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[김종필의 세테크] 재건축·재개발 입주권 먼저 팔면 양도세 중과 안 돼

김종필의 세테크
재건축·재개발 조합원의 양도세 문제가 아주 헷갈린다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축이나 재개발 대상 주택은 관리처분계획(착공 전 최종 재건축 계획) 인가가 나면 멸실돼 없어지고 대신 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환된다. 2~3년 공사를 거쳐 완공 후 주택으로 다시 되돌아 온다. 이런 성격 변화 때문에 재건축·재개발 관련 세금은 복잡할 수밖에 없다.
 
조합원이 배정받은 새 아파트 분양권인 입주권은 거주할 수 있는 주택이 아니지만 주택 수를 산정할 때 포함된다. 조합원이 가진 다른 주택의 비과세나 양도세 중과 여부에 영향을 미친다. 예를 들어 집을 두 채 가진 경우를 보자. 먼저 매도하는 주택은 2주택이어서 양도세를 부담해야 한다. 나중에 파는 주택은 1주택만 남게 돼 요건에 맞으면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
그런데 한 채가 입주권으로 바뀌더라도 일반주택을 먼저 팔면 입주권이 주택 수에 들어가 2주택자 양도에 해당한다. 1주택자 비과세 혜택이 없고 서울 등 조정대상지역에서 양도세 중과 적용까지 받는다. 2주택자는 일반세율(6~42%)에 10%포인트가 가산된다. 3주택 이상이면 20%포인트를 더한다.
 
재건축·재개발

재건축·재개발

반면 입주권을 먼저 처분할 때는 입주권이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급된다. 양도세 중과에서 제외된다. 다른 집을 여러 채 갖고 있더라도 마찬가지다.
 
양도세 중과가 적용되는 조정대상지역에서 주택이 입주권으로 전환된 뒤 매도하면 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 내면 된다.
 
다만 투기과열지구에서는 재건축·재개발 입주권을 팔지 못한다. 투기과열지구 이외 조정대상지역에서 생각해볼 수 있는 방법이다. 투기과열지구에서 제외되는 조정대상지역은 분당을 제외한 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시와 부산시 해운대연제·동래·부산진·남·수영구·기장군 등이다.
 
입주권도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일반주택의 비과세 요건과 차이가 있기 때문에 제대로 알아둬야 한다.
 
첫째, 2년 이상 보유 등 1주택 비과세 요건을 갖추면 되는데 기준 시점이 양도일이 아닌 관리처분계획 인가일이다. 2016년 6월 취득해 2017년 7월 관리처분계획 인가가 난 입주권을 2018년 8월 팔면 보유기간이 2016년 6월~2017년 7월로 1년 1개월이다. 양도시점에 상관없이 취득시점부터 관리처분계획 인가일까지 2년 이상이어야 한다.
 
둘째, 양도일 현재 다른 주택이 있다면 이 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 매도해야 한다. 일시적 1세대 2주택으로 간주돼 3년간 1주택으로 봐주는 유예기간을 활용한다.
 
이때 일시적 2주택은 추가로 취득하는 집이 일반주택이어야 적용되고 입주권을 사는 경우는 해당하지 않는다.
 
비과세 요건을 갖췄더라도 양도가격이 9억원 초과인 고가 조합원 입주권은 더 따져봐야 할 게 있다. 입주권 상태에서 매도할지, 주택으로 지어진 뒤 매도할지에 따라 9억원 초과분의 양도세가 차이난다.
 
입주권과 일반주택의 장기보유특별공제 적용 범위가 서로 다르다. 입주권 양도차익은 관리처분계획 인가 전 양도차익과 관리처분계획 인가 후 양도차익으로 나뉜다. 입주권 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 적용된다. 장기보유특별공제가 권리에는 적용되지 않는 셈이다. 다시 주택으로 지어져야 관리처분계획 인가 후 양도차익도 장기보유특별공제를 받는다.
 
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이를테면 2010년 6월에 취득해 2017년 6월에 관리처분계획 인가를 받은 뒤 2018년 6월 입주권으로 팔거나 준공 뒤 2020년 6월 파는 경우를 생각할 수 있다. 입주권으로 팔면 장기보유특별공제 적용 기간이 2010년 6월~2017년 6월까지다. 준공 뒤 팔면 2010년 6월~2020년 6월이다.
 
입주권을 갖고 있으면서 다른 일반주택을 샀다가 팔더라도 양도세를 내지 않는 방법이 있다. 1세대 1주택자가 재건축·재개발 공사 중 거주하기 위해 다른 주택을 대체취득하는 경우다. 대체주택 비과세를 받기 위해서는 첫째, 대체취득한 주택에 1년 이상 거주해야 한다. 비과세 요건으로 2년 이상 보유만 하면 되는 조정대상지역 이외에서도 1년 이상 거주가 필요하다.
 
둘째, 대체주택 양도 시기는 1년 이상 거주한 후 재건축·재개발 주택이 준공되기 전 또는 준공된 뒤 2년 이내에 매도해야 한다. 완공 후 2년이 지나 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 없다.
 
셋째, 완공 후 2년 이내에 세대 전원이 재개발·재건축으로 지어진 집으로 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 한다. 세대원 중 일부가 취학이나 직장 변경, 질병 치료 등으로 다른 시·군으로 어쩔 수 없이 이전하는 것은 괜찮다.
 
반대로 기존 주택이 있으면서 추가로 입주권을 구입하더라도 기존 주택 양도 때 비과세 혜택을 받을 수 있다. 입주권 구입일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해 일시적 2주택 3년 유예기간을 활용하는 셈이다.
 
3년을 경과해 기존 주택을 매도하면서 비과세 혜택을 받으려면 좀 복잡하다. 입주권이 나온 새 아파트에 들어가려는 실수요이면 된다. 재건축·재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 판다. 여기다 완공된 집으로 2년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 비과세다. 이 조건을 지키지 않으면 비과세가 취소되고 양도세를 추징당한다.  
 
김종필 세무사

김종필 세무사

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국방연구원 전력발전연구부ㆍ군비통제센터를 거쳐 1994년 중앙일보에 입사한 국내 첫 군사전문기자다. 국방부를 출입한 뒤 최장수 국방부 대변인(2010~2016년)으로 활동했다. 현재는 군사안보전문기자 겸 논설위원으로 한반도 군사와 안보문제를 깊게 파헤치는 글을 쓰고 있다.

박용한 연구위원 : park.yonghan@joongang.co.kr (02-751-5516)
‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.