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안장원 중앙일보 부동산팀장

공시가 54억 한남더힐 시세가 없다?...'안갯속' 최고가 단지 시세

임대보증금 최고 48억원에 분양한 용산 나인원 한남이 5년 반 뒤 분양전환가격을 3.3㎡당 6100만원에 정했다. 인근 한남더힐과 국내 초고급 단지 자리를 놓고 경쟁하게 됐다. 사진은 나인원 한남 조감도.

임대보증금 최고 48억원에 분양한 용산 나인원 한남이 5년 반 뒤 분양전환가격을 3.3㎡당 6100만원에 정했다. 인근 한남더힐과 국내 초고급 단지 자리를 놓고 경쟁하게 됐다. 사진은 나인원 한남 조감도.

임대보증금이 3.3㎡당 평균 4500만원, 가구당 최고 48억원인 서울 용산구 한남동 '나인원 한남'이 분양전환가격을 확정했다. 임대 기간 4년 뒤 사는 임차인에게 먼저 분양전환(소유권 이전)하는 금액이다. 3.3㎡당 평균 6100만원이다. 시행사인 디에스한남은 지난 9~11일 당첨자 계약기간이 끝난 뒤 계약자들에게 분양전환가격을 통지했다. 
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주택형별 분양전환가는 206~244㎡(이하 전용면적)가 3.3㎡당 평균 5900만원, 가구당 44억~52억원이다. 273㎡는 74억원(3.3㎡당 7400만원)이다.
 
244㎡ 펜트하우스(최고급 주택)는 이번에 분양전환가를 예정하지 않고 분양전환 때 결정하기로 했다. 3.3㎡당 1억원이 넘을 것으로 업계는 보고 있다.
 
분양전환가격은 당초 시행사가 분양주택으로 사업을 추진하면서 지난해 말 예정한 분양가(3.3㎡당 5700만원)보다 7% 오른 금액이다. 분양전환 예정 시기는 2023년 11월이다. 최근 5년 반 동안 서울에서 135㎡가 넘는 대형 아파트값 상승률(7.4%)과 비슷하다. 
위치도

위치도

분양전환가격을 결정한 나인원 한남이 국내 최고급 아파트 자리를 차지할지 주택시장과 업계의 관심을 끈다. 경쟁 상대는 같은 한남동에서 대로를 사이에 두고 직선거리로 500m 떨어진 한남더힐이다. 이 아파트는 올해 아파트 최고 공시가격 기록을 보유한 단지로 현재 최고급으로 꼽힌다.  
 
나이원 한남과 한남더힐은 ‘출생’ 과정·주택 규모가 비슷하다. 한남더힐도 임대주택에서 분양전환했다. 둘 다 대부분 200㎡가 넘는 초대형 주택형으로 이뤄졌다. 
 
한남더힐 244㎡ 펜트하우스의 올해 공시가격이 54억6400만원으로 아파트 중 최고가격이다. 공시가격은 정부가 세금 부과 등을 위해 감정평가를 거쳐 결정하는 가격이다. 대개 시세의 70% 이하다. 올해 공시가격 2위는 강남구 삼성동 아이파크 269㎡ 49억6800만원이다.  
 
그런데 한남더힐이 국내에서 가장 비싼 단지일까. 단지별 평균 시세를 비교하면 쉽게 알 수 있는데 한남더힐은 시세를 알 수 없다. 한국감정원과 국민은행 모두 한남더힐 시세를 제공하지 않는다. 한남더힐은 시세가 없는 ‘유령’ 단지인 셈이다.  
 
한남더힐이 분양전환 이후 개인 간 거래가 드물어 시세를 아직 형성하지 못했다고 보기 때문이다. 분양전환율도 높지 않다. 전체 600가구 중 3분의 1 이상이 아직 주인을 찾지 못한 미분양 상태다. 초대형 주택이 들어있는 12개 동의 소유권 등기 내용을 보면 96가구 중 절반에 가까운 46가구가 아직 업체 소유다.  
자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

국토부 실거래가 공개 시스템에는 2014년부터 한남더힐 거래 건수가 420여건으로 나온다. 업체와 개인 간 거래인 분양전환도 거래 신고 대상이다. 실거래 건수 중 일부는 분양전환 뒤의 개인 간 거래로 보더라도 전체 가구 수보다 훨씬 적다. 
 
한남더힐의 '몸값'은 거의 분양전환가격인 거래 신고가격이나 공시가격, 전셋값으로 따져볼 수밖에 없다. 최근 1년간 국토부 거래 신고가격을 기준으로 보면 170㎡ 안팎에서 한남더힐이 강남권 최고 가격대인 삼성동 아이파크나 서초구 반포동 아크로리버파크보다 낮다.

 
한남더힐 177㎡ 최고 거래 신고금액이 34억5000만원인데 아크로리버파크 168㎡는 40억원을 찍었다. 삼성동 아이파크 175㎡는 39억5000만원까지 거래됐다.  
자료: 국토부

자료: 국토부

이 주택형들의 올해 공시가격은 한남더힐 22억8800만원, 아크로리버파크 28억5600만원, 삼성동 아이파크 30억5600만원이다.
 
세입자가 판단하는 사용가치인 전세보증금 신고 금액도 한남더힐이 다소 낮다. 한남더힐 177㎡가 25억원인데 삼성동 아이파크 175㎡ 24억~25억원, 아크로리버파크 164㎡ 26억~30억원이다.  

 
170㎡ 주변을 기준으로 하면 한남더힐이 아크로리버파크와 삼성동 아이파크보다 떨어진다고 볼 수 있다. 하지만 더 큰 주택형은 강남권 단지들에 없어 비교하기 어렵다. 한남더힐에서 59㎡ 소형을 제외하고 177㎡가 가장 작은 주택형이다. 
 
펜트하우스는 한남더힐이 훨씬 비싼 평가를 받고 있다. 삼성동 아이파크가 한남더힐에 못 미치고, 아크로리버파크 234㎡는 한남더힐보다 10억원 넘게 낮은 40억9600만원이다.  
 
고급 아파트 시장에서 한남더힐이 70평 이하까지는 강남권 최고가 단지들에 밀려도 더 큰 초대형에선 비싼 셈이다. 
 
국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "한남더힐은 초대형 주택형 위주로 구성돼 다양한 주택형으로 이뤄진 아크로리버파크 등과 '체급'이 다르다"고 말했다. 
 
5년 반 뒤 나인원 한남 분양전환가격은 3.3㎡당 기준으로 현재 한남더힐 거래 신고가격보다 다소 높다. 지금으로선 두 단지의 우열을 가리기가 어렵다. 나인원 한남의 분양전환 실적과 이후 시장에서 형성될 두 단지의 시세가 최고급을 가를 것으로 업계는 전망한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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