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안장원 중앙일보 부동산팀장

은마 174, 잠실5단지 97, 분당 2000...임대 등록 많은 단지가 돈 되는 아파트

잠실 일대에 임대주택으로 등록된 아파트가 많다. 임대주택으로 등록하면 임대료 인상 제한 등의 규제를 받는 대신 종합부동산세 등 각종 세제 혜택이 주어진다.

잠실 일대에 임대주택으로 등록된 아파트가 많다. 임대주택으로 등록하면 임대료 인상 제한 등의 규제를 받는 대신 종합부동산세 등 각종 세제 혜택이 주어진다.

5층짜리 낡은 주공 아파트를 허물고 2008년 최고 36층의 초고층 아파트촌으로 탈바꿈한 서울 송파구 잠실. 옛 주공2단지인 리센츠 5563가구 중 356가구가 임대주택으로 등록돼 있다. 인근 엘스(5678가구)와 파크리오(6864가구)에 각각 136가구와 131가구다. 재건축한 5개 단지의 등록 임대주택은 총 745가구다. 아직 재건축하지 않은 잠실주공5단지에도 97가구가 있다. 잠실 일대(잠실·신천동) 총 등록 임대주택은 1302가구다.
  
세제 혜택이 많은 임대주택 등록이 크게 늘면서 등록 임대주택이 몰려있는 단지가 속속 생겨나고 있다. 임대 수요자가 주목할 아파트다. 등록 임대주택은 임대료 5% 이내 인상 제한과 임대 기간 보장 적용을 받는다. 세입자는 임대료 급등 걱정 없이 길게 8년(장기임대)까지 이사하지 않고 살 수 있다. 
 
등록 임대주택이 많은 단지는 그만큼 다주택자 주택 투자가 많은 아파트이기도 하다. 다주택자 투자 성향이 나타나는 셈이다.  
  
정부가 운영하는 등록 임대주택 정보 사이트인 렌트홈(www.renthome.go.kr)을 보면 강남권에서 잠실 외에 단지 내에 등록 임대주택이 100가구가 넘는 아파트가 강남구 개포동에도 눈에 많이 띈다. 주공1단지 105가구, 주공4단지 132가구, 주공6·7단지 122가구 등이다. 개포·일원동 일대에 등록된 숫자는 1213가구다.  
 
‘사교육 1번지’로 불리는 대치동에 700가구 넘게 임대주택이 등록해 있다. 4424가구 매머드급인 은마에 174가구다.
  
강남권에 등록 임대주택이 많은 단지는 대개 재건축을 추진하는 아파트다. 재건축 사업이 끝날 때까지 긴 시간이 걸리고 조합설립 이후에 조합원 명의변경 금지로 팔 수도 없다. 조합설립부터 재건축 준공까지 소요 기간이 5년 이상이다. 어차피 팔지도 못하니 임대주택으로 등록해 세금이라도 아끼려는 것이다.   
 
재건축 추진 단지는 주택 크기가 작고 강남권에서 상대적으로 가격이 저렴해 임대주택으로 등록하기가 유리하다. 개포동 주공단지들과 대치동 은마, 잠실주공5단지 모두 전용 85㎡ 이하다.  
 
이미 재건축한 잠실 일반 아파트에는 주로 강남권에서 전세 끼고 구매한 ‘갭 투자’가 많았기 때문으로 보인다. 리센츠에는 1~2인 가구가 살기 적당해 임대투자용으로 인기를 끈 전용 27㎡ 초소형 아파트가 많이 들어서 있다.   
 
강북지역에서 노원구는 임대주택 요람으로 부를 만하다. 상계동 3425가구, 중계동 1377가구, 하계동 610가구 등 총 6649가구가 등록 임대주택이다. 상계주공7단지의 경우 2634가구 중 13%인 339가구나 된다.  
 
서울 노원구 상계동 일대 임대주택 등록 현황. 자료: 렌트홈

서울 노원구 상계동 일대 임대주택 등록 현황. 자료: 렌트홈

노원구에는 젊은층 임대수요가 꾸준하고 주로 소형 주택이어서 임대수입을 기대한 투자 수요가 많은 지역이다. 
  
목동 일대에도 2050가구가 등록돼 있다. 목동신시가지단지 중 11단지가 142가구로 가장 많다. 목동은 교육여건이 좋고 집이 크지 않은 주공 아파트가 많아 강남권 다주택자가 선호하는 투자지역이다. 아직 본궤도에 오르진 않았지만 재건축 호재도 있다. 장기 투자자가 많다. 
  
재건축이 활발한 경기도 과천에 대부분 재건축 단지인 435가구가 등록 임대주택이다. 과천도 투기과열지구여서 조합원 명의 변경이 금지되고 있다.  
 
일산 등 다른 수도권 1기 신도시보다 성남시 분당에 등록 임대주택이 두드러지게 많다. 정자동에 1200가구 넘게 있고 서현동 538가구, 수내동 447가구 등이다. 정자동은 주로 주공 단지들로 한솔주공4단지가 399가구다.
 
분당엔 리모델링을 기대한 투자 수요가 많았다. 분당 주공 단지는 신도시 개발 때인 1990년대 초반 지어져서 리모델링 요건을 갖추고 있고 현재 일부 단지에서 사업을 추진하고 있다. 주택 크기도 중소형으로 크지 않다.  
  
임대주택 종류로는 임대의무 기간 8년 이상 장기임대가 많이 늘고 있다. 잠실·상계동의 경우 전체 등록 임대주택의 40% 정도다. 
 
자료: 국토부

자료: 국토부

장기임대주택은 주택 크기나 가격 조건이 맞으면 재산세·임대소득세·종부세·양도세 모두 감면 혜택이 주어진다. 금액으로는 종부세와 양도세 절세 효과가 크다. 등록 당시 공시가격 6억원 이하인 장기임대주택은 종부세 공시가격 합산에서 빠지고 주택 수 산정에서도 제외된다. 전용 85㎡ 이하를 8년 이상 임대한 뒤 팔면 양도세가 중과되지 않고 양도차익에서 70%가 장기보유특별공제로 빠져 세금이 확 줄어든다.  
 
지난달 말 다주택자 종부세와 미등록 임대주택의 임도소득세를 중과하는 내년도 정부 세법 개정안이 발표돼 임대주택 등록은 더욱 늘어날 전망이다.   
 
등록 임대주택 증가는 임대시장 안정에 도움이 되지만 매매시장의 매물을 동결하는 부작용도 있다. 임대의무 기간 동안 팔지 못하기 때문이다.   
 
올해 들어 지난달까지 서울에서 임대주택으로 등록한 주택이 월평균 1만여 가구다. 올해 월평균 서울 주택 매매거래량은 1만5000가구가량이다. 지난달 말 기준으로 서울 등록 임대주택이 36만8000가구로 전체 주택 290만가구의 12% 정도다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
 
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