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안장원 중앙일보 부동산팀장

신도시 마지막 반값 아파트 … “위례, 주변보다 5억 싸다”

안장원의 부동산 노트 
강남권 주택수요를 분산하기 위해 개발 중인 위례신도시. 최근 집값이 급등한 가운데 3년만에 분양물량이 나와 주택시장의 관심을 끈다.

강남권 주택수요를 분산하기 위해 개발 중인 위례신도시. 최근 집값이 급등한 가운데 3년만에 분양물량이 나와 주택시장의 관심을 끈다.

이명박 정부의 보금자리주택 이후 공공택지에서 사라졌던 ‘반값 아파트’가 다시 나온다. 신도시에서 더는 찾아보기 힘들 정도로 주변 시세와 가격 차가 크게 나는 '로또'다. 앞으로 공급되는 신도시 물량은 땅값 급등 등으로 가격 메리트가 이전보다 많이 떨어진다.
 
3년 만에 분양 재개를 준비하고 있는 위례신도시. 강남권 주택 수요를 분산하기 위해 서울 송파구와 경기도 하남·성남시에 걸쳐 개발하는 2기 신도시다. 
 
오는 12월부터 8개 단지 5000가구가량이 잇따라 분양할 예정이다. 모두 전용 85㎡ 초과의 중대형이다. 2015년 분양 이후 군부지 이전 등으로 사업이 늦어졌던 단지들이다.  
 
아파트를 지을 수 있는 토지사용 시기가 다가온 하남지역 A3-1블록(위례포레자이, 558가구)과 A3-4a블록(힐스테이트북위례, 1078가구)이 사업계획승인을 받고 공사를 감독할 감리업체도 선정했다. 분양승인만 받으면 분양에 들어갈 수 있다.   
 
위례 집값이 많이 오른 가운데 3년 만에 나오는 물량이어서 무엇보다 분양가가 관심이다. 분양승인 전이지만 사업승인 내용으로 짐작할 수 있다. 
 
두 단지의 사업승인 내용을 확인한 결과 사업비가 3.3㎡당 1820만원 선으로 나타났다. 사업비가 분양가다.  
 
업체들은 분양가를 좀 더 받기 위해 대개 사업계획상의 사업비를 여유 있게 산정한다. 분양가 심의 과정에서 최종 분양가가 다소 내려가는 경우가 많다. 지난 5월 분양한 경기도 하남시 감일지구 포웰시티B6블록의 사업승인 분양가는 3.3㎡당 1746만원이었고 최종 가격은 이보다 80만원 낮은 1663만원이었다. 같이 분양한 C2블록은 사업승인보다 3.3㎡당 53만원 낮춘 3.3㎡당 1686만원에 분양했다.  
 
사업승인 범위에서 두 단지의 분양가가 확정되면 3.3㎡당 1800만원은 3년 전보다 소폭 오른 위례 역대 최고가가 된다. 이전 최고 분양가가 2015년 6월 1790만원 선이었다. 
 
하지만 주변 시세와 비교하면 절반 정도다. 이 두 단지가 들어서는 위례 하남지역 시세가 3.3㎡당 3200만원 선이다. 전용 96㎡ 기준으로 신규 분양가는 7억원 정도로 예상되는데 주변 시세는 12억원 선이다.
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

분양가가 낮은 것은 택지를 오래전에 저렴하게 공급받은 데 비해 주변 집값은 급등했기 때문이다.

 
이 두 단지 용지는 토지사용 가능 시기를 8년이나 앞뒀고 신도시 개발 초기인 2010년 10월 공급됐다. 용지가격 기준은 감정가격이었다. 당시 2008년 금융위기 이후로 주택시장이 다소 위축돼 있던 때여서 땅값이 비싸지 않았다.  
 
이 단지들은 신도시가 공공택지여서 분양가 상한제 적용을 받아 땅값에 정부가 정하는 건축비를 합쳐 분양가를 정해야 한다. 2010년 땅값에 그동안 이자비용 정도만 분양가에 반영할 수 있다.  
 
위례신도시 아파트값은 2014년 이후 수도권 집값의 회복세와 함께 많이 올랐다. 위례 하남에서 가장 먼저 입주한 중대형 아파트인 위례신도시 엠코타운 플로리체 전용 96㎡는 입주 후 3년 새 60% 뛰었다. 2015년 11월 입주 당시 시세가 3.3㎡당 2000만원이었고 지금은 3200만원까지 나간다.
 
앞으로 위례에 분양할 단지 중에서 택지 공급 시기가 늦은 단지의 분양가는 올라간다.
 
아파트용지 가격이 A3-1블록 등의 공급 시기인 2010년 분양가 기준 3.3㎡당 750만 정도에서 지난해엔 1000만원 가까이 30% 정도 올랐다. 감정가격인 용지 가격이 땅값 상승률을 반영했기 때문이다. 이 기간 수도권 땅값이 평균 20% 정도 상승했다.  
 
택지 공급 시기와 택지 가격이 차이 나기 때문에 비슷한 시기에 분양하더라도 단지에 따라 분양가 차이가 3.3㎡당 200만원 이상 벌어질 전망이다. 중대형 주택이어서 1억원까지 차이 날 수 있다. 

 
다른 단지들도 주변 시세의 반값 수준은 아니어도 여전히 ‘로또’다.
 
위례 분양가가 낮은 대신 전매제한 기간은 이전보다 많이 늘어날 수 있다. 정부는 지난 9·13대책에서 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한을 강화하기로 했다. 개발제한구역(그린벨트) 해제 비율, 주택 크기 등에 관계없이 분양가격의 주변 시세 대비 비율에 따라 전매제한 기간을 설정하기로 했다. 지금은 사업부지의 50% 이상을 그린벨트에서 해제한 공공택지에서만 주변 시세 대비 분양가 비율로 전매제한 기간을 정했다. 
 
앞으로는 공공택지에 시세보다 저렴하게 공급되는 공공·민간분양의 전매제한 기간을 최대 8년까지 늘리고 공공분양주택에 대해서는 최대 5년의 거주의무 기간도 둔다. 주변 시세 대비 분양가가 70% 미만이면 전매제한 기간 8년, 70~85% 6년, 85~100% 4년, 100% 이상 3년이다.
 
정부는 현재 관련 법령을 개정 중인데 11월 말까지 개정하면 위례신도시도 대상이다. 
 
추첨 물량의 무주택자 우선 공급도 위례부터 적용된다. 현재 50%인 전용 85㎡ 초과 추첨 물량에 대해 주택 소유 여부에 상관없이 추첨을 실시했지만 앞으로는 추첨제 물량 75%를 무주택자를 대상으로 우선 추첨한다. 나머지 25%는 무주택 낙첨자와 입주 후 6개월 이내 주택 처분을 약속한 1주택자가 추첨 경쟁을 벌인다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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