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공시지가 상승→임대료 인상. 단기적으론 힘들듯…자영업경기 악화 부담



【서울=뉴시스】신정원 기자 =표준지 공시지가가 11년만에 최대폭으로 상승하면서 임대료 전가나 젠트리피케이션 우려가 나오는 반면 중·단기적으로 영향이 크지 않을 것이란 분석도 만만치 않게 제기되고 있다.

14일 국토교통부와 업계에 따르면 공시지가는 과세 산정 기준이 된다. 공시지가가 상승하면 소유주가 내야 할 세금이 많아진다. 그러면 소유주의 보유세 등 조세 부담이 임대료로 전가돼 세입자인 소상공인들 피해로 이어질 가능성이 있다는 게 통상적인 시각이다.

그러나 이번 표준지 공시지가 공시 내용을 보면 이런 일반적인 현상이 꼭 들어맞지는 않는다.

먼저 이번에 공시지가가 대폭 오른 것은 땅값이 급등했거나 시세보다 현저히 낮게 평가돼 있던 고가 토지들이다. 표준지(전국 3300만여 필지중 대표성이 있는 50만 필지)의 0.4%에 불과하다. 추정 시세는 ㎡당 2000만원 이상이다. 고가토지들은 이번에 공시지가가 평균 20.05% 올랐다.

주로 도심 대형 상업·업무용 토지에 몰려 있다. 전국 상위 10위권을 싹쓸이한 서울 중구의 경우 10곳 모두 공시지가가 곱절 안팎으로 뛰어 보유세가 상한률인 50%까지 오를 것으로 전망되고 있다. 토지만 소유했다고 가정할때 전년대비 네이처리퍼블릭 부지는 3312만원, 2위 명동 우리은행 부지는 8500만원, 명동 유니클로 매장 부지는 6200만원씩 보유세가 오를 것으로 예상된다.

그러나 이들 토지 건물엔 대체로 화장품, 의류 등 유명 브랜드 매장이 들어와 있다. 보유세 상승분이 임대료에 일부 반영되더라도 지불능력이 부족한 곳은 아니라는 게 중론이다. 또한 십수년째 금싸라기 땅으로 알려지면서 이보다 더한 홍보효과를 누리고 있다는 평가도 많다.

조세정의와 과세형평성 차원에서 추진되고 있는 공시가격 현실화 취지까지 고려하면 땅값이 오른만큼 공시지가 인상은 불가피하다는 의견이 많다. 급여가 올랐을때 세금이 오르는 것과 같은 것이다.

반면 나머지 표준지 99.4%의 상승률은 7.29%에 그쳤다. 국토부는 시세 상승분 수준만 반영해 소폭 인상했다고 밝혔다. 특히 영세 자영업자를 배려해 전통시장은 인상폭을 적게 했고 일부는 내리기도 했다. 실제 경기 안성시장 필지는 일부 동결(88만원)됐고 서울 중구 중부시장 일부 필지는 지난해 720만원에서 올해 706만원으로 1.9% 내렸다.

임대료 상승 역시 법적으로 제한돼 있다.

지난해 10월 개정된 상가임차인보호법에 따르면 계약갱신요구권 행사기간은 5년에서 10년으로 늘었고 매년 임대료 인상률 상한은 5%로 제한된다. 보유세가 50% 올랐다고 임대료가 50% 오르는 것은 현행법상 불가능하다.

또한 정부는 상가임대차법 적용범위를 결정하는 환산보증금(보증금+월세*100) 인상도 추진 중이다. 정부는 올해 1월 이같은 내용을 포함한 상가임대차법 시행령 개정안을 입법예고했다. 시행령이 시행되면 환산보증금은 서울 기준으로 6억1000만원에서 9억원으로 상향 조정된다. 전체 상가 임차인 중 보호 대상이 기존 90%에서 95%까지 확대된다.

상가시장 상황이 좋지 않은 점도 요인으로 꼽힌다.

한국감정원에 따르면 지난해 말 오피스 공실률은 12.4%로 그해 초 12.7% 대비 0.3%포인트 감소했다. 중대형(10.4%→10.8%), 소형(4.7%→5.3%) 모두 공실이 확대되는 추세다. 임대료도 하락했다. 지난해와 비교해 오피스 임대가격 지수는 0.52%, 상가 임대가격 지수는 0.19~0.75% 내렸다. 권리금도 마찬가지다. 지난해 9월1일 기준으로 전년도 같은 시기(4777만원)보다 5.1% 하락한 4535만원으로 집계됐다.

건물주들이 상가 임차인에게 무턱대고 임대료를 올려달라고 요구할 수 있는 상황이 아니란 의미다.

실제 방송인 홍석천씨는 임대료 폭등과 최저임금 여파를 이유로 지난해 12월과 올해 1월 이태원 음식점 두곳을 잇따라 폐업했다. 그는 지난해 10월 SNS를 통해 "경리단 길에 '임대'가 붙은 가게들이 무척 많아졌다. 건물주의 과도한 월세 인상과 턱없이 부족한 주차 공간(등으로) (중략) 이미 떠났거나 망했거나 어쩔 수 없이 문을 열고 버티는 가게가 매우 많아졌다"고 토로하기도 했다.

강남, 명동, 성수, 합정, 연남, 용산 등 상권이 발달한 곳 위주로 임대료 상승세가 지속되는 가운데 과도한 인상 요구로 인한 부작용이 커 건물주들이 언제까지 '갑'의 위치에 있을 수만은 없다는 분석이 나오는 것도 이런 현상 때문이다.

주택시장의 경우에도 집값 상승으로 인한 집주인의 세 부담이 세입자에게 전가될 것이란 전망이 많았으나 부동산 시장이 안정화 국면에 진입하면서 전셋값도 같이 떨어지고 있다.

다만 땅값이 오르면 장기적으론 임대료 상승으로 이어질 가능성이 있다. 이것도 상권 활성화 여부, 유동성, 수요와 공급등 다른 요인이 많아 단순히 지가와 임대료만 등가 비교할 수 없다는 전제 하에서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상권이 번화한 곳에서는 임대료 상승으로 이어지고 장기적으론 젠트리피케이션의 원인이 될 수도 있다"면서도 "다만 정부가 부동산 수요억제 정책뿐 아니라 일자리 창출 및 경제성장률 제고를 위한 비주거용 부동산 규제완화종책도 병행하고 있기 때문에 단기적인 영향은 제한적이고 토지의 급격한 하락도 없을 것으로 본다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "보유세 인상에도 불구하고 내수 경기 침체로 상가 공실률이 늘고 있어 세입자에 대한 조세 전가는 일부 핫플리이스 지역을 제외하곤 쉽지 않을 것"이라고 관측했다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "이미 상당기간전부터 큰폭 인상이 예고됐고 조세 형평성 차원에서 조정된 것이기 때문에 영향은 크지 않을 것"이라며 "시장상황이 좋지 않고 자영업 경기도 나쁘기 때문에 단기적으로 임대료로 전가하기 어려울 것"이라고 예상했다.

jwshin@newsis.com

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