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[이코노미스트] 2007년 서울 28.5% 상승 기록 깰까

3월 15일부터 공동주택 공시가격안 열람… 지난해 12월 거래 급감 영향 있을 수도
 
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표준 단독주택, 표준지에 이어 공동주택 공시가격 발표가 임박했다. 특히 가격 상위 ‘톱10’에 관심이 쏠린다. 최고급 주택으로 주택시장에서 선망의 대상이지만 올해 가격 상승폭이 얼마나 될지가 화젯거리다. 앞서 표준 단독주택 등의 ‘톱10’ 상승률이 평균을 훨씬 상회해 일부는 예상 밖의 놀라움을 자아냈기 때문이다.
 
정부는 3월 15일부터 4월 4일까지 올해 공동주택 예정 공시가격을 열람하고 의견을 청취할 예정이다. 결정 일자는 4월 30일이다. 공동주택은 단독주택과 다가구주택을 제외하고 한 건물에 세대가 분리된 여러 가구가 사는 아파트·연립주택·다세대주택을 말한다.
 
시장은 이미 표준지와 표준 단독주택 공시가격의 충격을 경험한 터여서 촉각을 곤두세우고 있다. 아파트로 대표되는 공동주택이 주택시장의 중심축이어서 공동주택 공시가격 위력에 따라 시장이 요동칠 수 있기 때문이다.
 
결정 일자는 4월 30일
공동주택 공시가격을 발표하기 시작한 2005년 이후 최고 상승률은 2007년 전국 22.8%, 서울 28.5%였다. 공동주택 공시가격 변동률은 공동주택의 80% 정도를 차지하는 아파트에 달렸다. 2007년 공시가격은 2006년 1년 간 가격 변동을 반영한 것이다. 2006년 아파트값은 전국 13.92%, 서울 23.46% 오르며 급등을 넘어 ‘폭등’ 수준이었다.
 
지역적으로는 비싼 아파트가 몰려 있는 강남권의 가격 동향이 좌우한다. 공시가격 변동률은 가구별 상승률 산술 평균식으로 계산하는 한국감정원 등의 집값 변동률과 다른 계산방식을 쓴다. 총액 기준이다. 가격 상승률이 같아도 비싼 집의 상승 금액이 크기 때문에 전국적으로 서울, 서울에선 강남권(강남·서초·송파구)의 변동률이 관건이다. 서울 아파트값이 2007년 7.01%, 2008년 7.12% 각각 올랐는데, 공시가격은 2008년 2.8% 상승하는 데 그쳤고 2009년엔 되레 6.3% 내렸다. 2007~2008년 강남권 아파트값이 하락한 영향이 크다.
 
올해 공시가격 산정의 주요 기준인 지난해 서울 아파트값 상승률은 8.03%다. 2006년 이후 가장 높기는 하지만, 2006년의 절반에 못 미치는 수준이다. 강남권이 서울 평균보다 더 올랐다. 지난해 상승률로 보면 역대 최고 기록을 갈아치울지 확실하지 않지만 정부의 공시가격 현실화가 변수다. 지난해 단독주택 상승률(서울 6.59%)이 2006년(12.13%)의 절반 수준이었지만 올해 표준 단독주택 공시가격 상승률(17.75%)은 2007년(9.12%)의 두 배 가까운 수준으로 치솟았다.
 
정부는 표준지와 표준 단독주택에서 보였듯 ‘고가’부터 단계적으로 시세 반영률을 높일 방침이다. 표준 단독주택에선 전체의 1.7%를 차지하는 시가 15억원 초과를 고가 기준으로 제시했다. 공동주택 공시가격에선 공시가격 9억원 초과가 고가의 기준이 될 가능성이 크다. 지난해 공시가격 기준으로 9억원 초과는 전국의 1.09%(서울 5.51%)였다. 강남권 46만7200가구에서 네 가구 중 하나꼴인 11만4756가구가 9억원이 넘었다. 전국 9억원 초과 14만675가구의 82%다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “그동안 공동주택 공시가격 현실화율이 단독주택이나 토지보다 상대적으로 높아 고가 표준 단독주택 등만큼 급등하지는 않아도 지난해 시세 상승률보다는 높을 것”으로 내다봤다.
 
고가 공동주택의 정점에 ‘톱10’이 있다. 업계는 지난해 톱10에 변화가 없을 것으로 본다. 이들에 대적할 만한 최고급 주택이 지난해 들어선 게 없기 때문이다. 지난해 톱10의 공시가격은 45억2000만~68억5600만원이었다. 앞서 확정된 표준 단독주택 공시가격을 보면 톱10의 상승률이 전체 평균의 5배에 가까웠다. 톱10 공시가격 총액이 1539억원으로 지난해 1078억4000만원보다 42.7% 늘었다. 올해 전국 평균 상승률이 9.13%이고 서울은 17.75%였다. 공시가격 1위인 용산구 한남동 연면적 2861㎡ 단독주택이 270억원으로 지난해(169억원)보다 60% 뛰었다.
 
표준 단독주택 ‘톱10’ 상승률 43%
지난해 공동주택 공시가격 톱10도 올해 평균 이상으로 훨씬 많이 오를 것으로 예상된다. 정부의 고가 주택 공시가격 현실화 방침 때문이다. 톱10에 해당하는 초고가 주택은 거래가 거의 없어 시세가 오리무중이다. 시세를 제공하는 국민은행 등도 톱10에 해당하는 단지나 주택형의 시세는 제공하지 않고 있다. 가구 수가 많지 않은 연립주택이나 소규모 아파트는 아예 단지 전체의 시세를 제공하지 않는다. 강남구 삼성동 아이파크 등은 가구 수가 많은 다른 주택형 시세는 제공하지만 톱10에 들어가는 펜트하우스 시세는 없다.
 
그동안 톱10 공시가격 상승률이 평균에 미달하기도 했다. 지난해 톱10의 공시가격 합계가 514억5600만원으로 2017년(482억2400만원)보다 6.7% 올랐다. 지난해 서울 평균 상승률이 10.19%였다. 줄곧 1위 자리를 지켜온 서초구 서초동 트라움하우스5차 전용 273㎡가 666억1600만원에서 68억5600만원으로 3.6% 오르는 데 그쳤다. 서초구 평균 상승률(12.7%)의 4분의 1 수준이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “표준 단독주택과 표준지 공시가격에서 보이듯 톱10 상승률이 만만찮을 것”으로 내다봤다.
 
올해 일반적인 공동주택 공시가격 산정에 난제가 있다. 공시가격 산정의 주요 자료가 실거래가격인데 지난해 12월 거래가 급감해서다. 공시가격은 1월 1일 기준 가격으로 기준 시점에 가까운 12월 가격이 중요하다. 주로 12월 계약을 신고한 지난해 12월~올해 1월 아파트 실거래신고 건수가 전국 6만4000여 가구, 서울 4200여 가구로 금융위기 때인 2008년 같은 기간(전국 5만2000여 가구, 서울 4000여 가구) 이후 가장 적다. 서울 거래량은 지난해 같은 기간(1만8422가구)의 4분의 1도 되지 않는다. 강남권 고가 단지는 지난해 9·13대책 이후 거래가 끊기다시피 했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정부 대책 발표 후 고점에서 거래 없이 호가가 내리던 시점이어서 적정가격을 산정하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
 
업계는 올해 서울 공동주택 공시가격 상승률이 20%는 넘을 것으로 본다. 역대 최고가 되려면 30%가량 돼야 하는데 지난해 연말 가격 하락세가 얼마나 영향을 미칠지가 변수다. 실거래가격 하락 없는 호가 약세를 어떻게 반영할지다. 공시가격의 정확성은 올해도 도마 위에 오를 것으로 예상된다. 단독주택이나 토지보다 거래가 많고 단지 중심으로 개별 가구의 차별성이 떨어지긴 하지만 규모가 방대해서다.
 
공시가격 상승률 20% 넘을 것으로 전망
올해 공동주택 공시가격 산정 대상은 1338만 가구 정도로 지난해보다 50만 가구가량 늘었다. 인력은 지난해와 같이 한국감정원 직원 550명이다. 1인당 2만4300가구다. 지난해보다 900가구가량 일이 늘었다. 공동주택 공시가격 조사에 들어가는 비용은 지난해 기준으로 170억원이었다. 가구당 1300원 정도다.
 
올해도 비슷하다. 표준지는 필지당 7만4200원을 들여 감정평가사 1인당 808필지를, 표준 단독주택은 가구당 비용 5만3300원으로 감정원 직원 1인당 500가구를 각각 조사했다.
 
안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
 
 
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.