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안장원 중앙일보 부동산팀장

올해 서울 분양 10년만에 최저...분양가 규제 불똥으로 주택공급 빨간불

서울 서초구 서초동 옛 우성2차 재건축 단지인 래미안에스티지S. 지난 2월 준공해 시세가 3.3㎡당 평균 5500만원 이상 나간다. 사진 오른쪽 공터에 우성1차가 주택도시보증공사의 분양가 규제로 3.3㎡당 4489만원에 분양한다.

서울 서초구 서초동 옛 우성2차 재건축 단지인 래미안에스티지S. 지난 2월 준공해 시세가 3.3㎡당 평균 5500만원 이상 나간다. 사진 오른쪽 공터에 우성1차가 주택도시보증공사의 분양가 규제로 3.3㎡당 4489만원에 분양한다.

서울 강남 분양가 기록이 2년 9개월 만에 깨졌다. 지난 16일 서울 서초구 서초동 우성1차 재건축 단지인 래미안리더스원이 3.3㎡당 4489만원에 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받고 이달 안에 분양에 들어간다. 
 
이 금액은 강남권 재건축 역대 최고 분양가다. 이전 기록은 2016년 1월 분양한 서초구 잠원동 신반포자이 3.3㎡당 4289만원이었다. 분양가가 2년새 200만원 올랐다. 상승률이 소비자물가상승률 정도인 4.7%다. 
 
같은 기간 서초구 아파트값은 18% 상승했다. 새 아파트는 더욱 뛰었다. 지난 7월 입주한 신반포자이 시세가 3.3㎡당 7200만원 선이다. 상승률이 70%에 달한다. 
 
분양가가 11억원이던 59㎡(이하 전용면적)가 두 배에 가까운 20억원까지 나간다. 전용 84㎡는 분양가(15억원)보다 10억원 정도 올랐다. 
 
집값은 뛰는데 HUG의 규제로 분양가가 제자리걸음하면서 분양시장은 ‘로또 추첨장’이 됐다.
 
우성1차 옆에 지난 2월 입주한 옛 서초우성2차인 래미안에스티지S 시세가 3.3㎡당 평균 5500만원이다. 전용 84㎡가 20억원으로 3.3㎡당 6000만원에 가깝다. 
 
래미안리더스원 분양가가 올랐지만 주변 시세보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴한 셈이다. 84㎡ 차액이 3억5000만원 정도다. 
자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

이 단지는 당초 지난 5월 분양하려다 분양이 늦어졌다. 이곳만이 아니다. 서울 분양시장이 HUG의 분양가 규제에 걸려 속도를 내지 못하고 있다.   
 
HUG는 최근 1년 이내 지역 최고 분양가나 1년 이내 분양이 없으면 110%를 넘지 못하게 제한하고 있다. 서초구에선 지난해 9월 3.3㎡당 4250만원에 분양한 잠원동 신반포센트럴자이가 최근 분양한 단지다. 래미안리더스원이 지난 5월 분양했다면 이 금액보다 비싸게 분양가를 책정하기 어려웠을 것이다. 
 
신반포센트럴자이 분양 이후 1년이 지나면서 래미안리더스원은 '1년 내 100%'에서 벗어날 수 있었다. HUG의 기준대로라면 10%까지 올릴 수 있다. 그럴 경우 3.3㎡당 4500만원을 넘으며 상승폭이 상당히 커지기 때문에 HUG와 재건축 조합간 5% 이내에서 조율한 것으로 보인다.  
 
우성1차 조합은 분양을 5개월 늦춰 분양가를 올리면서 162억원의 추가 분양수입을 얻는다. 조합원당 사업비 부담금이 평균 1800만원 줄어든다. 
 
이러다 보니 서울시내 재개발·재건축 조합들이 잇따라 분양시기를 늦추고 있다. 은평구에서 3~4개 재개발 조합이 분양을 준비하고 있다. 은평구 내 앞선 마지막 분양 단지가 지난해 11월 녹번e편한세상이었다. 분양가가 3.3㎡당 1700만원이었다. 오는 11월 이후엔 분양가를 1800만원 넘게 받을 수 있다는 계산이 나온다.
 
롯데건설이 동대문구에 강북지역 최고층인 65층으로 지으려는 주상복합 아파트도 분양가 결정이 쉽지 않다. 초고층 주상복합은 건축비가 많이 들어가는 이유 등으로 가격이 비싼데 이 지역 시세는 상대적으로 낮다. 이제까지 분양가가 3.3㎡당 1800만원 이하였고 현재 동대문구 평균 시세가 3.3㎡당 2000만원 정도다. 
 
서울 분양시장이 분양가 덫에 빠지면서 한시가 급한 주택공급에 비상이 걸렸다. 정부는 2022년까지 공급량이 충분할 것으로 보고 있지만 그 이전에 공급 부족이 나타날 것 같다. 주택공급 선행지표에 일제히 빨간불이 들어왔기 때문이다.
자료: 국토부

자료: 국토부

국토부에 따르면 올해 들어 9월까지 월별로 취합한 분양계획 물량이 중복 단지를 포함해 2만6000여 가구였는데 실제로는 60%인 16000여 가구가 분양됐다. 
 
1월부터 8월까지 공식 집계된 분양승인 물량이 1만5000여 가구로 1~8월 기준으로 2009년(1만1000여 가구) 이후 가장 적다. 분양승인 물량은 2년 반 정도의 공사 기간을 거쳐 준공해 시장에 본격 공급된다. 
 
분양승인에 앞선 단계인 주택건설인·허가 물량을 보더라도 마찬가지다. 8월까지 주로 아파트인 공동주택 건설 인·허가 물량이 3만8000여 가구로 2010년(1만8000여 가구) 이후 최저다.  
 
건설인·허가 감소로 분양승인 물량이 줄고 이어 연쇄적으로 준공물량이 감소해 공급 부족으로 이어지게 된다. 올해 분양승인 물량이 줄어든 데 따른 주택공급량 감소는 2021년부터 현실화할 것으로 예상된다.    

 
민간 공급 물량이 분양가 문제로 줄어들면 공공 물량으로 공급량을 맞출 수 있다. 하지만 현재 서울에 개발 중인 공공택지가 거의 없어 공공이 공급량을 늘리지도 못한다. 서울 안에 공공택지 개발이 거의 끝나면서 준공 물량의 20~30%를 차지하던 공공 물량이 2015년 이후 10% 밑으로 뚝 떨어졌다. 현재 서울 주택시장이 공급원으로 민간에 절대적으로 의존하고 있다. 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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