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용산 공시가 8억 → 11억 뛴 주택, 보유세 129만 → 193만원

고급 단독주택들이 몰려 있는 서울 용산구 한남동 일대. 올해 표준 단독주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르며 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

고급 단독주택들이 몰려 있는 서울 용산구 한남동 일대. 올해 표준 단독주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르며 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

개별 단독주택 공시가격 산정 기준인 전국 22만가구 표준 단독주택 중 올해 공시가격이 가장 비싼 서울 용산구 한남동 1층짜리 철근콘크리트 고급주택. 대지면적이 1759㎡이고 공시가격은 270억원이다. 지난해 169억원에서 60% 올랐다.  
 
[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

이 집 한 채만의 올해 보유세는 재산세 5190만원, 종부세 2억3115만원 등 2억8305만원이다. 지난해 보유세(1억8871만원)의 1.5배다. 공시가격 270억원에 해당하는 보유세는 재산세 6417만원, 종부세 4억5292만원 등 5억1709만원이지만 세부담 상한(재산세 130%, 보유세 150%)을 넘어 실제 납부할 세금이 절반 가까이 줄었다.
  
그런데 이 집의 공시가격이 주택시장 침체 등의 영향으로 더 이상 오르지 않더라도 보유세는 앞으로 계속 늘어난다. 올해 세부담상한 덕에 줄어든 세금이 내년에 나오고 공시가격 중 종부세 계산에 반영하는 공정시장가액비율이 2022년까지 5%포인트씩 상승하기 때문이다.  
 
[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

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올해 주택 공시가격 급등으로 고가주택 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 게다가 앞으로 집값이 별로 오르지않더라도 보유세 충격은 앞으로 5년간 이어진다.  
 
올해 주택 공시가격 상승에 종부세 세율 인상과 보유세 세부담상한 상향이 맞물려 보유세가 공시가격 상승분 이상으로 훨씬 많이 오른다. 표준 단독주택 공시가격이 역대 최고로 올랐고 종부세 세율이 주택수에 따라 1.2%포인트 상승한다.  
 
[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

이우진 세무사는 "지난해까지 150%인 세부담상한이 2주택 이상의 경우 300%까지 높아져 다주택자 보유세 부담이 무겁다"고 말했다.    
 
지역적으로는 강남권과 강북에선 마포·용산·성동구에서 공시가격이 뛰어 보유세가 급증할 것으로 예상된다. 강남·용산·마포구는 30% 넘는 상승률을 나타냈다. 
 
가격대별로는 고가주택 부담이 더욱 크다. 서울에서 공시가격 15억~25억원이 23.56%, 25억원 초과는 37.54% 뛰었다. 
[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 이들 지역에선 보유세가 세부담상한까지 늘어나는 경우가 잇따를 전망이다.  
 
용산 1주택자 공시가격이 지난해 8억원에서 올해 11억2000만원으로 40% 오르면 보유세가 129만원에서 193만원으로 50% 늘어난다.  
 
지난해 5억원과 10억원 두 채의 공시가격이 올해 총 20억5000만원으로 37% 오를 경우 보유세는 488만원에서 976만원으로 두 배가 된다.
 
공시가격 합계가 지난해 20억원에서 올해 27억원으로 상승하는 3주택자는 올해 보유세를 지난해(1120만원)의 2.7배인 3008만원을 낸다.  
 
공시가격 9억원 이하여서 종부세 대상이 아닌 주택이나 공시가격이 많이 오르지 않은 지역의 보유세 부담은 상대적으로 크지 않다. 공시가격이 지난해 6억8500만원에서 올해 7억8000만원으로 14% 오르면 재산세가 17만9200원에서 21만4600원으로 3만5400원 늘어난다.
     
올해 보유세가 세부담상한에 걸려 실제로 늘어나는 세금이 한도가 있더라도 마음 놓을 수 없다. 내년 이후 공시가격이 올해와 변동이 없어도 세금이 늘어난다. 세부담상한 계산을 전년도 실제로 납부한 세금을 기준으로 하기 때문이다. 
 
올해 최고가 270억원 공시가격이 내년부터 그대로 유지되더라도 보유세는 올해 2억8300만원에서 내년 4억2400만원, 2021년 5억7100만원, 2022년 6억300만원이 된다.    
 
김종필 세무사는 “올해 공시가격이 한번 뛴 뒤 내년 이후 더 오르지 않거나 소폭 내리더라도 보유세는 늘어나면서 보유세 한파가 이어질 수 있다”고 말했다.  안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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