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깡통전세 우려 … 오피스텔·다세대 보증보험 깐깐해져

주택 가격과 전셋값 하락으로 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 SGI서울보증이 3일부터 오피스텔·다세대 주택 등의 전세 거주자에 대해 유사시 전세금을 대신 내주는 전세금반환보증보험(이하 전세금반환보증) 가입 기준을 강화하면서다.
 
한국감정원에 따르면 지난 1~10월 전국 주택 전셋값은 평균 1.52% 하락했다. 지난해 12월부터 11개월 연속 마이너스 행진이다. 경기도 전셋값은올해 들어 지난달까지 2.48% 떨어졌다.
 
이런 상황을 반영하듯 전세금반환보증 가입자는 증가하고 있다. SGI서울보증에 따르면 올해 들어 10월까지 가입액은 3조1998억원 늘어났다. 전세금반환보증은 전세금의 0.128~0.218%를 보증수수료로 지불하면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 이를 대신 지급하는 상품이다. 보증기관은 이후 집주인에게 직접 보증금 상환을 요청한다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 관련 상품을 취급하고 있다.
 
이 중 서울보증이 이 상품의 가입기준을 3일부터 변경했다. 상품 가입 시 적용되는 추정 시가(시세) 산정 방식을 아파트와 단독·다가구 주택은 그대로 유지했지만, 빌라와 오피스텔·다세대 주택은 지금보다 10~20%포인트 낮췄다. 해당 유형 주택 전세 거주자들의 상품 가입이 어려워진다는 뜻이다.
 
전세금반환보증은 주택담보대출 등 선순위 설정 최고액과 임차보증금 합산액이 해당 주택 ‘추정 시가’보다 많으면 가입할 수 없다. 추정 시가를 어떻게 정하느냐에 따라 보험 가입 여부가 결정된다. 예를 들어 추정 시가가 4억원인 집에 주택담보대출이 1억5000만원 잡혀있고 전세보증금이 3억원일 경우 가입할 수 없다. 주택담보 대출액과 전세보증금의 합계가 4억5000만원으로 추정 시가(4억원)보다 많아서다.
 
서울보증은 그동안 오피스텔과 연립·다세대·도시형생활주택의 경우 국토교통부 실거래가 동일단지, 동일면적 기준 최근 월 평균액의 100%를 추정 시가로 인정했지만 이번에 이 기준을 80%로 낮췄다. 준공한 지 1년 이내인 경우 분양가의 90%에서 80%로 조정됐다.
 
임대차 계약을 중개한 공인중개사 시세 확인서 인정 비율도 100%에서 90%로 낮췄다. 오피스텔은 인터넷 평균 시세(KB부동산·부동산테크·부동산114)의 90%까지 인정했지만 이번에 70%로 하향 조정됐다.
 
연립·다세대·도시형생활주택은 국토교통부 부동산 공시가격의 150%에서 130%로 낮아졌다. 예를 들어 공시가격 기준 1억5000만원인 다세대 주택에서 2억원에 전세로 살았다면 그동안은 공시가격의 150%인 2억2500만원이 추정 시가로 산정돼 전세금반환보증에 가입할 수 있었다. 하지만 이제는 1억9500만원만 시가로 인정돼 이 상품에 가입할 수 없게 된다.
 
동일 임대인에 대한 보증서 발급 건수(2건)도 제한된다. 임대인이 다주택자이면서 개인 임대사업자로 등록하지 않았을 경우, 다른 임차인이 먼저 전세금보증에 가입하면 추가 가입이 어려울 수 있다.
 
하현옥 기자 hyunock@joongang.co.kr
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