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안장원 중앙일보 부동산팀장

강남 4억 올라도 남는 돈 4000만원...물가상승률보다 낮은 다주택자 투자 수익률

양도세에 이어 종부세도 다주택자 중과가 도입되면서 주택 취득에서 보유, 양도까지 부담해야할 세금이 크게 늘어날 전망이다. 다주택자가 주택 투자로 돈을 벌기가 더욱 어려워졌다.

양도세에 이어 종부세도 다주택자 중과가 도입되면서 주택 취득에서 보유, 양도까지 부담해야할 세금이 크게 늘어날 전망이다. 다주택자가 주택 투자로 돈을 벌기가 더욱 어려워졌다.

정부의 잇따른 세제 강화로 서울 강남권 아파트 투자성이 뚝 떨어질 전망이다. 양도세 중과에 이은 종부세 중과로 세금 부담이 커지기 때문이다. 강남권을 대표하는 주택을 기준으로 손익 계산서를 시뮬레이션해봤다. 다주택자의 투자 수익성이 은행 이자보다 못한 것으로 나타났다.  
 
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시뮬레이션은 현재 시세 14억원 전용 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 했다. 14억원은 전국에서 집값이 가장 비싸고 근래 많이 올랐던 강남구 평균 아파트 가격이다. 이 금액에 해당하는 단지의 하나가 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 59㎡다. 도곡렉슬은 2006년 옛 도곡주공1단지를 허물고 재건축한 3002가구의 대단지다. 

 
14억 원짜리 아파트를 대출 없이 전세를 끼고 '갭투자'로 산다. 전세보증금이 시세의 60%여서 필요한 자금은 5억6000만원이다. 
 
5년 뒤인 2023년 18억원에 판다. 상승률이 28.6%다. 최근 5년간 강남구 아파트값 상승률은 연평균 4.96%인 27%다. 이 기간 서울 평균은 16.1%다. 
 
매입에서 매도까지 들어가는 각종 비용을 빼고 실제로 손에 쥐는 금액이 보유 주택 수에 따라 어떻게 차이 나는지 계산했다. 
 
수입은 양도차익 4억원이다. 지출은 취득세 등 구매 비용과 5년간 보유세(재산세·종부세), 양도세다.   
 

보유세와 양도세는 보유 주택 수에 따라 산정방식이 다르다. 양도세는 지난 4월부터 다주택자에 가산세율(2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트)로 중과하고 있다. 종부세 계산 때 보유 주택의 공시가격을 합친 합산 금액에서 빼주는 공제금액이 다르다. 1주택자 9억원, 2주택 이상 보유자 6억원이다. 세율은 1, 2주택자가 같고 3주택 이상 보유자는 과세표준 6억원 초과에 0.3%포인트가 추가된다. 
 
세금

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김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 5년 보유세가 1주택자가 2400여만 원인데 3주택자는 4배가 넘는 1억원에 달한다.   

 
김종필 세무사는 “3주택 이상 보유자의 경우 공제금액이 적어 1주택자보다 세율이 올라가는 데다 다시 0.3%포인트까지 더해져 종부세가 많이 늘어난다”고 설명했다.  
 
양도세는 1주택자 5900여만 원이고 2주택자 1억4900여만 원, 3주택자의 경우 1주택자의 3배가 넘는 1억8400여만 원이다.  
 
보유세와 양도세를 합친 금액은 1주택자 8300여만 원, 2주택자 2억원, 3주택자 2억8000여만 원이다.  
 
이 세금들을 제외하고 남는 돈은 1주택자 2억4000여만 원, 2주택자 1억2000여만 원, 3주택자 4000여만 원이다. 양도차익 4억원에 대해 각각 60%, 31%, 10%만 손에 들어오는 셈이다.  
 
투자금 5억6000만원 기준으로 5년 수익률이 1주택자 43.1%, 2주택자 22.1%, 3주택자 7.2%다. 연평균은 각각 7.4%, 4.0%, 1.4%다.  
 
주택 매수 자금 5억6000만원을 은행에 정기예금으로 맡겨놓으면 5년간 이자수입(금리 2% 적용)이 6100만원 정도다. 3주택자는 집을 사는 대신 은행을 찾는 게 유리한 셈이다.
 

3주택자의 경우 소비자물가상승률을 고려한 실질 수익은 ‘마이너스’다. 최근 5년간 연평균 소비자물가상승률이 1.5%다.  
 
자료: 김종필 세무사

자료: 김종필 세무사

다주택자 투자성은 앞으로 더 떨어질 가능성이 크다. 정부가 검토 중인 공시가격의 시세반영률이 올라가면 같은 공시가격도 세금 산정 기준 금액인 과세표준이 높아져 보유세가 많아진다. 내년부터 2000만원 이하 임대소득에 그동안 비과세한 소득세가 나온다. 전세보증금에 대한 임대소득세는 3주택 이상 보유자에 부과된다. 

 
다주택자가 눈덩이처럼 불어나는 세금 부담을 줄이는 방법은 임대주택 등록이다. 임대의무기간이 8년인 준공공임대주택으로 등록하면 세제 혜택이 많다. 주택 크기·가격에 따라 재산세와 임대소득세가 각각 75%까지 줄어든다. 종부세 공시가격 합산에서 빠진다. 양도세의 경우 중과되지 않고 장기보유특별공제를 적용받는다.  
 
하지만 강남권에선 큰 도움이 되지 않는다. 세금 대부분을 차지하는 종부세와 양도세 혜택은 등록 당시 공시가격 6억원 이하만 해당하는데 강남권 아파트 절반가량이 공시가격 6억원이 넘는다.  
 

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "세금 부담 증가로 다주택자의 강남권 투자수요는 더욱 줄어들 것으로 예상한다"며 "주택 투자에서 세금이 가장 중요한 변수로 떠올랐다"고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
 
 
 
   
 
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