시적 2주택 양도세

일시적 2주택 양도세

첫째, A주택(종전 주택)과 C주택은 양도일 현재 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추어야 한다.
 
양도대상 주택의 요건은 2년 보유요건만 충족하면 되는지 아니면 2년 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건도 추가 충족해야 하는지를 점검하면 된다. 사례의 A주택과 C주택은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이므로 2년 이상 보유요건만 충족하고 매도하면 양도세를 내지 않는다. 양도대상 주택이 2년 이상 보유요건을 충족하였는지를 판단할 때는 양도대상 주택의 취득일을 포함하여 보유 기간을 산정하므로 A주택과 C주택 모두 취득일(2017년 7월 30일)로부터 2년의 보유기간이 채워지는 날은 2019년 7월 29일이 된다.
 
둘째 기존주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택을 추가 취득해야 한다.
 
가장 실수를 할 가능성이 큰 비과세 요건이다. 주택의 보유기간을 산정할 때와 달리 신규주택이 기존주택의 취득일로부터 1년 경과 후 취득했는지를 판단할 때는 취득일의 다음 날부터 날짜를 계산한다. 사례에서 취득일의 다음 날인 2017년 7월 31일부터 1년이 되는 시점은 2018년 7월 30일이 되고 1년 경과 후는 2018년 7월 31일 시작된다.  막둥씨는 2018년 7월 31일에 취득하였으므로 1년 경과 후 취득한 경우에 해당하여 요건을 충족한다. 하지만 장남 씨는 2018년 7월 30일에 취득하였으므로 1년이 지나지 않은 상태에서 취득한 경우에 해당해 요건을 충족하지 못한다.
 
셋째 기존주택의 매도 시기는 추가 취득한 주택의 취득일로부터 2년(또는 3년) 이내이어야 한다.
 
비조정대상지역에 소재한 주택 1채를 소유한 사람이 조정대상지역에 소재한 주택 1채를 추가 취득하는 경우나 조정대상지역에 소재한 주택 1채를 소유한 사람이 비조정대상지역에 소재한 주택 1채를 추가 취득하는 경우는 일시적 2주택 3년 유예기간을 적용받는다. 하지만 조정대상지역에 주택 1채를 소유한 사람이 조정대상지역에 소재한 주택 1채를 추가 취득하는 경우는 원칙적으로 일시적 2주택 2년의 유예기간을 적용받는다.
 
여기서 ‘2년 또는 3년 이내’의 기간계산을 할 때 새로운 주택의 취득일은 제외한다. 즉, 사례에서 막둥씨는 2018년 7월 31일에 취득하였으므로 2018년 8월 1일부터 기간을 계산하며 2년 이내는 2020년 7월 31일, 3년 이내는 2021년 7월 31일까지를 말한다. 장남씨는 2018년 7월 30일에 추가 취득하였으므로 2018년 7월 31일부터 기간을 계산하며 2년 이내는 2020년 7월 30일, 3년 이내는 2021년 7월 30일까지를 말한다.
  
취득일·유예기간 요건 갖춘 뒤 매도
 
막둥씨는 2018년 9월 13일 이전에 취득하였으므로 일시적 2주택 3년 유예기간을 적용받을 수 있다. 따라서 3년 유예기간 안에 매도하면서 2년 이상 보유한 A주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만, 장남씨는 기존주택 취득일부터 1년이 경과하지 않은 시점에 신규주택을 추가 취득했기 때문에 일시적 2주택 유예기간을 활용할 수 없다. 기존주택을 팔 때 양도세를 내야 한다.
 
막둥씨의 경우 위에서 살펴본 3가지 요건을 모두 충족하였으므로 일시적 2주택 3년 유예기간을 적용받아 2021년 7월 31일까지 A주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2주택 3년 유예기간을 경과하면 먼저 매도하는 주택을 세금을 계산해야 납부해야 하고 나중에 남는 1주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
 
장남씨의 경우는 기존주택 취득일부터 1년이 지나지 않은 시점에 주택을 취득하여 일시적 2주택 유예기간을 적용받을 수 없다. 따라서 C주택을 먼저 매도하면 양도세를 내야 한다. 
 
김종필 세무사

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