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권리금에 포함된 상권 프리미엄 … 건물주와 임차인 분쟁 핵심 원인

권리금이 법적 테두리 안으로 들어온 건 2015년 1월 개정한 상가건물 임대차보호법에 ‘권리금의 정의’가 포함되면서다. “임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자(또는 영업을 하려는 자)가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”로 정의됐다.
 
상가의 현재 임차인이 새로 들어올 사람한테 받는 자릿세라는 얘기다. 임차인이 건물주한테 내는 보증금과 월세와는 별개다. 상황별로 나눠 보면 크게 세 가지다. 먼저 전 임차인이 단골도 만들고 장사 잘되는 상가로 번성시켜 놓은 데 대한 권리 즉, ‘영업권’이 첫 번째다. 또 임차인이 영업 시작 전 인테리어 등에 투자한 ‘시설 권리금’이 포함돼 있다. 또 원래 장사가 잘되는 목 좋은 상가에 붙는 ‘바닥 권리금’도 있다.
 
문제는 권리금에도 상권 프리미엄이 끼어든다는 데 있다. ‘권리금 속 상권 프리미엄’은 실제로 임대인과 임차인이 가장 큰 이견을 보이고 분쟁의 원인이 되는 부분이다. 먼저 뜨는 상가일 경우 땅값·임대료·권리금 등이 모두 뛰게 마련이다. 임차인은 본인이 일군 영업적 가치를 더해 기존보다 더 높은 권리금을 받으려고 한다. 경기가 좋아 새 임차인을 쉽게 구하면 권리금 문제는 수면 아래로 들어간다.  
 
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하지만 새 임차인이 나서지 않거나 건물주가 상가를 직접 운영하려 할 경우 분쟁이 발생한다. 특히 건물주가 계약 기간 종료를 이유로 임차인에게 나가라고 할 경우 높아진 권리금을 누가 차지할 것이냐를 두고 극한 갈등이 생기곤 한다.
 
국내에만 있는 것으로 알려져 있지만, 미국에선 ‘키 머니(Key money)’, 중국은 ‘주안랑페이(轉讓費)’라는 비슷한 개념이 존재한다. 영국이나 프랑스, 일본 등에서도 임차인의 영업권이 법으로 혹은 관례로 보호되고 있다. 국내에선 광복 후 권리금 갈등 문제가 신문에 보도되곤 한 걸로 봐서 꽤 오래전 자리 잡은 것으로 추정된다. 특히 상가가 절대적으로 부족하던 경기 확장기에 권리금이 생겨나고 높아진 것으로 보인다.
 
김영주 기자 humanest@joongang.co.kr
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