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보증금 48억 ‘무늬만 임대’ 아파트

서울 용산구 한남동 옛 외인주택 부지에 들어서는 ‘나인원 한남’ 조감도. [사진 디에스한남]

서울 용산구 한남동 옛 외인주택 부지에 들어서는 ‘나인원 한남’ 조감도. [사진 디에스한남]

506㎡(약 152평, 실제 사용면적), 7.3m(거실 천장 높이), 4.67대(가구당 주차대수), 7.0 규모(원전 수준 내진 설계).
 
국내 최고급 수준의 아파트가 분양을 앞두고 모습을 드러냈다. 서울 용산구 한남동 옛 외인주택 부지에 들어서는 ‘나인원 한남’이다. 사업방식이 분양에서 임대로 바뀌면서 ‘로또 분양’은 사라졌지만, 자산가가 관심을 가질 만한 다른 매력이 숨어 있다.
 
시행사인 디에스한남은 전용면적 206~273㎡, 지상 5~9층 341가구의 나인원 한남에 거주할 임차인의 청약을 다음 달 2일 인터넷으로 받는다. 임대보증금은 가구당 33억~48억원, 임대료는 월 70만~250만원이다.
 
임대 기간 4년이 지나면 분양(소유권 이전)으로 전환한다.
 
시행사는 당초 3.3㎡당 평균 6360만원에 분양하려고 했지만, 주택도시보증공사가 제동을 걸었다. 공사가 허용한 분양가 한도는 3.3㎡당 4700만원대였다.
 
시행사는 계획한 대로 고급 주택을 짓기 어렵다고 판단해 분양가 제한이 없는 임대주택으로 사업방식을 바꿨다. 임대 보증금은 3.3㎡당 평균 4500만원으로 주택도시보증공사에서 분양보증을 받았다.
 
나인원 한남 임대료

나인원 한남 임대료

고분양가 논란은 사라졌지만, 임대료는 주변 시세보다 비싼 편이다.
 
입지여건과 규모가 비슷한 인근의 한남더힐 전용 208㎡는 올해 들어 보증금 27억원에 거래됐다. 비슷한 면적인 나인원 한남 전용 206㎡의 보증금은 33억~37억원이다. 한남더힐 전용 235㎡(32억~33억원)의 실제 거래 보증금과 비슷한 수준이다.
 
주택 품질은 역대 최고급 수준이다. 보안에 신경을 써 해외 고급 주택에서 볼 수 있는 외부인 출입제한 시스템 ‘게이티드 커뮤니티(Gated Community)’를 도입한다. 층별로 단독 엘리베이터를 배치한다.
 
복층형 거실 높이가 최고 7.3m로 내부 공간이 넓다. [사진 디에스한남]

복층형 거실 높이가 최고 7.3m로 내부 공간이 넓다. [사진 디에스한남]

내부 공간도 비교적 넓다. 천장 높이는 법적 기준(2.3m)보다 높은 2.45~2.6m다. 복층형 거실은 최고 7.3m에 달한다.
 
가구당 실제 사용면적은 전용면적보다 넓다. 복층형 전용 273㎡의 경우 발코니(46㎡)·마당(86㎡)·테라스(28㎡)·전용창고(52㎡) 등 210여㎡를 더 쓴다. 이런 면적을 다 합치면 487㎡(약 147평)에 달한다. 전용 244㎡ 펜트하우스의 실제 사용면적은 506㎡다.
 
나인원 한남 분양 관계자는 “한강이 가깝고 강남·북으로 이어지는 요지에 용산공원·남산 등 쾌적한 주거환경을 갖춘 고급주택으로 희소가치가 높을 것”이라고 말했다.
 
만일 이 단지가 주택도시보증공사가 제한한 수준으로 분양됐다면 3.3㎡당 평균 1000만원가량의 분양가 차익을 기대할 수 있었다. 한남더힐의 올해 실제 거래가격은 3.3㎡당 5800만원이다. 주택형에 따라 분양가가 주변 시세보다 최고 10억원 정도 저렴한 셈이다.
 
임대주택은 억대의 보유세 부담을 덜어준다. 4년 임대 기간 동안 보유세가 전혀 없다. 분양주택이었다면 종합부동산세를 포함한 보유세는 가구당 연간 2000만~5000만원으로 추산된다. 4년간 8000만~2억원이다. 한남더힐의 공시가격을 기준으로 추산한 금액이다.
 
분양가와 임대보증금의 차이만큼 금융이익도 있다. 은행 대출금리로 가구당 연간 3000만~1억원의 이자를 아낄 수 있다는 계산이다.
 
임대주택이기 때문에 아끼는 보유세와 대출이자를 고려하면 연간 5000만~1억5000만원에 달한다. 임대 기간 4년으로 계산하면 2억~6억원이다.
 
임차인은 임대 4년 뒤 분양가와 주변 시세를 비교해 분양전환 여부를 결정하면 된다.
 
김신조 내외주건 사장은 “정부가 고가 주택 동향을 주시하고 보유세 인상을 추진하고 있는 상황에서 이런 집에 살 만한 자산가들도 임대주택이 덜 부담스러울 것”이라고 말했다.
 
업계에선 고액 자산가의 돈이 얼마나 몰릴지 주목하고 있다. 이 단지가 모두 분양되면 입주 예정시기인 내년 11월까지 임대보증금 총액 1조3000여억원이 들어와야 한다.
 
나인원 한남은 홈페이지(www.nineone hannam.co.kr)에서 청약을 받고, 다음 달 5일 당첨자를 발표한다. 가구당 19세 이상 세대주 한 명만 신청할 수 있다. 거주지·청약통장 등 다른 자격 제한은 없다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.