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안장원 중앙일보 부동산팀장

2022년 가뭄, 2025년 홍수....서울 주택 공급 '롤러코스터' 타나

[안장원의 부동산 노트]
최근 서울 집값 약세에는 강력한 시장 규제 외에 주택 공급 급증도 한몫한다. 정부의 서울 주택 공급 계획이 제대로 효과를 낼지 주목된다.

최근 서울 집값 약세에는 강력한 시장 규제 외에 주택 공급 급증도 한몫한다. 정부의 서울 주택 공급 계획이 제대로 효과를 낼지 주목된다.

지난 7일까지 정부가 3차례에 걸쳐 ‘수도권 30만가구 주택공급 방안’을 발표한 주된 이유는 서울 집값 안정이다. 공급 확대를 통해 시장의 잠재적인 불안 심리를 진정시키겠다는 구상이다. 서울은 주택 구매력이 높고 수요가 가장 많지만 주택 보급률(2017년 기준 93%)이 100% 미만으로 재고물량이 절대적으로 부족하다. 이번 대책으로 서울 공급 갈증이 얼마나 풀릴까.  
 
지난 7일 3차 발표 때 정부는 “안정적인 양질의 주택을 공급하기 위한 기반을 마련했다”고 설명했다. 2022년까지 주택 공급(입주 기준)이 넉넉할 것으로 보고 2023년 이후를 대비해 로드맵을 짰다.
 
그런데 우선 2022년까지의 공급부터 안심할 수 없다. 정부는 지난해 9월 수도권 주택공급 확대 방침을 밝히면서 2022년까지 서울 연평균 공급량을 7만2000가구로 잡았다. 이미 분양한 물량, 정비사업 진행 정도, 인허가 전망 등을 고려했다고 설명했다.  
 
정부 예상이 어긋나고 있다. 지난해 서울 분양 물량이 2만2000여가구로 2016~17년 연평균(4만2000가구)의 반 토막으로 급감했다. 2006년(2만1000여가구) 이후 최저치다. 분양에 앞선 단계인 주택건설 인허가 실적도 마찬가지다. 지난해 6만5000여가구로 2015~17년 연평균(9만6000여가구)의 3분의 2 수준이다. 
 
올해 들어 4월까지 분양과 인허가가 많이 늘긴 했는데 얼마나 늘어날지 미지수다. 서울에 공공택지 개발이 끊겨 90%가 넘는 인허가·분양 물량이 민간 부문이다. 민간은 규제 등 변수에 민감한데 시장 여건은 주택 개발 사업에 우호적이지 못하다.  
 
정부는 지난해 9월 서울에서 사업승인을 받고 아직 착공에 들어가지 않은 재건축·재개발 사업장이 130여곳(10만여가구)이라며 분양 대기 물량에 자신감을 보였다. 
 
하지만 주택도시보증공사와 분양가 줄다리기 등으로 재건축·재개발 단지의 분양 지연이 속출하고 있다. 성북구 길음1구역(2000여가구)은 2013년 11월 사업승인을 받고 5년 반이나 지난 지난달에야 분양해 2022년 1월 입주할 예정이다. 지난해 이맘때부터 분양을 추진하다 분양가 문제로 1년이나 늦어졌다. 
 
주택건설 인허가와 분양 급감은 2021년 이후 공급에 영향을 미치게 된다. 2021년까지 입주할 아파트는 현재 대부분 분양을 끝냈다. 업계에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량이 2020년 4만1000여가구로 올해(4만3000여가구)와 비슷하다가 2021년엔 확 줄어든다. 
자료: 부동산114

자료: 부동산114

서울에서 지난달까지 분양해 2021년 입주예정인 아파트가 1만7000여가구다. 강남3구(강남·서초·송파구) 입주물량도 뚝 떨어진다. 지난해 1만6000가구에서 올해 5000여가구, 내년 7000여가구에 이어 2021년 5000가구 밑으로 내려간다.  
 
정부는 앞서 주택 수급 전망에서 빗나간 적이다. 2017년 8·2대책 때 2016년 기준으로 96.3%인 서울 주택보급률(일반가구 수 대비 주택 수 비율)이 그해 말엔 97.8%로 오를 것으로 내다봤다. 수도권 예상은 100%가 넘는 100.1%였다. 실제로는 이와 달리 2017년 말 기준 주택보급률이 서울 96.3%, 수도권 98.3%로 집계됐다.  
 
 
공급 가뭄을 거쳐 정부가 계획을 세운 2023년 이후 2025년 무렵엔 반대로 입주 쓰나미가 몰려올 것으로 예상된다. 정부 계획에 서울시 자체 계획을 합친 물량이 1~3차에 걸쳐 총 9만여가구다. 서울시는 먼저 1,2차 계획 물량 8만가구를 2022년까지 착공한다는 계획이다. 사업 속도를 고려하면 2022년에 몰리게 된다. 
 
대부분 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 사업으로 사업부지가 주로 국·공유지이고 대규모 택지가 아닌 개별 사업장이어서 착공 일정에 무리가 없을 것으로 서울시는 보고 있다.
  
서울시 계획대로 진행되면 2022년까지 착공한 물량은 2024년부터 입주를 시작해 대부분 2025년 들어설 것으로 예상된다.

 
2021~22년 2년에 걸친 공공 주도의 8만가구 착공은 역대 최대 수준이다. 2005년 이후 지난해까지 연간 기준으로 가장 많은 서울 공공부문 착공물량이 1만9000여가구(2011년)였다. 2014년 이후 5년간 연평균이 7000가구 정도다.
자료: 국토부

자료: 국토부

여기다 민간 부문을 합치면 상당한 물량이 될 수 있다. 서울에서 착공과 입주 물량의 70~80%를 민간이 차지한다.  
 
서울 주택공급 계획이 양적으로 많아도 질적으로는 한계가 있다. 집값이 가장 민감한 강남3구 공급량이 적다. 전체 9만가구 중 강남3구 입지가 확정된 곳은 8000가구가량이다.  
 
내집을 마련하거나 집을 갈아타려는 수요를 흡수하기도 부족하다. 1,2차 물량 8만 가구 중 분양은 3만가구 정도로 추정되고 대부분 임대주택이다.  
 
가뭄과 홍수로 이어지는 주택 공급 널뛰기는 시장을 불안하게 한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
 
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