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8·3대책 이후 산 집, 2년 보유 2년 거주해야 양도세 비과세

[김종필의 세테크] 1세대 1주택 양도세 
김막둥(가명)씨는 2002년 서울에 있는 A아파트를 4억원에 취득한 후 계속 전세를 주었다. 주변에서 거주하지 않았으니 2020년 이후에 18억원에 매도하면 양도세 비과세가 적용되지 않고 세금을 많이 내야 한다고 해서 걱정이다. 사례에서 A아파트의 양도세는 두 가지를 검토해야 한다. 하나는 양도세 비과세이고 다른 하나는 장기보유특별공제이다. 두 가지는 각각 판단해야 한다.  
 
 
9억 초과 분에 대해서는 양도세 내야
 
A아파트는 2017년 8월 2일 이전에 취득하였으므로 9억원을 초과하는 부분에 대해서 양도세를 계산해야 한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 원칙적으로 2년 보유요건만 충족해도 되는 경우 또는 2년 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건을 추가 충족해야 하는 경우로 구분할 수 있다. 이러한 구분은 주택의 취득 시기 및 소재 지역에 따라 다르다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 비조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 2년 보유만 충족하면 된다.  
 
그러나 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하였다면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 예외적으로  2017년 8월 2일 이전에 소유자를 포함한 1세대가 무주택상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우라도 2년 보유요건만 충족하면 된다.  
 
양도세

양도세

양도세 비과세요건을 갖춘 주택의 매도가격이 9억원 이하이면 양도세가 없다. 매도가격이 9억원을 초과하면 초과분에 대한 양도차익에 대해 양도세를 계산해야 한다.
 
사례의 주택은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이므로 2년 보유요건만 충족하면 양도세 비과세 요건을 충족한 것으로 본다. 이는 2020년 이후에 매도할 때도 바뀌지 않는다. 따라서 2019년도에 매도하든 2020년도에 매도하든 ㅋ9억 초과비율에 대한 양도차익 7억원에 대해서만 과세하는 것은 달라지지 않는다.  
 
1세대 1주택자가 2019년에 매도할 때는 거주 기간에 상관없이 보유 기간에 따라 24∼80%의 장기보유특별공제를 적용받는다. 2020년 이후 매도할 때는 2년 이상 거주한 경우는 24∼80%, 2년 미만 거주한 경우는 6∼30%의 낮은 장기보유특별공제를 적용한다.  
 
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 9억원 이하로 매도하는 경우는 양도세를 계산하지 않으므로 장기보유특별공제의 영향을 받지 않는다. 하지만 9억원 초과로 매도하면 9억 초과 비율에 대한 양도차익에 대해 과세를 하므로 장기보유특별공제의 영향을 받는다. 사례에서 2020년에 매도하는 A아파트는 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택으로 2년 이상 보유하였으므로 비과세 요건을 충족하여 9억 초과 비율에 해당하는 7억원의 양도차익에 대해서만 세금계산을 한다. 하지만 2년 거주를 하지 않았기 때문에 장기보유특별공제액은 2억1000만원(7억원×30%)이 되며 양도세(지방소득세포함)는 1억 8656만원이다. 만약, 2년 이상 거주하였다면 장기보유특별공제액은 5억6000만원(7억원×80%)이 되며 양도세(지방소득세 포함)는 3654만7500원으로 1억5001만2500원이 줄어든다.
 
2019년도에 매도할까? 2020년도 이후에 매도할까? 현재 2년 거주요건을 이미 갖춘 경우나 앞으로 갖출 경우는 장기보유특별공제가 달라지지 않으므로 고민의 대상이 아니다. 사례와 같이 보유만 한 경우로서 앞으로도 2년 거주요건을 채울 수 없는 경우가 언제 매도할까 고민이 된다.  
 
 
집값 상승 어렵다면 올해 처분 고려할 만
 
늘어나는 세금을 충당하고 추가적인 이익을 얻을 수 있는 시세상승을 예상한다면 2020년도 이후로 매도 시기를 넘겨도 상관없다. 사례에서는 2억1127만원 정도 오르면 현재와 같은 현금을 손에 쥘 수 있다. 기회비용을 고려하면 2억1127만원을 초과해서 오를 수 있어야 2020년 이후 매도해도 실익이 있다. 이러한 시세상승이 어렵다고 생각한다면 2019년도에 미리 처분하는 것도 고려해야 한다. 본인들의 상황에 맞는 세금계산을 해보고 시세전망을 한 후 2019년도에 매도할지 아니면 계속 보유할지를 결정해야 한다.
 
김종필 세무사 

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