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3기 신도시 후보지, 광명시흥·하남감북 지구 등 거론

[SPECIAL REPORT] 9·21 부동산 공급 대책
정부가 서울 중심의 집값 과열을 잡기 위해 ‘신도시 개발’이라는 강공책을 꺼내들었다. 서울 접근성이 좋은 택지 4~5곳을 조성해 이르면 2023년부터 주택 20만 가구를 공급하기로 했다. 신도시급 택지는 더는 조성하지 않겠다는 기존의 정책 기조를 바꾼 것이다. 하지만 신도시 개발은 최소 7년 이상 걸린다는 점에서 당장 서울 집값이 잡힐지에 대해선 회의적인 시각이 많다.
 
김현미 국토교통부 장관은 21일 정부서울청사에서 “서울과 1기 신도시 사이에 330㎡(100만 평) 규모의 신도시 4~5곳을 조성해 주택을 공급하겠다”고 밝혔다. 총 20만 가구를 3기 신도시 형태로 공급한다는 것이다. 정부가 신도시 추진에 나선 건 2003년 판교와 동탄2 등 2기 신도시 지정 이후 15년 만이다. 부지 330㎡는 주택 4만~5만 가구를 지을 수 있는 규모로, 기존 신도시인 평촌(511만㎡)엔 조금 못 미치고 위례(675만㎡)의 절반 정도 크기다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “1500만~2000만㎡에 달하는 분당·일산 같은 초대형 신도시에는 못 미치지만 서울 주택 수요를 일부 흡수할 수 있는 규모”라고 말했다.
 
 
자족 가능한 주거 공간으로 조성
 
[그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr]

[그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr]

국토부는 이곳을 인프라와 교통망, 자족 기능을 갖춘 주거 공간으로 조성한다는 방침이다. 업무시설 등 도시지원시설 용지를 확보하고 지방자치단체 협업을 통해 지역 전략산업을 유치하기로 했다. 도로·철도 등 기반시설을 구축해 서울 접근성도 높인다. 우선 올해 안에 1~2곳 입지를 발표하고, 내년 상반기까지 나머지 부지도 공개할 계획이다.
 
정부가 ‘신도시 카드’를 들고나온 건 기존 수요 억제책은 물론 이날 발표한 공급 대책이 집값 불안을 잠재우기엔 역부족이라고 판단했기 때문이다. 이날 국토부는 수도권 공공택지 17곳에서 3만5000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 올 들어 지난달까지 서울에서 신규 등록된 임대주택이 8만여 가구인 점을 고려하면 많지 않다는 게 전문가들의 의견이다. 임대사업자로 등록하면 해당 주택은 4년 또는 8년간 시장에 매물로 나올 수 없어 공급이 주는 효과가 있다.
 
서울에선 공급 확대 방안으로 주목됐던 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드가 불발됐다. 정부와 서울시가 검토 중인 유휴 부지는 많지 않고, 규모도 크지 않다. 오피스·상가 등이 많은 상업지역에서 주거비율을 높여 주택을 늘리는 방안도 한계가 있다. 서울에서 공급을 크게 늘리는 방법은 재개발·재건축 규제를 풀어 사업을 가속화하는 것인데, 이는 정부 기조와 배치된다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “정부가 이번에 내놓은 수도권 공급 물량만으로는 넘치는 수요를 흡수하기에 충분치 않다고 본 것 같다”고 말했다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “택지는 수도권에 충분히 있지만, 교통이 좋은 양질의 택지를 지속해 확보하겠다는 차원”이라고 말했다.
 
 
1기·2기 신도시도 입주 때야 값 내려
 
시장의 관심은 신도시 후보군이 어디냐로 향한다. 업계에서는 경기도 고양·안양·하남·남양주·광명·김포 등이 거론된다. 대부분 그린벨트로 묶인 곳이다. 과거 보금자리주택지구로 지정됐다가 해제된 광명 시흥지구와 하남 감북지구가 유력 후보지로 꼽힌다. 이미 그린벨트가 해제된 상태고 서울 강남권과 인접하다는 장점이 있다. 서울 북쪽으로는 고양시 장항·덕은지구가 관심을 끌고, 가용 부지가 많은 남양주와 김포 고촌, 구리 토평 등도 물망에 오른다. 김정희 국토부 공공주택추진단장은 “지금은 후보지를 조사하고 검토하는 단계”라며 “다만 집값 안정 효과 측면을 고려할 때 서울과 거리가 가까운 곳을 선정할 것”이라고 말했다. 국토부는 부지 확보와 지구계획 수립, 보상 등의 일정을 고려할 때 이르면 2023년부터 순차적으로 주택 공급이 이뤄질 것으로 보고 있다.
 
부동산 전문가들은 신도시 개발 방안이 중·장기적으로 집값 안정 효과가 클 것으로 기대한다. 그러나 집값 상승기에 개발 계획이 나오면 단기적으로 집값이 더 오를 수 있다는 지적도 나온다. 신규 신도시 내 주택 공급이 최소한 5년, 입주까지 7년 이상 걸린다는 점도 불안 요소다. 고준석 센터장은 “과거 경험을 보면 알 수 있듯 단기적으로 집값 안정 효과는 미미할 것”이라고 말했다. 2003~2005년 노무현 정부가 수도권 2기 신도시 개발 계획을 발표한 뒤 서울 집값은 요동쳤다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 2005년 8.5%, 2006년 23.5% 급등했다. 판교·동탄신도시 입주와 글로벌 금융위기가 맞물리며 2008년 말에야 집값이 진정됐다.
 
노태우 정부 당시 주택 200만 가구 공급 사업의 일환으로 건설한 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시도 비슷한 과정을 겪었다. 80년대 3저 호황을 바탕으로 급등세를 보인 부동산 가격은 1989년 신도시 계획을 발표한 뒤 1991년부터 분당 10만 가구, 일산 7만 가구, 중동·평촌·산본 각 4만 가구 등 총 30만 가구의 입주가 시작되면서 꺾였다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “그럼에도 주택 공급을 꾸준히 한다는 신호를 줬다는 점에서 집값 진정 효과가 있을 것”이라며 “신도시 입지가 관건”이라고 말했다.
 
국토부는 신도시와 택지 조성에 따른 투기가 우려되는 경우, 관계기관 합동 투기단속반을 운영하고 지자체와 협의해 토지거래 허가구역, 개발행위 허가제한지역도 지정할 방침이다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr

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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.