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강남 접근성이 갈랐다…2기 신도시 집값 명암

서울 강남권 주택 수요를 흡수할 수 있을까. 주택 수요를 흡수한다고 해도 베드타운으로 전락하는 건 아닐까. 혹시 미분양 아파트의 무덤이 되지는 않을까. 정부가 지난해 말 내놓은 수도권 3기 신도시(공공택지)의 앞날에 대한 기대와 우려가 교차하고 있다. 3기 신도시는 인천시와 경기도 남양주시, 하남시, 과천시에 들어선다. 수도권 1기 신도시와 2기 신도시는 결과적으로 강남 접근성이 좋은 곳에만 주택 수요가 몰리면서 양극화하는 현상이 나타났다. 3기 신도시에 대한 기대와 우려의 목소리가 공존하는 이유다.
 
정부가 이번에 내놓은 3기 신도시 4곳 중 가장 많은 주택이 들어서는 곳은 남양주 왕숙지구다. 남양주시 진접·진건읍과 양정동 등 일대 1134만㎡ 규모로 아파트 등 주택 총 6만6000가구가 들어선다. 과천시 과천·주암동 등 일대 과천지구에는 7000가구, 하남시 천현동 등 일대에 조성되는 교산지구에는 3만2000가구, 인천시 계양구 귤현·동양동 일대 계양지구에는 1만7000가구가 들어선다. 국토부는 서울 도심의 32곳 1만9000가구를 포함, 중소 규모의 공공택지 37곳에서 3만3000가구를 추가 공급할 계획이다. 김현미 국토교통부 장관은 “주택 공급 대책으로 시장 안정세가 더욱 굳어질 것”이라고 말했다.
 
[그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr]

[그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr]

정부가 박근혜 정부 때 폐기했던 공공택지 개발 사업을 들고 나온 건 서울 도심에서는 사실상 새 주택을 공급할 방법이 없기 때문이다. 유일한 신규 주택 공급처는 재개발·재건축 사업인데, 정부 규제와 주민간 이견으로 멈춰서 있다. 규제를 완화해 사업을 추진할 수 있지만 단기적으로 집값이 폭등할 수 있다는 게 문제다. 그래서 서울 접근성이 좋은 수도권에 신도시를 건설키로 한 것이다.
 
신도시의 개념이 한국 주택시장에 등장한 건 1988년께다. 당시 3저(저금리, 저물가, 원화 약세)와 서울올림픽 특수가 겹치면서 주택 수요가 폭발적으로 증가했다. 1988년 한 해에만 서울 집값이 24% 치솟았다. 노태우 정부는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 수도권 신도시 개발 계획을 내놓는다. 서울 집값은 30만가구에 달하는 신도시 입주가 시작된 1991년 하락세로 돌아섰다. 1985년만 해도 60% 후반대였던 전국의 주택보급률도 1991년 74.2%로 급등했다. 1기 신도시는 ‘수요 분산’이라는 소임을 다한 것이다.
 
하지만 노무현 정부 때 계획된 수도권 2기 신도시는 양극화가 뚜렷하다. 서울 강남권에 조성된 서울 위례신도시나 강남 접근성이 좋은 성남 판교신도시, 수원 광교신도시 등지는 수도권 신흥 부촌으로 떠오르고 있다. 하지만 화성 동탄2신도시나 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 남양주 양주신도시, 인천 검단신도시 등은 여전히 미분양 등의 우려가 남아있다. 입주 이후 2017년까지 판교신도시는 10.13%, 광교신도시는 22.47%, 위례신도시는 29.91% 오른 반면 운정신도시는 14.45%, 한강신도시는 5.21% 떨어졌다.
 
결과적으로 일부 2기 신도시는 주택 수요 분산이라는 제 역할을 다 하지 못한 것이다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 “판교·위례신도시가 서울 등 주변 지역의 주택 수요를 흡수할 수 있었던 건 강남과의 접근성이 좋기 때문”이라고 설명했다. 1기 신도시도 마찬가지다. 강남 접근성이 좋은 분당신도시 집값은 3.3㎡당 평균 2330만원으로 일산신도시의 두 배가 넘는다.
 
이 때문에 전문가들은 정부의 3기 신도시가 서울 집값을 잡는 데 도움이 될지는 두고 봐야 한다는 입장이다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 관계자는 “과천을 빼고는 대부분 강남을 대체할 만한 입지가 아니어서 서울 수요 분산 효과를 보기 어렵다”고 말했다. 하지만 3기 신도시는 강남 불패가 적용되지 않을 것이라는 견해도 있다. 정부가 광역 교통과 일자리·산업시설 유치를 강조하고 있기 때문이다. 2기 신도시를 살리는 방안도 강구해야 한다는 목소리도 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “GTX 등은 개통까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 트램 등 새로운 수단을 활용해 2기 신도시의 교통망을 확충할 필요가 있다”고 주문했다.
 
황정일 기자
 
◆ 더 자세한 내용은 7일 발행되는 이코노미스트를 참조하세요.
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.