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[권강수의 부동산과 창업(1)] ‘상권 분석→점포 물색→아이템 선정’ 순서로

대부분 아이템 먼저 정하지만 바람직하지 않아 … “죽어가는 상권도 나름의 매력 있어”
 
‘회사 때려치우고 창업이나 해볼까’. 이런 꿈을 꿔보지 않은 직장이 있을까. 은퇴자는 특히 창업과 함께 제2의 인생을 시작하는 추세다. 하지만 창업 성공률은 절반에도 못 미친다. 여러 이유가 있지만 창업과는 떼려야 뗄 수 없는 상가·상권 분석에 소홀하다는 점도 문제다. 상가와 같은 부동산을 모르고서는 창업을 해도 성공하기 힘들다. 점포 창업 즉, 자영업을 통해 제2의 인생을 꿈꾸는 이들이 꼭 알아야 할 창업·부동산 지식·정보를 소개한다.
유동인구가 많으면 창업에 유리하지만 유동인구의 특성 등을 잘 살펴야 한다. 사진은 서울 강남역 상권.

유동인구가 많으면 창업에 유리하지만 유동인구의 특성 등을 잘 살펴야 한다. 사진은 서울 강남역 상권.

 
단순히 흘러넘치는 열정과 자금만으로 덤비기에는 창업 시장은 매우 넓고 성공의 가능성도 크지 않습니다. 오히려 부동산 투자보다 어려운 것이 창업이라고 생각합니다. 부동산은 투자처를 선정하고 투자금을 지급했다면, 그 이후로는 무언가 큰 행위를 하지 않아도 되지만 창업은 다릅니다. 창업 업종을 정하고, 자금을 마련하고, 점포를 차릴 위치를 정하고 인테리어나 집기를 들여 가게를 오픈한 후에야 비로소 본격적인 창업이 시작되는데, 운영 과정에서 시시각각 발생하는 이슈에 곧바로 대응해야 합니다. 부동산 투자에서는 생각하지 않아도 되는 가게 운영이나 고객 서비스, 직원 관리, 상품 품질 관리 등 매우 세밀한 부분까지 꼼꼼히 신경을 써야 하는 것이 바로 창업입니다. 치열한 창업시장에서 살아남기 위해서는 우선 남들보다 많은 정보를 습득하는 것이 우선입니다. 창업 전, 업종 선택 과정에서 그리고 상권 분석과 점포 임대계약 때에, 운영 과정에서 필요한 모든 정보를 빨리 그리고 다양하게 최근 트렌드에 관심을 기울여 변화하는 상황에서 좀 더 치열하게 창업에 임해야 합니다. 창업, 아는 게 힘입니다!
 
성공 창업의 시작은 ‘상권 분석’
수익형부동산 투자와 마찬가지로 창업에서도 가장 중요한 요건은 ‘입지 선정’입니다. 일반적으로 점포 창업은 아이템(업종)을 먼저 생각하고 점포를 나중에 물색하는 경우가 많습니다. 대다수가 아이템 선정 후 점포를 구하는 순서로 창업을 시작하지만, 사실 이는 가장 바람직한 순서라고는 할 수 없습니다. 입지가 점포의 성패를 좌우하는 데 큰 역할을 하는 만큼, 가장 먼저 상권 분석을 통해 상권 전체의 성쇠(盛衰) 여부를 평가하고, 입지를 분석해 내가 하고자 하는 아이템의 성패 여부를 파악하는 것이 올바른 순서라고 할 수 있습니다. 기존 상권에 내가 하고 싶은 아이템을 앞뒤 재보지 않고 맞추면 오히려 낭패를 볼 수 있습니다. 예를 들어 20대 소비율이 왕성한 대학가 상권에서 창업자가 아구찜에 자신있다고 해서 아구찜집을 덜컥 차리면 손님 유치가 힘들 수밖에 없겠죠. 아이템이 정해지지 않았다면, 상권 분석 후 점포를 선점 한 뒤에 가장 마지막 단계에서 아이템을 정해도 전혀 늦지 않습니다. 오히려 어떤 업종이든 거부감이 없다면 입지를 먼저 정한 후 아이템을 선정하는 것이 창업 성공 확률이 더 높을 수도 있습니다. 그만큼 성공 창업에서 점포의 입지는 아무리 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요한 부분입니다.
 
상권 분석은 창업자가 사전에 창업할 업종에 대한 사업성이 있는지를 검토해 입점을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 상권 분석은 단지 입지의 수익성만을 보기 위해 하는 것이 아닙니다. 상권의 특성을 통해 창업 후 효과적인 판매촉진 전략을 세우는 데도 중요하게 작용할 수 있습니다. 사전에 상권 분석을 했을 때와 하지 않았을 때를 비교하면 실제 창업 준비 때 입지 결정 및 경영 전략 측면에서 큰 차이가 벌어질 수 있습니다. 따라서 점포 크기나 업종과 상관없이 상권 분석은 창업을 결정하는 요인이기도 하지만 상권 분석 데이터를 통해 나타난 지식과 노하우가 향후의 사업에 생각보다도 훨씬 큰 도움이 될 수 있습니다. 상권 분석은 창업자가 직접 실시하는 것이 가장 바람직하지만 처음 창업에 나서는 경우라면 정확한 상권 분석을 하는 게 쉽지 않은 것이 정상입니다. 때문에 상권 분석 전문 사이트를 이용하거나 전문가에게 도움을 요청해 상권 분석을 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다. 하지만 전문가의 도움을 받더라도 강 건너 불 구경 하는 자세는 금물입니다. 창업자 본인도 상권 분석 현장에 적극적으로 참여해서 분석 과정을 함께 면밀히 검토해 보고 자신의 것으로 습득해야 합니다.
 
상권 분석을 했다면 조사한 내용을 꼼꼼히 적어 수치화시켜야 합니다. 수치화를 해야 다른 상권의 점포 매물 등을 보았을 때, 시간차가 있어도 비교해서 볼 수 있습니다. 실제로 예비 창업자와 함께 현장을 둘러볼 때 처음에는 모든 점포가 다 눈에 들어오고 머릿속에서 비교 분석된 것처럼 느껴질 수 있습니다. 이때 수치화해 두지 않는다면 창업자의 머릿속은 뒤죽박죽이 되고, 나중에 가서는 모든 점포 매물이 비슷해 보일 수 있습니다. 결국 ‘장고 끝에 악수 둔다’고 막상 창업자가 계약하는 점포는 그간 보아왔던 점포보다 조건이 안 좋은 예가 종종 발생합니다. 마지막에는 창업자도 지쳐서 그냥 덜컥 눈앞의 점포를 계약해버릴 수 있습니다. 이처럼 상권 분석의 결과가 무용지물이 되지 않게 수치화하는 과정이 매우 중요합니다. 또 조사한 결과에 생각하지 못한 변수가 생길 수도 있는데, 이 때 수치화된 자료가 재조사 하는 과정을 더욱 수월하게 할 수 있습니다.
 
상권 분석 내용 수치화해야
눈여겨보던 후보지에 대한 상권 분석을 끝냈다면 수치화된 자료를 통해 가장 좋은 상권을 확인해 볼 수 있습니다. 이때 상권 선택에서 유의해야 할 점은 뜨는 상권이 무조건 좋은 것도, 역세권이면 무조건 대박이 나는 것도 아니라는 것입니다. 아무런 조건 없이 ‘좋은’ 상권을 찾아보자면 사전적인 의미 그대로 유동인구가 많고 유동인구의 소비성도 높고 현재 확장 중인 상권이 ‘좋은’ 상권에 해당할 수 있습니다. 다만, 좋은 상권인 만큼 당연히 상가의 임대 가격도 높다는 것을 인지해야 합니다. 상권 분석 후에는 창업하려는 브랜드나 창업자의 자금력, 아이템 등을 기준으로 상권을 택해서 진입해야 합니다. 단순히 상권의 규모가 크거나 유동인구가 많은 상권만이 모든 창업에 가장 좋은 것이 아니라는 것을 주의해야 합니다.
 
상권 분석을 하고 나면 조사 장소 일대가 상권이 축소되고 있거나 확대되고 있는지 알 수 있게 됩니다. 만약 뜨는 상권이라면 앞뒤 가리지 않고 입점하려고 하고, 죽어가고 있는 상권이라면 검토도 하지 않는데, 이는 정답이 아닙니다. 상권의 생명주기에 무지하기 때문에 발생하는 행동이라고 할 수 있습니다. 상권은 최초 형성되면서 발달과 성장, 성숙, 쇠퇴의 순서를 거치며 이는 매우 일반적인 현상입니다. 그렇기 때문에 뜨는 상권이 있고 죽은 상권이 있지만, 분명한 것은 뜨는 상권이 안정화되기까지 걸리는 시간과 죽어가는 상권이 완전히 죽어 소멸되기까지 걸리는 시간이 그리 짧지 않기에 섣부른 판단을 해서는 안 됩니다. 또 누가 뭐래도 현재 가장 뜨고 있는 상권을 고집하는 것도 매우 위험한 행동입니다. 섣부른 판단을 하지 않으려고 하지만 창업자 대부분이 상권이 확장되고 있는 뜨는 상권에 입점하고 싶은 것이 사실입니다. 그러나 아이템의 특성이나 투자금액에 따른 수익률을 고려하지 않고 유명 상권 일변도로 입지를 선정한다는 것은 ‘취미나 자랑’으로 사업을 하는 것과 같습니다.
 
이른바 ‘양반 창업’을 선호하는 예비 창업자일수록 삼척동자도 알 만한 상권을 선호합니다. 그러나 실제 개인 창업자가 대형 상권에 접근해서 수익을 챙긴다는 것은 개미가 주식시장에서 대박을 터뜨리는 일보다 어렵다는 것을 명심해야 합니다. 유동인구가 많은 역세권 상권도 좋은 상권으로 평가할 수 있는데요, 경기 침체로 점포 매출이 급격히 감소하는 시기에도 입지적 여건이 좋아 핵심 상권으로 분류됩니다.
 
지역에 따라 차이는 있지만 역세권에서 전용면적 33~66㎡가량의 1층 점포에 출점할 경우 임대료, 보증금, 권리금, 인테리어 비용 등을 포함해서 총 투자비용은 최소 2억, 평균 4억원 정도입니다. 점포를 확보하는 데 드는 기본적인 비용이 높기 때문에 전체 투자비용도 높아지게 돼 창업자는 처음부터 큰 부담을 지고 가게 됩니다. 당연히 지하철역과의 거리가 가까울수록 임대료가 비싸지만 그만큼 매출도 높습니다.
 
다만 역세권 상권은 보기와는 달리 수익 대비 지출이 많아서 운영관리가 잘 되지 않을 때는 극심한 적자에 빠질 수 있다는 것을 주의해야 합니다. 만약 역세권에 창업을 염두하고 있다면 수익 구조를 마련하기 위해 점포 회전율과 마진율이 높은 업종을 선택하거나 욕심을 버리고 역세권에서 조금 떨어진 점포를 구하고 상품 개발과 매장 운영에 신경을 쓰는 것이 유리할 수 있습니다.
 
점포의 가시·접근성도 고려해야
사실 누구나 역세권 대로변에 위치해 언제나 손님들로 북적이는 그런 점포를 꿈꿉니다. 하지만 프랜차이즈 기업이 아닌 일반 개인사업자는 역세권 대로변 점포를 얻을 자금이 충분치 않습니다. 다른 점포와의 경쟁 속에서 살아남으려면 정해져 있는 자금 내에서 얼마나 가시성과 접근성이 좋은 점포를 얻는지가 관건입니다. 점포의 최고 우선 조건은 사람들의 눈에 잘 띄어야 한다는 겁니다. 즉, 가시성이 좋아야 한다는 것을 의미합니다. 같은 면적의 점포라도 도로를 기준으로 세로보다 가로 폭이 넓은 곳을 골라야 간판을 길게 걸 수 있고 고객들의 가시성도 높일 수 있습니다. 또 점포가 크지 않더라도 간판을 길게 걸 수 있는 곳도 같은 이유에서 유리합니다. 도로와 접해있는 점포 외부의 가시성을 높이는 것도 좋은 방법입니다. 일본풍 퓨전주점 브랜드 ‘오꼬만’의 경우 멀리서도 눈에 확 들어오는 일본식 등을 설치해 소비자들의 눈길을 끌었습니다. 지점이 늘어가면서 점포 외부의 ‘일본식 등’은 오꼬만의 시그니처(Signature)로 자리를 잡기도 했습니다. 이 외에도 고객들이 점포에 내점할 때 걸리는 시간, 도로상의 접근 여건, 주차장 등의 다양한 요소도 고객의 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다.
 
점포의 위치를 고객들이 얼마나 쉽게 인지할 수 있을 것인가, 또는 점포의 위치를 알리거나 설명하고자 할 때 얼마나 알기 쉽고 설명이 용이한지도 입지 선정에 중요한 조건이 될 수 있습니다.
 
예컨대 오늘은 정해석씨의 고등학교 동창 모임이 홍대역 근처에서 있는 날입니다. 야근으로 약속시간보다 다소 늦었는데요. 홍대역에 도착한 정씨는 먼저 도착해 있는 친구 한 명에게 전화합니다. “나 홍대 도착했어. 어디로 가면 되지?” 그러자 친구는 “홍대역 8번 출구로 나와서 첫 번째 골목에서 우회전하고 계속 직진한 다음에 삼거리가 나오면 우회전하고 바로 나오는 골목으로 들어와서 직진하다가 또 삼거리가 나오면 우회전하고 쭉 오면 길 꺾이는 마지막에 수제 맥주집 보일 거야. 바로 거기야”. 이런 경험 한번쯤 있으시죠? 얘기를 들은 정씨는 이렇게 말했습니다. “야 그냥 데리러 와”. 정씨 친구의 가게 위치 설명을 듣다 보면 도대체 가게가 어느 구석에 있는 건지 알 수가 없습니다.
 
간결하지 않은 설명은 오히려 고객들을 헷갈리게 해 차라리 안 하는 것보다 못합니다. 꼭 역세권이 아니더라도 누구나 알 만한 지역 내 상징적인 공간과 인접해 있는 위치라면 설명도 쉽고 설명을 듣고 찾아오는 이도 쉬울 겁니다. 예를 들면 ‘00놀이터 오른편 골목 안’, ‘법원사거리 맞은편’ 등이 될 수 있습니다.
 
유동인구의 함정에 빠져서도 안 됩니다. 서울 서북부에 위치한 지하철 3호선 녹번역 일대를 가면 유동인구가 바글바글한 것을 목격할 수 있습니다. 서울교통공사에 따르면 녹번역의 하루 평균 승·하차 인구는 2만5000명이 넘는다고 합니다. 녹번역 상권은 처음 방문한 사람들이 보면 “유명하지 않은 상권인데 이렇게 사람이 많을 수 있나”라는 생각이 들 만큼 일대를 지나는 유동인구가 많습니다. 유동인구의 함정에 딱 빠지기 쉬운 대표적인 지역 사례라고도 할 수 있습니다. 점포 위치를 정하기 이전에 명심할 것은 유동인구가 많다고 해서 무조건 좋은 상권은 아니라는 것입니다. 요즘은 녹번역 주변에 아파트 재건축 공사가 한창이므로 원주민들이 이주해 녹번역 일대 유동인구가 조금 줄어든 느낌이지만, 전통적으로 녹번역은 지하철과 버스의 환승지역으로 주거 밀집 지역인 6호선 역촌동 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳입니다.
 
기본적인 상권 배후의 상주 인구층을 고려하지 않은 채 단순히 눈에 보이는 유동인구만을 볼 경우 함정에 빠지기 쉽습니다. 유동인구의 함정에 빠지는 경우는 기존 생활권역이 아닌 다소 생소한 지역에 창업을 염두에 둘 때 곧잘 발생합니다. 동네 사정에 밝지 않은 곳을 탐문 조사할 때는 직접 눈으로만 확인할 것이 아니라 반드시 지역에 대해 잘 아는 사람 여러 명의 의견을 구해야 합니다.
 
창업 때 자본에 크게 얽매이지 말아야 
“창업하는 데 자금이 얼마나 들까요?”. 주변 지인들에게 가장 흔히 받는 질문입니다. 이렇게 질문을 받을 때가 참 난감한 순간이라고 할 수 있습니다. 그럼 저는 이렇게 묻습니다. “아이템이 무엇이고 위치는 어디쯤 생각하세요?” 그 후에 들려오는 대답은 대부분 “구체적으로 정하진 않았어요. 거기까진 잘…”인데, 그러면 창업비용에 대해 대답을 하기 어려워집니다. 창업에 필요한 돈은 얼마 선이라고 단정지어 말하기 어렵습니다. 창업 아이템이나 점포의 위치, 규모에 따라 비용이 천차만별이라고 할 수 있습니다. 또 점포가 필요하지 않은 창업도 많습니다. 점포를 얻지 않으면 창업자금이 더욱 줄어들 수 있습니다. 저에게는 “보통 창업하는 데 자금이 얼마나 들까요?”가 “돈이 1억이 있는데 이 돈으로 할 수 있는 게 뭔가요?”라고 묻는 것과 비슷하게 들립니다. 두 질문의 공통점은 창업하는 데 자본을 가장 중요하게 바라보고 있다는 겁니다. 제가 하고 싶은 말은 창업을 하는 데 자본에 크게 얽매일 필요가 없다는 것입니다. 창업자금이 부족하면 정부 지원도 생각해 볼 수 있습니다. 정부에서는 창업 자금이 부족한 소상공인들과 예비창업자들의 창업을 지원하기 위해 다양한 종류의 창업 자금을 지원하고 있습니다.
 
창업자 자금을 지원하는 곳으로 소상공인지원센터와 중소기업청이 대표적입니다. 성장 가능성이 있으나 자금력이 부족한 기업, 우수한 아이디어를 가진 청년 창업 예정자, 사업 실패 후 재창업 예정자, 미래 성장이 기대되는 창업자 등 다양한 창업자들을 대상으로 창업비용을 저렴한 이자 혹은 무이자로 대출해 주고 있습니다. 소상공인지원센터의 자금 지원은 이미 사업체를 운영 중인 기창업자를 대상으로 하고 있습니다. 대출 한도는 업체당 최대 7000만원 이내입니다. 중소기업청은 만 39세 이하의 자금은 없으나 아이디어가 풍부한 청년 창업 예정자를 대상으로 청년창업사관학교라는 인력양성 프로그램을 진행하고 있습니다. 총 사업비의 70%, 연간 최대 1억원 이내의 사업비를 지원받을 수 있습니다. 미소금융중앙재단에서는 제도 금융기관 이용이 어렵거나 기초생활수급자인 대상에게 창업, 운영자금을 무담보·무보증으로 대출해주는 미소금융사업을 지원하고 있습니다. 창업자금 최대 7000만원, 운영자금 최대 2000만원, 시설개선자금 최대 2000만원, 긴급생계자금 최대 1000만원이 지원합니다.
 
여성의 창업을 도와주는 기관도 있습니다. 한국여성경제인협회에서는 경제적 어려움에 처한 여성가장의 창업을 지원해 가계안정과 자활의지를 제고하는 취지로 여성가장창업자금을 지원하고 있습니다. 매월 25일까지 신청 가능하며 저소득 여성가장이라면 지원 가능합니다. 연 2%의 고정금리로 최대 1억원까지 임대보증금이 지원됩니다. 아름다운재단에서도 여성의 창업자금을 도와주고 있습니다. 희망가게 지원사업은 만 25세 이하의 자녀를 부양하고 있으면서 가구소득이 중위소득 70% 이하인 여성가장이 지원 가능합니다. 연 1% 고정금리로 최대 4000만원까지 지원하고 있습니다. 여성창업플라자를 운영하고 있는 동부여성발전센터는 사업 아이템을 소유하고 있고 서울시에 거주한 여성예비창업자와 창업 후 3년이 경과하지 않은 여성창업자에게 창업을 시작할 수 있는 사업장을 제공, 여성창업플라자에 입주 기회를 부여하고 있습니다. 공예, 디자인 등의 업종이 우대되며 플라자 내 사업장 내부에도 기본 사무집기나 사무기계, 초고속통신망 등을 지원하고 있어 창업 자금을 줄일 수 있도록 도움을 주고 있습니다.
 
얘기가 나왔으니, 정부의 각종 창업 지원 프로그램의 도움을 받는 것도 방법입니다. 정부는 현재 취업률 제고와 일자리 창출을 위해 다양한 창업 지원 프로그램을 운영하고 있습니다. 세부적으로는 세무와 회계 등 경영 기초부터 업종·상권 분석, 홍보, 마케팅, 서비스 등 실전교육까지 종류가 매우 다양합니다. 대부분 강의료가 소액이거나 무료로 운영되고 있어 교육비 부담 없이 원하는 강의를 들을 수 있는 점이 장점입니다. 사업장이나 보육실도 비교적 낮은 금액으로 임대해 지출 부담을 낮춰주기도 합니다.
 
현재 이런 혜택을 주는 기관이 매우 다양합니다. 기간별·지원별 신청할 수 있는 조건이나 신청방법 등도 상이하기 때문에 자신의 상황에 맞는 기관과 지원책을 선별해서 혜택을 받을 수 있도록 해야 합니다. 목마른 사람이 우물을 판다고 결국은 내가 더 발로 뛰고 알아봐야 더 좋은 혜택을 많이 받을 수 있습니다.
 
권강수 ㈜케라인포스 대표
※ 필자는 국내 손꼽히는 상권 분석 전문가다. ㈜케라인포스 대표, ㈜상승디앤씨 대표, 한국창업부동산정보원 이사다. 조선일보·매일경제·서울경제·세계일보 등에 창업과 부동산 관련 칼럼을 쓰고 있다.
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국방연구원 전력발전연구부ㆍ군비통제센터를 거쳐 1994년 중앙일보에 입사한 국내 첫 군사전문기자다. 국방부를 출입한 뒤 최장수 국방부 대변인(2010~2016년)으로 활동했다. 현재는 군사안보전문기자 겸 논설위원으로 한반도 군사와 안보문제를 깊게 파헤치는 글을 쓰고 있다.

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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.