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‘3만 +α’ 가구로 서울 도심에 주택 갈증 달래질까

[SPECIAL REPORT] 9·21 부동산 공급 대책 
정부가 최근 집값 과열이 가장 심각한 서울 도심을 직접 겨냥한 대규모 주택 공급 대책을 마련하지 못했다. 주택 공급원으로 재개발·재건축 정비사업을 배제하는 대신 자투리땅을 활용하고 역세권 등의 건축 규제를 일부 완화하기로 했다.
 
정부는 업계·전문가 등의 요구가 많았던 정비사업 주택 공급 확대를 제외했다.  재개발·재건축이 이미 활발하게 진행되고 있다는 이유다. 정부는 “서울에서 진행 중인 재개발·재건축 사업장이 502곳이고, 착공돼 공사 중인 단지도 104곳(8만4000가구)에 이른다”고 설명했다. 하지만 전문가들은 국토부가 재개발·재건축 규제 완화가 집값을 자극하는 것을 우려한다고 분석했다.
 
정부는 서울 도심에 있는 중소 규모 택지 11곳을 개발해 주택 1만여 가구를 공급하기로 했다. 옛 성동구치소 자리와 강남구 개포동 재건마을 등이다. 나머지 9곳은 서울시가 추후 공개할 예정이다. 정부는 앞으로 유휴부지·장기 미집행 도시계획시설 등을 중소규모 택지로 개발하기로 했다. 중소규모 택지는 주택 공급을 신속하게 할 수 있는 장점이 있다. 공급 계획 물량은 2만 가구 정도다. 문제는 주민 의견이다. 지역 주민들이 주택보다 상업·문화시설 등을 짓기를 희망해 반대할 수 있다. 성동구치소도 원래 복합문화시설로 건립될 예정이었다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “주민 반대 없이 사업을 원활하게 진행할 수 있을지가 관건”이라고 말했다.
 
정부는 서울 도심 상업지역과 준주거지역에 주택을 더 짓도록 건축 규제를 푼다. 상업지역의 주거용 비율과 용적률(사업부지 대비 지상 건축 연면적 비율)을 상향한다. 현재는 주거외 비율이 20~30% 이상, 용적률은 400% 이하다. 주거외 비율을 20%로 하향 조정하면 그만큼 주거용 건축 규모가 늘어난다. 모든 준주거지역의 용적률도 400%에서 500%로 완화한다. 다만 이런 방식으로 늘어난 용적률 초과분의 50% 이상을 임대주택으로 짓는 조건이다.
 
교통이 편리한 역세권의 용도지역을 상향해 주택 공급을 확대한다. 용도지역이 주거지역에서 준주거지역 등으로 올라가면 용적률이 높아져 주택 건립 수가 많아진다. 여기도 임대주택 건립 의무가 따른다. 정부는 또 자율주택정비사업 등 소규모 정비사업의 규제를 대폭 완화한다. 임대주택 공급과 연계된 용적률 인센티브 혜택을 확대한다. 앞으로 연면적뿐 아니라 가구 수의 20% 이상 범위에서만 임대주택을 공급하면 용적률을 법정 상한까지 허용한다. 사업할 수 있는 대상도 현재 단독주택·다세대주택에서 연립주택으로 넓힌다.
 
도로로 둘러싸인 소규모 부지에서 이뤄지는 가로주택정비사업의 요건도 완화한다. 지금은 폭 6m 이상의 도로가 있어야 사업 추진이 가능하지만 앞으로는 폭 6m 이상의 도로를 설치할 경우에도 사업할 수 있다. 이에 따라 서울 도심에 공급 가능한 주택은 ‘3만+α’ 가구다. 3만 가구는 중소규모 택지 개발을 통한 주택 수이고, α는 준주거지역 등 규제 완화 물량이다. 한 해 서울에 새로 들어서는 주택의 절반 정도다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “절대적인 물량도 부족하지만 대부분 인기 지역이 아니어서 주택 수요 분산 효과가 얼마나 있을지 의문”이라고 말했다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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