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안장원 중앙일보 부동산팀장

보유세 쇼크, 올해보다 내년이 더 무섭다

[안장원의 부동산 노트] 
2007년 서울 강남권에 전년보다 공시가격이 50%가량 오르며 보유세가 배 이상 늘어난 아파트가 적지 않았다. 올해도 2007년과 같은 보유세 '폭탄'이 터질지 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

2007년 서울 강남권에 전년보다 공시가격이 50%가량 오르며 보유세가 배 이상 늘어난 아파트가 적지 않았다. 올해도 2007년과 같은 보유세 '폭탄'이 터질지 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

공시가격 급등과 보유세(재산세+보유세) 급증. 집값 급등기 끝물이었던 2007년 주택시장을 강타한 공시가격·보유세 충격이 올해 되살아날 전망이다. 
 
앞으로 열람이 남아 있는 올해 서울 아파트 공시가격과 보유세 상승 폭이 2007년 수준을 넘을 가능성을 빼놓을 수 없다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준이고 그 이전 1년간의 집값 상승률을 반영한다. 2007년 공시가격 상승률이 28.5%로 국토부가 공시가격 업무를 맡은 2006년 이후 가장 높다. 그 전해인 2006년 아파트값이 2005년 이후 최고인 평균 23.5% 올랐다.  

 
지난해 서울 아파트값 상승률은 2006년의 3분의 1 수준인 8.03%다. 강남권은 8.4~10.4%다. 시세 상승률은 2006년보다 낮아도 정부의 공시가격 현실화가 관건이다. 시세 반영률 상향 정도에 따라 공시가격 상승률이 시세 상승률을 훨씬 초과할 수 있다. 2007년 공시가격 상승률은 당시 현실화 쟁점이 없어 거의 2006년 시세 상승분이었다.   

 
공시가격 급등 파장으로 2007년 보유세가 크게 늘었다. 행정안전부·국세청에 따르면 서울에 부과된 전체 주택 보유세가 15조원으로 2006년(8425억원)보다 80% 가까이 늘었다. 2006년보다 건별 평균 재산세가 19만원에서 25만원으로 33%, 인별 종부세는 150만원에서 380만원으로 151% 각각 증가했다. 공시가격이 뛴 데다 공시가격 중 세금 계산에 반영하는 액수인 적용비율이 2006년 70%에서 2007년 80%로 높아진 이유도 있다.
 
강남구 대치동 은마 전용 84㎡ 공시가격이 2006년 6억8100만원에서 2007년 10억800만원으로 48% 상승했다. 보유세는 216만원에서 580만원으로 170% 급증했다. 재산세(216만원)는 50% 늘어난 반면 종부세(267만원)는 36만원에서 7배가량 증가했다.  
아파트값 상승률은 전년도 기준. 자료: 국토부 한국감정원

아파트값 상승률은 전년도 기준. 자료: 국토부 한국감정원

올해 보유세는 증가폭에서 2007년보다 적을 전망이다. 재산세는 세율 등이 그대로다. 종부세 세율이 보유 주택 수 등에 따라 최고 1.2%포인트 올라가고 과거 적용비율과 비슷한 공정시장가액비율이 80%에서 85%로 높아진다.
 
보유세 급증 요인이지만 전년 대비 실제 부과 세금이 늘어날 수 있는 한도인 세부담상한이 2007년보다 올해 훨씬 낮다. 2007년엔 재산세의 경우 한도가 공시가격 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 150%였다. 지금은 6억원 초과도 130%로 낮아졌다.
 
올해 재산세와 종부세를 합친 보유세 세부담상한이 지난해보다 올라가긴 해도 2007년 수준에 못 미친다. 2007년엔 300%였는데 올해는 1주택 150%, 2주택 200%, 3주택 이상 300%다.
 
올해 공시가격이 아무리 많이 뛰어도 실제로 내는 재산세는 지난해보다 30%, 보유세는 1주택 50%, 2주택 100%, 3주택 이상 200% 넘게 늘어나지 못한다.  
 
올해 용산구 한남동 표준 단독주택 최고 예정 공시가격은 270억원으로 지난해 169억원보다 60% 올라간다. 김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 1주택으로 보고 공시가격 270억원의 보유세는 5억1709만원이다. 지난해 납부한 보유세가 1억8872만원이었다. 세부담상한에 따라 올해 실제로 부담하게 되는 보유세는 이의 1.5배인 2억8305만원으로 계산된 세금보다 절반가량 줄어든다.
공시가격 급락해도 보유세 늘어

공시가격 급락해도 보유세 늘어

그런데 주택 소유자는 올해 보유세 상한에 안도하기에 이르다. 공시가격 급등의 세금 후폭풍이 올해로 끝나지 않기 때문이다. 올해 집값이 내려 내년 공시가격이 뚝 떨어져도 내년 보유세가 늘어날 수 있다. 
 
세부담상한은 전년에 실제로 납부한 세금을 기준으로 계산하는 식이어서다. 한남동 최고가 공시가격 표준 단독주택의 경우 내년 공시가격이 올해보다 30억원 내린 240원으로 가정하면 보유세가 4억6540만원이다. 내년 실제 보유세는 올해 납부하는 2억8306만원의 1.5배인 4억2459만원이다. 실제 보유세가 올해보다 1억4000만원 정도 더 늘어나는 것이다.  
 
2007년엔 그해 공시가격 급등 효과가 크게 한방으로 끝났다면 올해 공시가격 충격은 '스트레이트 연타'로 이어질 수 있다. 
 
김종필 세무사는 "올해 집값이 내리고 내년 공시가격이 떨어져도 세금은 더 많아지면 체감 보유세 스트레스는 더 클 것"이라고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr   
 
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