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안장원 중앙일보 부동산팀장

5억 올라도 남는 돈 2억…위례 신혼희망타운은 '반쪽 로또'

지난 21일 위례 신혼희망타운 기공식이 열렸다. 신혼희망타운은 신혼부부가 인생 사다리를 훌쩍 뛰어 오를 '로또'가 될까.

지난 21일 위례 신혼희망타운 기공식이 열렸다. 신혼희망타운은 신혼부부가 인생 사다리를 훌쩍 뛰어 오를 '로또'가 될까.

분양이 임박한 위례신도시 신혼희망타운이 신혼부부의 ‘로또’로 관심을 끌고 있다. 신혼희망타운은 신혼부부만을 대상으로 하기 때문에 당첨 가능성이 높다. 일반 주택담보대출보다 훨씬 낮은 파격적인 금리 혜택까지 주어진다. 위례는 연말 분양시장에서 강남권 재건축 못지않은 로또로 주목받는 곳이기도 하다. 위례 신혼희망타운은 신혼부부 '인생 역전'의 기회인 셈이다.  
 
하지만 시뮬레이션 결과 로또는 맞지만 지나친 기대는 피해야 할 것 같다. 분양가가 많이 올랐고 정부가 시세차익을 환수하기 때문이다.   
 
정부는 다음 달 분양예정인 신혼희망타운 분양가를 3.3㎡당 1880만원으로 잡고 있다. 전용 55㎡가 4억6000만원, 46㎡가 3억9700만원이다. 
 
위례에 앞서 분양된 비슷한 크기의 분양가보다 훨씬 비싸졌다. 2011년 11월 전용 54㎡의 분양가가 3.3㎡당 1200만원, 가구당 2억7000여만원이었다. 7년 새 60%가량 올랐다. 2011년 11월 이후 지금까지 수도권 아파트값 상승률이 10% 정도, 가장 많이 오른 강남권도 20% 안팎이다.
 
신혼희망타운 분양가는 다음달부터 분양에 나서는 전용 85㎡ 초과 중대형 민간 아파트와 별 차이가 없다. 민간 분양가는 3.3㎡당 1800만원대로 예상된다.  
위례신도시 신혼희망타운 조감도

위례신도시 신혼희망타운 조감도

이는 분양가의 3분의 2 정도를 차지하는 땅값이 많이 올랐기 때문이다. 신혼희망타운은 위례 내 다른 아파트와 마찬가지로 택지 공급가격과 정부가 정한 건축비를 합친 분양가상한제로 분양가를 매긴다. 2011년 이후 정부 고시 건축비는 26% 올랐다. 땅값이 30%가량 상승한 데다 2011년과 땅값 산정 방식이 달라지면서 분양가에 반영되는 땅값이 치솟았다. 과거에는 조성원가 90%였는데 2015년 이후 시세와 비슷한 감정평가금액으로 바뀌었다. 분양가 중 땅값이 3.3㎡당 500만원 이상 상승했다.   
 
중대형 민간 아파트가 3.3㎡당 1800만원대에 가능한 것도 땅을 2010년 가격이 뛰기 전에 공급받았기 때문이다.
 
그렇더라도 신혼희망타운은 주변 시세보다 매우 낮다. 2011년 분양된 전용 54㎡의 현재 시세가 3.3㎡당 3400만원 수준인 8억원 선이다. 이보다 조금 작은 전용 51㎡의 실거래가격이 최고 8억원이다. 신혼희망타운은 당장 3억4000만원의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.
 
하지만 시세차익은 지금부터 8년 뒤, 입주 5년 이후나 실현할 수 있을 것으로 예상된다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만으로 예상돼 8년 전매제한을 적용받을 것 같다.
 
8년 뒤 팔아 실제로 손에 쥐는 차익이 얼마나 될까. 위례 신혼희망타운 분양가가 2억5060만원 순자산기준을 초과해 의무적으로 수익 공유형 모기지에 가입해야 한다. 대출이자가 시중 금리보다 훨씬 저렴한 1.3%인 대신 매각차익의 10~50%를 국가가 환수한다.
 
대출 한도는 최대 70%다. 전용 55㎡의 5년간 70% 대출(3억2200만원) 이자가 1800만원 정도다. 시중 금리로 대출받으면 이자가 5800만원가량이어서 4000만원 줄일 수 있다.
 
주택도시기금과 수익을 공유해 정산할 매각차익은 대출 비율과 매각 당시 자녀 수에 따라 다르다. 70%를 대출받을 경우 자녀가 없으면 50%, 1명 40%, 2명 이상 30%다.
자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

수익 공유형 모기지 금리가 워낙 낮아 대출 비율이 높고 자녀가 많을수록 수익성이 유리하다. 8년 후 5억이 오른 9억6000만원에 판다고 가정하면 주택도시기금에 내놓을 금액이 70% 대출의 경우 자녀 수에 따라 1억5000만~2억5000만원이다.
 
8년 후 매각까지 중도금 대출 이자, 취득세, 모기지 대출 이자, 재산세, 양도세 등이 비용으로 나간다. 양도세는 1세대 1주택으로 2년 이상 거주하면 9억원까지 비과세여서 9억6000만원에 팔더라도 무시할 정도다. 공시가격이 9억원 이하여서 종부세는 없다.  
 
시뮬레이션 결과 주택도시기금에 정산할 매각차익을 제외하고 세금 등 각종 비용이 5000만원가량 든다. 여기다 정산할 매각차익까지 빼고 남는 금액은 2억~3억원이다. 분양가의 30%인 자기자본을 기준으로 한 수익률은 145~218%다.
 
대출을 50%로 줄이면 최종 남는 금액이 2억500만~3억500만원으로 500만원가량 많지만 자기자본이 더 많아 수익률은 90~130%로 떨어진다.  
 
위례 신혼희망타운 전용 46㎡는 같은 방식으로 시뮬레이션해보면 70% 대출의 경우 최종 1억4600만~2억2000만원이 남는다. 자기자본 대비 120~180%다. 
 
자기자본 대비 수익률로 보면 시세차익 환수가 없는 민간 아파트가 더 높다. 전용 96㎡를 7억원에 분양받아 마찬가지로 8년 후 15억원에 판다고 보면 시세차익 8억원 가운데 대출 이자와 각종 세금 등 비용이 1억4000만원 정도 들어가서 최종 6억6000만원가량 남는다. 입주 때 시세의 40%를 대출받으면 자기자본은 2억5000만원 정도 필요해 자기자본 대비 수익률은 260% 정도다.
 
정부의 시세차익 환수로 위례 신혼희망타운 로또 크기가 반 토막 나더라도 다른 곳에선 기대할 수 없는 금액이어서 청약 열기에는 별 영향이 없을 것 같다. 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr   
 
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