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[반퇴시대 재산리모델링] 50대 비정규직 회사원, 단독주택 활용 고민

Q. 서울 동작구에 사는 이 모(53)씨. 비정규직 회사원으로 7년후 퇴직할 예정이다. 부인은 자영업자로 맞벌이를 하지만 경기불황으로 수익이 일정치 않은데다 건강도 좋지않아 쉬고 싶어 한다. 부부 합산 수입은 400만원으로 자녀 2명을 포함한 네 식구의 한달 생활비로 충당한다. 사당동에 단독주택을 보유하고 있는데,  홀어머니가 거주 중이며 보증금 2억원에 전세를 놓았다. 이 씨네는 인근에 전셋집을 얻어 살고 있다. 이 씨는 이 단독주택을 활용해 노후준비를 시작하려고 한다. 단독주택을 헐고 다가구주택을 신축해 임대수입을 얻을지, 아니면 팔아 금융상품에 굴릴지를 저울질하고 있다. 어느 쪽이 유리한지 시나리오별로 분석해달라고 요청해왔다.
 
다가구주택 신축해 임대…금융투자보다 유리”
 
A. 결론부터 말하면 수익률면에선 단독주택을 처분해 금융상품에 운용하는 것이나  다가구주택으로 신축해 임대수입을 얻는 것이나 큰 차이가 없다. 그러나 주택을 팔 경우 노모의 주거를 위한 자금  2억~3억원이 필요하다. 또 이자수입을 얻으려면 전 재산을 금융상품에 투자해야 하는데, 노후에 내 집이 없다는 것은 심리적 안정감을 해칠 수 있다. 다가구주택의 가치 상승에 대한 기대와 노후의 주거 안정성을 감안할 때 임대수입을 얻는 쪽이 유리해 보인다.
 
재산리모델링 12/17

재산리모델링 12/17

◆다가구 주택의 예상 임대수입 연 3400만원=단독주택 대지엔 연면적 336㎡의 3층짜리 다가구주택을 지을 수 있다. 시공비는  3.3㎡ 당 450만원, 총 5억5000만원이 소요될 것으로 분석된다. 당장 현찰 동원 능력이 없으므로 임차인에게 내줄 보증금 2억원을 합쳐 담보대출 7억5000만원을 받도록 하자. 신축 때 주의할 것은 옥탑을 임대 목적으로 무단 증·개축을 하면 매각시 다세대로 분류돼 양도세 중과 문제가 발생한다는 점이다. 다가구주택을 신축할 경우 공시가격이 9억원 넘을 것으로 보여 임대소득에 대해 소득세가 과세될 가능성이 크다. 월세 아닌 전세 보증금만 받는다면 과세대상이 아니다.
 
월세 수익이 투룸보다는 높은 원룸 9가구로 신축하면 전세보증금 4억7000만원, 월세 보증금 1억5000만원 기준 임대료 수입은 연 3400만원 수준이다. 보증금 6억2000만원으로 대출금을 우선 상환하면 대출잔액 1억3000만원에 대해 연간 530만원의 이자 상환부담이 생긴다. 이는 퇴직전까지 급여소득과 임대수입으로 갚아나가면 되겠다.
 
◆금융상품 이자 수입 월 350만원=사당동의 단독주택 평균 매매가격은 3.3㎡당 2500만~3000만원으로, 이 씨 집 매매가는 15억9000만원으로 예상된다. 이 주택은 부부 공동명의로 돼 있는데다 10년 이상 보유해 80%의 장기보유공제를 받을 수 있다. 매각대금에서 양도세와 임차보증금 2억원, 모친의 거주지 마련 자금 2억~3억원을 제하면 11억원을 금융상품에 운용할 수 있다. 이중 1억원은 MMF에 넣어 예비비로 쓰고 부부 각 4억원씩 월지급식 ELS(주가연계증권)에 가입할 것을 권한다. 연수익률 5%이상 일때 매달 310만원의 이자가 나온다. 나머지 2억원으로 부부 각 1억원씩 비과세 즉시연금을 상속형으로 가입하면 매달 40만원을 수령해, 주택 매각대금의 금융상품 운용에 따른 예상 이자수입은 350만원이다. 이 씨는 62세부터 국민연금 50만원이 나온다. 그때까지 모자라는 생활비 50만원은 MMF에 넣어둔 1억원 중에서 인출해 쓰면 되겠다.  
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, )로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
◆  재무설계 도움말=박해영 KEB하나은행 Club1PB센터팀장, 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터장, 김정은 미래에셋대우 VIP컨설팅팀선임매니저, 박성만 오렌지라이프생명 명예이사
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.