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안장원 중앙일보 부동산팀장

열 채 중 하나꼴로 산정 오류…단독주택 공시가격 '부실 덩어리'

[안장원의 부동산 노트] 
올해 개별주택 공시가격에 총체적 부실 의혹이 짙다. 사진은 지난해 197억원에서 올해 279억원으로 오를 예정인 서울 용산구 한남동 이명희 신세계 회장 주택. [연합뉴스]

올해 개별주택 공시가격에 총체적 부실 의혹이 짙다. 사진은 지난해 197억원에서 올해 279억원으로 오를 예정인 서울 용산구 한남동 이명희 신세계 회장 주택. [연합뉴스]

단독주택 열채 중 하나꼴로 공시가격 산정 오류가 있었던 것으로 나타났다. 올해 한국감정원의 부실 검증, 국토부의 허술한 감독까지 겹쳐 올해 단독주택 공시가격 산정이 '부실 덩어리' 비판을 받고 있다.   

지자체 산정가격 중 10%가
검증 단계서 오류 드러나
표준·개별주택 상승률 큰 차이엔
감정원 검증, 국토부 총괄 부실

 
국토부의 2018년 공시가격 보고서에 따르면 지난해 개별 단독주택 397만가구의 8.3%인 32만9120가구의 지자체 산정가격이 잘못됐다. 감정원의 검증 결과 산정 오류로 나타나 상향 등 가격 조정을 거친 뒤 예정가격 열람에 들어갔다. 
 
단독주택 공시가격 산정은 표준주택과 개별주택으로 나뉘어 진행된다. 대표성이 있는 표준주택 22만가구는 감정원이 산정한다. 나머지 개별주택 가격은 지자체가 표준주택 가격을 기준으로 매긴다. 지자체의 산정가격은 감정원의 검증을 거쳐야 한다.  
 
앞서 2017년 한국감정원의 검증으로 산정가격이 조정된 가구는 33만8881가구로 전체(370만가구)의 10.5%였다. 2016년 산정가격 조정 비율은 9.2%였다.
 
표준주택과 개별주택의 이원화된 단독주택 공시가격 산정은 전국적으로 400만가구가 넘는 단독주택을 정부가 일시에 조사·산정하는 게 인력·예산·시간에서 불가능하다는 이유에서다. 2005년 주택공시가격이 도입될 때부터 그랬다. 
자료: 국토부

자료: 국토부

개별주택가격 산정은 23개 변수로 계산하는 ‘23차 방정식’이다. 정부가 제공하는 주택특성 등 주택가격비준표에 따라 지자체 공무원이 가격배율을 산출해 이를 표준주택 가격에 적용하면 개별주택 가격이 산정된다.
 
주택가격비준표는 용도지역·고저·도로접면 등 12개 토지특성과 건물구조·경과연수 등 10개 건물특성으로 이뤄져 있다. 
 
예를 들어 조사하려는 개별주택의 비교 표준주택 가격이 1억원이다. 각종 특성을 반영한 가격배율이 0.9라면 개별주택 가격은 9000만원이 되는 식이다.  
 
공식대로 하면 되는 개별주택 가격 산정에 오류가 많은 것은 대부분 표준주택을 잘못 선정하거나 토지특성을 제대로 파악하지 못했기 때문이다. 지난해 가격 조정 내역은 표준주택 선정 착오와 주택특성 착오가 총 28만여가구로 86%를 차지했다.     
 
표준주택 선정 착오는 용도지역이나 가격대 등이 다른 표준주택을 비교 대상으로 삼는 경우다. 건물구조 등을 잘못 적용하는 게 주택특성 착오다. 
자료: 국토부

자료: 국토부

올해 단독주택 공시가격 결정 과정에도 상당한 산정 오류가 있을 것으로 예상된다. 일부 지자체의 봐주기 의혹까지 더해져 예년보다 더 늘어날 가능성도 있다. 한국감정원은 올해 조정내역이 아직 집계되지 않았다고 밝혔다.  

 
지자체 산정에 이어 검증 과정에도 부실 가능성이 있다. 지자체의 산정가격에 대해 한국감정원이 2월 11일부터 3월 13일까지 한 달가량 검증했기 때문이다. 검증을 통해 조정된 가격이 지난달 15일부터 4일까지 열람에 들어갔다. 지자체들이 "감정원 검증을 거친 가격"이라며 발끈하는 이유다.  
 
부실 검증은 올해 자치구별로 최대 7%포인트 넘게 벌어진 표준주택과 개별주택 가격 변동률 격차에서 나타난다. 개별주택 산정가격이 표준주택과 가격균형을 유지하지 못했기 때문이다.  
 
관련 법령에는 “지자체장은 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용해 가격을 산정하되 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 해야 한다”고 명시돼 있다.

 
감정원의 검증 내용에는 가격균형 항목이 들어있다. 
 
표준주택이 지역 대표 주택이고 이를 기준으로 제대로 계산된 개별주택 가격이라면 표준주택 가격 변동률과 개별주택 가격 변동률이 비슷해야 한다. 2008년 이후 지난해까지 서울 표준주택과 개별주택 가격 상승률 차이는 1%포인트 이내였다.
 
뒤늦게 감사에 나서겠다는 국토부가 모를 리가 없다. 정부는 개별주택가격 조사를 위해 조사반을 편성한다. 조사반은 국토부·감정원 등 중앙통제부와 시·도 공무원으로 구성된 시·도통제반, 시·군·구 공무원의 가격조사반으로 이뤄진다.
 
어느 해보다 올해 단독주택 공시가격 산정에 ‘총체적 부실’ 그림자가 짙다. 지자체의 엉성한 가격 산정, 감정원의 검증, 주무부처인 국토부의 감독 모두 구멍이 뚫린 셈이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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