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[반퇴시대 재산리모델링] 갭투자로 재산불린 회사원, 아파트 3채 정리 방법 궁금

Q 경기도 분당에 거주하는 이 모(36)씨. 부인도 맞벌이를 하며 네살 난 아이 하나를 키우고 있다. 30대 중반의 젊은 나이에도 갭투자와 은행대출을 통해 아파트 3채 등 적지 않은 재산을 모았다. 그러나 요즘 부동산 시장이 안정을 찾으면서 다주택자로서 물적·심리적 고통을 겪고 있다. 대출이자 부담만 해도 월 100만원에 이른다. 자산의 대부분인 아파트 3채를 계속 보유해야할지 고민하는 이유다. 아직 자녀가 어리고 은퇴까지 한참 남았지만 이제부터 자녀교육과 부부의 노후에 대한 준비도 시작해야 할 것 같다. 이들 재무목표를 어떻게 하면 효과적으로 공략할 수 있는지 해결책을 물어왔다.
 
한 채 임대주택등록 후 거주 아파트 팔면 비과세" 


이씨는 현재 거주 중인 분당의 75㎡형 아파트를 팔고 이주할 계획으로 지난해 9월 은행대출과 전세를 끼고 인근의 126㎡형 아파트를 구입했다. 그러나 당시 부동산 시장이 활황세를 보임에 따라 욕심이 생겨 102㎡형 아파트를 한 채 더 사들였다. 이들 아파트 3채를 어떤 식으로든 정리해야 자산 운용에 숨통이 트인다.
 
재산리모델링 5/27

재산리모델링 5/27

◆거주 아파트 팔아 부채 청산을=마지막에 구입한 아파트를 장기임대주택으로 등록할 것을 권한다. 8년 이상 임대기간을 유지하면 주택 수 계산에서 빼주는데다 양도세·종부세 등의 감면 혜택이 주어져서다. 조정대상지역 내 주택이라도 9·13대책 이전에 취득 완료했을 경우 지금이라도 임대주택 등록을 하면 이런 혜택을 받을 수 있다. 현재 거주 중인 아파트는 2년 이상 거주 기간 요건을 충족하는 시점에 팔면 일시적 2주택자로 양도세가 비과세된다. 이런 과정을 거쳐 아파트를 정리하는 것이 자산 운용을 정상화하는 길이다. 거주 아파트 매각대금 6억5000만원에 은행예금 5000만원을 보태면 은행대출금 2억원·임대보증금 5억원의 빚을 완전히 갚을 수 있다.
 
◆자녀교육과 노후준비는 변액보험으로=이씨의 자녀는 4세로 대학입학까지 15년, 이씨 부부의 정년은 20년 이상 남아있다. 일할 수 있는 기간이 충분한 만큼 장기적인 계획을 세워 필요자금 마련에 나서는 것이 바람직하다. 자녀교육과 노후자금은 변액적립보험으로 만들 것을 권한다. 10년 이상 유지하면 비과세되는데다 보험상품의 특징인 복리효과를 누리게 되서다.
 
최근 변액보험은 과거보다 수수료가 대폭 줄어 3.7% 수익률 기준 5년 납입이면 원금 수준이 회복된다. 이씨가 매월 20만 원씩 10년 납입하고 15년 후 해지하면 3170만 원을 이자소득세 없이 수령하게 된다. 이 돈을 자녀교육비로 쓰면 되겠다.
 
노후에 부부가 필요한 생활비로 월 300만원을 예상하고 있다. 이 부분은 대출금 상환으로 절약하게 되는 대출이자 105만원으로 준비하자. 이씨와 부인은 65세부터 국민연금을 각각 100만 원씩 받을 것으로 예상된다. 현재 이씨는 연금저축에 월 34만 원, 부인은 변액적립보험에 10만원씩 각각 납입하고 있다. 월 50만원을 변액적립보험에 추가해 20년 정도 연금을 준비한다면 65세 이후 원하는 노후생활비 300만원을 만드는데 별 어려움이 없을 것이다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 명동스타PB센터 세무전문위원, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.