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귀찮은 집수리 민원에 공실 걱정까지, 임대업 해결사는?

기자
최환석 사진 최환석
[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(3)
우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만 원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다. <편집자>
 
수익형 부동산의 가격이 치솟으면서 전반적인 기대 수익률을 떨어지고 있지만, 수익률이 좋은 부동산은 매물이 나오기 무섭게 임자를 찾는다. [사진 pixabay]

수익형 부동산의 가격이 치솟으면서 전반적인 기대 수익률을 떨어지고 있지만, 수익률이 좋은 부동산은 매물이 나오기 무섭게 임자를 찾는다. [사진 pixabay]

 
은퇴를 대비해 얼마 전 상가주택을 구매한 K 씨. 안정적인 은퇴생활을 하게 됐다는 안도감이 가시기도 전에 건물에서 발생하는 문제로 벌써 후회가 밀려들고 있다. 바쁜 업무시간 중에도 수시로 걸려오는 입주 상인의 전화 외에도 시도 때도 없이 발생하는 건물 문제로 스트레스를 심하게 받는다. 차라리 수익이 좀 적더라도 펀드 같은 금융상품으로 바꿔 타는 것을 심각하게 고민하기에 이르렀다.
 
장기간 이어진 저금리 기조로 풍부해진 유동성은 수익형 부동산 시장도 들썩이게 했다. 최근 몇 년간 거래가 급증하는 가운데 시장 규모도 몰라보게 커졌다. 금리 인상 가능성이 높아진 지금도 그 인기는 식지 않고 있다.
 
수익형 부동산의 가격이 치솟으면서 전반적인 기대 수익률은 떨어지고 있지만, 수익률이 좋은 부동산은 매물이 나오기 무섭게 임자를 찾는다. 수익형 부동산은 여전히 괜찮은 재산증식 수단이다.
 
중소형빌딩 거래금액 및 거래량 [출처 리얼티코리아]

중소형빌딩 거래금액 및 거래량 [출처 리얼티코리아]

 
부동산 가치 하락 막으려면 체계적인 관리 필요
부동산 임대업은 임차인에게 입주 공간을 제공해주고 이익을 얻는 서비스업이다. 모든 수입과 지출이 개별적으로 발생하는 하나의 독립된 사업장이랄 수 있다. 그러나 수익형 부동산을 자산으로 처음 구매한 사람은 당황스러울 때가 많다. 부족한 운영 경험과 관리시스템의 부재는 부실한 관리를 유발해 수익률을 떨어뜨릴 뿐 아니라 부동산의 가치마저 하락시킨다. 그렇다면 보유 수익형 부동산을 어떻게 관리·운영해야 가치를 유지할 수 있을까.
 
경제가 성장함에 따라 부동산을 보유하면 큰 수익을 냈던 시절엔 굳이 관리 비용을 많이 들일 필요가 없었다. 임대 수입이 적더라도 가격이 올라주니 시세차익을 기대할 수 있었다. 그러나 저성장 기조에 접어들면서 부동산 가격 상승세는 둔화하기 시작했다. 결국 임대수익이 부동산의 가치를 판단하는 첫 번째 기준으로 자리매김했다. 적극적인 관리를 통해 보유 부동산의 가치를 유지할 필요성이 커진 것이다.
 
소유주 직접 관리의 경우 공실 발생 위험 높아
오피스텔 같은 중소형 수익형 부동산은 대부분 소유주가 직접 관리하거나, 친인척이 대리 관리하는 경우가 많다. 이는 시장의 변화에 적절히 대응하지 못하고, 공실률 발생 등의 문제가 발생할 위험이 커진다. 전문적인 자산 관리가 이루어지지 않는다는 이야기다.
 
수익형 부동산도 전문적인 자산관리가 필요한 이유는 다음과 같다. 첫째, 부동산 시장의 트랜드 변화다. 중소형 부동산 시장은 지속적인 공급 증가로 임차인 중심의 시장으로 급격히 변하고 있다. 이에 따라 임차인에 대한 관리와 서비스가 무엇보다 중요하게 됐다.
 
둘째, 다양한 리스크 관리다. 부동산 자산관리 업무의 전통적인 역할로 임차인의 체납관리, 시설물의 유지보수 등을 말한다. 셋째, 공실 방지를 위한 마케팅 전략 수립 및 이행이다. 공실 방지와 마케팅 등 심화한 경쟁을 이겨내기 위한 다양한 전략적 접근과 업무의 수행을 요구한다.
 
이처럼 임대 부동산은 이전의 단순한 관리에서 벗어나 내 건물뿐 아니라 시장까지 파악하고 있는 전문적인 관리자가 필요하게 됐다.
 
 [출처 서울시 도심부 중소형 오피스 빌딩 소유자의 부동산 자산관리 체감요소 선정에 관한 탐색적 분석, 정한계, 광운대학교, 2014년]

[출처 서울시 도심부 중소형 오피스 빌딩 소유자의 부동산 자산관리 체감요소 선정에 관한 탐색적 분석, 정한계, 광운대학교, 2014년]

 
국내의 부동산 자산관리시장은 IMF 이후 외국계 투자회사들이 국내 부동산 투자에 나서면서 몸집을 키웠다. 하지만 자산관리회사들 대부분이 영세성을 벗어나지 못해 선정에 유의해야 할 것이다. 그렇다면 어떤 회사가 부동산 자산관리를 안정적으로 잘할 수 있을까?
 
자산관리회사, 전문성과 안정성 여부 살펴야
자산관리는 전문성과 안정성을 살펴야 한다. 때문에 자산관리회사가 많은 경험과 인적 자원을 확보하고 있는지, 타인의 자산을 관리하는 데 필요한 윤리성을 갖추고 있는지도 알아봐야 한다. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

자산관리는 전문성과 안정성을 살펴야 한다. 때문에 자산관리회사가 많은 경험과 인적 자원을 확보하고 있는지, 타인의 자산을 관리하는 데 필요한 윤리성을 갖추고 있는지도 알아봐야 한다. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

 
자산관리는 부동산이라는 큰 규모의 자산을 관리하는 업무로 먼저 전문성과 안정성을 살펴야 한다. 또한 사업을 오랫동안 유지해 이에 대한 많은 경험과 인적 자원을 확보하고 있는지, 타인의 자산을 관리하는 데 필요한 윤리성을 갖추고 있는지도 알아보아야 한다.
 
구체적으론 해당 부동산의 특성에 맞는 적절한 규모의 업체를 선정해야 하나. 주택의 경우 거주하며 생활하는 곳이므로 문제가 발생하면 즉시 대응할 수 있어야만 한다. 가까운 거리에서 대응이 가능한지 아닌지가 중요하다. 상가나 오피스빌딩은 시설상의 문제와 임차인과 법적 문제 발생 가능성이 높으므로 이에 대해 체계적으로 대응하고 관리할 수 있는 회사를 골라야 한다.
 
부동산 자산관리 업무는 담당자의 역량에 의해 좌우되는 경향이 있으며, 중소형 부동산은 그 의존도가 더 높은 편이다. 업무 프로세스가 체계적으로 정립된 회사일수록 담당자의 의존도가 낮고 프로세스에 따라 업무를 관리할 가능성이 높다. 이와 관련, 회사에서 작성하는 결산보고서를 유의해 살펴보자.
 
안정적인 회사인지도 확인해야 한다. 부동산 관리업무는 큰 규모의 부동산 자산을 관리하므로 안정성이 매우 중요하다. 또한 관리업무를 지속해서 오래 영위할 수 있는 안정적인 회사를 선정하는 것이 좋다. 아울러 해당 업무에 대한 손해배상보험의 가입으로 업무수행 중 발생할 수 있는 피해에 대해 대비가 돼 있는 업체라면 안정성을 확보했다고 볼 수 있다.
 
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 hwanseok@hanafn.com
 
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.