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억대 연봉 1주택자도 SGI서는 전세보증 받을 수 있다

주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 이달 15일 이후 어떤 곳에서도 전세대출 보증을 받을 수 없다. 또한 주택이 한 채뿐이어도 부부 합산 소득이 1억원을 넘을 경우 공적 보증기관인 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)에서는 전세 대출 보증이 제한된다. 
 
다만, 1주택자의 경우 민간 보증기관인 서울보증보험(SGI)에서는 소득과 상관없이 전세대출 보증이 허용된다. 무주택자는 전세 대출 보증 제한을 받지 않는다.  
서울 시내 한 시중은행 앞에 전세자금대출 홍보 현수막이 부착돼 있다.<연합뉴스>

서울 시내 한 시중은행 앞에 전세자금대출 홍보 현수막이 부착돼 있다.<연합뉴스>

 
7일 금융위원회는 이같은 내용의 9·13 주택시장 안정대책 후속 조치를 발표했다. 금융위에 따르면, 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 이달 15일부터 전세대출 보증을 취급하는 주금공, HUG, SGI 세 곳에서 신규 보증이 원천 차단된다. 전세대출이 다주택자의 투기 자금으로 활용될 우려가 있다는 판단에서다.
 
15일 이전에 보증을 이용하다 연장하려는 다주택자의 경우, 2년 이내에 1주택 초과분을 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장할 수 있다. 예를 들어 3주택자의 경우 2년 이내에 주택 두 채를 처분한다는 확약서를 보증기관에 제출해야 보증을 연장할 수 있다. 
 
금융위 관계자는 “전세대출을 취급하는 금융기관은 1년 단위로 실거주 여부와 주택 보유수 변동 여부를 확인해야 한다”며 “실제 거주하고 있지 않은 것으로 확인되면 대출을 회수하고 2주택 이상 보유한 것이 확인될 경우 전세보증 연장이 제한된다”고 말했다.  
 
전세대출 보증 시 소득 요건은 당초 정부 방침보다 다소 완화됐다. 소득 요건이 지나치게 낮아 애꿎은 실수요자가 피해를 볼 수 있다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 
 
애초 정부는 부부 합산 소득이 7000만원을 넘을 경우 1주택자라도 신규 보증을 제한할 방침이었다. 하지만 이번 후속 조치에서는 소득 요건을 1억원 이하로 완화했다. 
 
특히 SGI에서는 1주택자도 소득 수준과 상관없이 보증을 받을 수 있다. SGI는 민간 기관이라 그 동안 다른 공적 기관들과 달리 보증액 한도도 없이 보증이 가능했다. 이 때문에 서울 강남 지역 등 고가 주택의 경우 거의 대부분 SGI를 통해 보증을 받아왔다. 
 
이번 전세보증 제한 정책과 관련해서도 당초에는 제한 대상에 포함되지 않았다. 민간기관이라는 이유로 정부가 제한 대상에서 제외할 뜻을 내비쳤기 때문이다. 하지만 다주택자들이 계속 SGI를 통해 전세보증을 받을 경우 정책 효과가 떨어진다는 지적이 제기되자 ‘협조 요청’을 SGI가 수용하는 형태로 SGI 역시 다주택자에 대한 전세 보증은 제한키로 했다. 
 
다만 1주택자의 경우에는 보증 제한 대상의 소득 제한을 두지 않는 방안과 소득 기준액을 공적 기관 기준인 1억원보다 높이는 방안을 놓고 검토하다가 소득 제한을 두지 않는 쪽으로 최종 확정했다. 
 
공적 기관의 경우에도 규정이 바뀌는 이달 15일 이전에 주금공과 HUG에서 보증을 이용하고 있었다면 소득 요건이 적용되지 않는다.  
 
한편 다주택자 기준은 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 개인 임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 원칙적으로 주택 보유수에 포함된다. 하지만, 9·13 대책이 발표된 지난달 13일(매매계약 체결일 기준)까지 구입한 임대주택은 주택 보유수에서 제외된다. 또한 등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재되는 복합용도 주택도 주택 보유수에 합산된다.
 
오피스텔은 주택법상 주택이 아니어서 제외된다. 또한 분양권이나 입주권은 주택 보유수에 포함되지 않는다. 하지만 분양권·입주권 외에 보유한 주택이 있다면 1주택자에 한해 부부 합산 소득이 1억원 이하인 경우에만 전세대출 보증을 받을 수 있다.  
 
수도권이 아닌 지방의 노후 주택 보유자가 다른 지역으로 이사를 할 경우에는 해당 주택을 주택 보유수에 포함하지 않는다. 여기서 말하는 노후주택 기준은 지어진 지 20년 이상 된 단독주택이나 85㎡ 이하의 소형 단독주택이다.  
 
이번 대책은 주금공과 HUG·SGI의 규정이 바뀌는 이달 15일부터 시행된다. 따라서 15일 이전에 전세 계약을 체결하고, 실제 입주나 전세 대출 시행이 15일 이후 이뤄진다면 주택 보유수나 1주택자에 대한 소득 요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다.  
김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr
 
 
 
 
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