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[반퇴시대 재산리모델링] 정년 3년 앞둔 57세 직장인, 1가구2주택 절세방안은

Q. 서울 동작구에 사는 신 모(57) 씨. 중견 수출업체에 근무하는 직장인으로 3년 후 정년퇴직한다. 전업주부인 부인과 사이에 미혼인 자녀 3명을 키우고 있다. 한 달 급여는 550만원으로 다섯 식구가 생활하는 데엔 크게 부족하지 않다. 문제는 부부 자신의 노후준비와 자녀 결혼 지원 자금을 마련하는 일이다. 이 일을 정년까지 남은 3년 동안 추진하려고 한다. 보유 자산은 주로 부동산으로, 거주한 지 17년 된 아파트와 2년 후 입주 예정인 아파트 입주권이다. 2억원의 주택담보대출금도 있다. 퇴직 후엔 국민연금과 개인연금을 합쳐 300만원의 노후생활비를 쓸 수 있지만 이걸로는 모자랄 것 같다. 부동산 2건 중 1건을 팔아 부채와 노후준비 및 자녀 결혼 지원금을 해결하려고 하는데 어떻게 하면 절세할 수 있는지 상담을 구했다.
 
입주권 먼저 팔면 양도세 절약 … ELT 이자는 재투자를"
 
A. 신 씨네가 보유한 2채의 아파트는 모두 조정대상 지역에 있다. 조정대상지역의 1가구 2주택은 양도세 중과대상이다. 2채 이상인 경우 양도차익에 대해 30% 이상 공제해주는 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다는 이야기다. 중과 대상 주택 수를 계산할 때 아파트 입주권도 포함된다. 여기서 입주권이란 관리처분계획인가가 떨어져 입주자 지위를 얻은 권리를 말한다. 입주권은 엄밀히 말해 주택은 아니지만 그렇게 단순한 물건이 아니다. 입주권 자체를 양도할 때엔 주택으로 안 쳐줘 중과되지 않고 기본세율만 적용된다. 하지만 다른 주택을 매매할 경우 입주권은 주택 수에 산정된다. 양도세가 중과된다는 말이다.
 
신 씨가 거주 중인 아파트를 먼저 양도하게 되면 입주권을 포함해 2주택자가 돼 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고 기본세율에 10% 중과된다. 그러나 아파트가 완공돼 입주한 후 거주 아파트를 양도할 경우 당연히 중과세율이 적용된다. 만약 60세에 거주 아파트에 대해 주택연금을 신청하게 되면 입주한 아파트를 팔아야 하는데, 이때도 입주권이 주택으로 전환했기 때문에 양도소득세가 중과된다. 이들 사정을 고려할 때 현재로선 거주 아파트보다는 입주권을 먼저 팔아 양도세 기본세율을 적용받는 것이 유리하다.
 
재산리모델링 12/01

재산리모델링 12/01

◆입주권 매각대금은 자녀에게 증여를=입주권을 매도하고 2억원의 대출금을 상환한 후 남는 자금으로 우선 노후에 발생할 질병에 대비해 실손보험에 가입하도록 하자. 실손보험은 노후의 필수품이지만 신 씨네는 이의 준비가 안 돼 있다. 아울러 보험료가 싸 실용적인 정기보험도 들어두도록 하자. 부부 합쳐 월 40만원 정도면 암·뇌출혈·급성 심근경색을 보장받을 수 있다.
 
또 아파트 입주권 매각대금 일부를 자녀 3명에게 증여하는 것을 검토해 보자. 성년 자녀에겐 일 인당 5000만원까지 비과세 증여가 가능하다. 증여를 실행한 다음 세무대리인을 통해 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 잊지 말자. 납부할 세금은 없지만, 증여 신고는 반드시 해야 한다.
 
◆2억원 ELT 가입하면 월 77만원 이자=아울러 매각대금 2억원을 월 지급식 ELT(주가연계 신탁)에 가입해 나오는 이자수입으로 연금저축에 불입할 것을 권한다. 기대 수익률은 월 5%이므로 77만원 정도의 이자가 발생한다. 월 지급식 ELT는 주가가 하락해도 다달이 일정 이율을 지급하기 때문에 안정적 소득원이 필요한 노후에 알맞은 상품이다.
 
신 씨는 노후 소득원으로 국민연금과 연금보험을 확보해 놓고 있지만 원하는 노후생활비엔 모자란다. 주택담보대출금 상환으로 절약되는 대출이자 50만원과 ELT 이자수입 35만원으로 연금보험에 추가 불입하기 바란다.  
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
왼쪽부터 이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터).

왼쪽부터 이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=이태훈 KEB하나은행 여의도 골드클럽 PB 부장, 노철오 은퇴부동산연구소장, 이항영 선경 세무법인 본점 대표, 정성안 오렌지라이프 생명MEGA 지점 부지점장
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 중앙일보 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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