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안장원 중앙일보 부동산팀장

공시가 내렸는데 보유세 올라···세금폭탄 맞은 고령·은퇴자

[안장원의 부동산 노트] 
부산 해운대구 해운대아이파크 펜트하우스의 올해 공시가격이 지난해보다 1억원 가까이 내리지만 종부세 강화로 보유세는 오히려 500여만원 늘어날 것으로 예상된다.

부산 해운대구 해운대아이파크 펜트하우스의 올해 공시가격이 지난해보다 1억원 가까이 내리지만 종부세 강화로 보유세는 오히려 500여만원 늘어날 것으로 예상된다.

지난 14일 시작한 올해 공동주택 공시가격 열람안에 따르면 1위는 서울 서초구 서초동 트라움하우스 5차 273㎡(이하 전용면적)다. 전국 1339만가구 평균 가격(1억9800만)의 35배인 68억6400만원이다. 지난해보다 800만원 올랐다. 
 
김종필 세무사의 시뮬레이션 결과 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해 6280만원에서 올해 7472만원으로 공시가격 상승분의 1.5배인 1192만원(19%) 늘어난다.
 
트라움하우스 5차 이전 1위였던 인근 트라움하우스 3차 273㎡ 공시가격이 올해 45억400만원으로 지난해(47억8400만원)보다 2억8000만원 하락했다.    
 
그런데 이 주택의 보유세는 지난해 3998만원에서 올해 5000만원으로 되레 1000만원가량 오른다.
 
올해 공시가격이 발표되면서 지난해 9·13대책에 따른 종부세 강화의 위력이 확실하게 드러나고 있다. 공시가격 9억원이 넘는 고가주택은 대부분 공시가격 상승률 이상으로 보유세가 늘어난다. 보유세 산정 기준인 공시가격이 내렸는데도 보유세는 반대로 올라가기도 한다. 재산세는 변함없지만 종부세가 올해부터 공시가격 중 종부세 계산에 반영하는 금액 비율인 공정시장가액비율이 상승하고 세율도 과세 구간에 따라 최고 0.7%포인트(1주택자 기준) 인상돼서다.
 
올해 공정시장가액비율(85%)이 지난해보다 5%포인트 오르면서 트라움하우스 3차 273㎡의 종부세 계산에 실제로 적용되는 과세표준(세금 계산 기준 금액)이 올해 38억8284만원이다. 지난해 과세표준은 38억2720만원이었다. 공시가격이 내려도 과세표준이 올라갔다. 이 과세표준들에 해당하는 과세표준 12억~50억원의 세율이 지난해 1%에서 올해 1.4%로 상승했다. 과세표준이 같더라도 세율 인상만으로 세금이 40% 많아지는 셈이다. 
 
부산 해운대구 해운대아이파크 285㎡ 펜트하우스의 올해 공시가격(30억7100만원)이 지난해보다 1억원 가까이 내리지만 보유세는 오히려 500여만원 늘어나는 2772만원으로 예상된다. 
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

트라움하우스 5차 273㎡도 공시가격이 800만원 올랐지만 과세표준은 3억5000만원 상승한다. 지난해와 올해 모두 과세표준 50억~94억원 구간에 해당해 세율은 지난해 1.5%에서 2.0%로 높아진다.
 
눈덩이처럼 불어나는 보유세는 올해 끝나지 않는다. 급격한 세금 증가를 완화하기 위한 장치인 세부담상한 덕에 올해 감면된 세금이 없어지는 게 아니라 내년으로 일부 이월되기 때문이다. 내년 이후에도 2022년까지 공정시장가액비율이 5%포인트씩 올라간다. 

 
때문에 올해 공시가격이 20% 넘게 올라 보유세 세부담상한(1주택자 150%, 2주택자 200%, 3주택 이상 300%) 덕을 보는 경우 올해 집값 하락으로 내년 공시가격이 내려가도 보유세는 올라가는 경우가 나온다.
 
서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡의 올해 공시가격이 27%(4억원) 오른 19억400만원이다. 19억400만원에 해당하는 보유세는 1123만원이지만 세부담상한에 걸려 실제로 납부하는 금액은 927만원이다. 이 아파트가 올해 시세 변동 없이 공시가격이 그대로 유지되더라도 내년 보유세가 1169만원으로 200여만원 오른다. 공정시장가액비율 상승으로 늘어나는 세금은 40만원이지만 올해 보유세가 세부담상한 덕으로 세금이 줄어서다.  
 
올해 집값이 3억원 정도 떨어져 내년 공시가격이 17억400만원이 되면 보유세는 930만원으로 역시 올해보다 더 많다. 공시가격에 해당하는 세금은 줄어드는 것이지만 세부담상한으로 올해 세금이 깎인 탓이다.
 
김종필 세무사는 “세부담상한으로 보유세 증가에 한도가 있다고 안도할 수만은 없다”고 말했다.  
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

올해 보유세가 많이 늘며 일정한 소득이 없는 고령자·은퇴자 등의 세금 부담이 만만치 않게 됐다. 이 같은 우려에 대해 정부는 “고령·장기보유 세액감면 등 세부담을 완화하는 제도적 장치가 존재하기 때문에 보유세 부담 증가는 제한적”이라고 말했다. 1세대 1주택인 70세 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유하면 종부세가 최대 70% 감면된다고 덧붙였다. 
 
하지만 막상 따져보면 피부로 느끼는 감면 효과가 크지 않다.  
 
고령·장기보유 70% 세액 감면을 받으면 트라움하우스 5차 273㎡의 보유세는 4351만원이다. 6280만원에서 30% 줄어든다.
 
아크로리버파크 84㎡는 927만원에서 780만원으로 16% 감소하는 데 그친다.  
 
고령·장기보유 세액 감면이 종부세만 해당하기 때문에 전체 보유세가 줄어드는 효과가 반감되는 것이다. 9억원 초과 고가주택 중에서도 공시가격이 상대적으로 낮아 보유세에서 종부세가 차지하는 비중이 작을수록 감면 폭이 작다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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