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[비즈 프리즘] 30대 첫 내 집 마련, 출퇴근 1시간 이내 역세권 아파트 적당

박원갑의 부동산 돋보기
특별공급 청약자격 완화 등으로 새 아파트 분양 현장에 30대가 많이 늘었다. 사진은 서울 강동구 상일동 고덕자이 견본주택.

특별공급 청약자격 완화 등으로 새 아파트 분양 현장에 30대가 많이 늘었다. 사진은 서울 강동구 상일동 고덕자이 견본주택.

사회생활을 시작하면 누구나 한 번쯤 내 집 마련을 꿈꾼다. 취업이 늦어지고 집값이 많이 오르면서 첫 집 장만 시기가 과거보다 많이 늦어졌다. 지난해 한 취업사이트에서 대학생을 대상으로 내 집 마련 나이를 예상해보라고 했더니 평균 35.6세였다.
 
집 장만은 ‘생애에서 가장 큰 쇼핑’이라고 할 만큼 고가의 자산을 구매하는 것이다. 내 집 마련에는 자금과 시간이 많이 필요하므로 계획을 세우고 차근차근 준비하는 것이 좋다.
 
집값이 수도권을 중심으로 급등하면서 추가 상승 가능성이 크지 않은 데다, 금리가 더 오를 수 있는 만큼 과도하게 대출을 받는 것은 바람직하지 않다. 무엇보다 첫 집 장만은 알뜰 소비가 바람직하다. 내 집 마련에도 필요한 원칙이 있다.
 
신혼부부는 분양을 통한 내 집 마련 기회가 훨씬 많아졌다. 지난달부터 신혼부부 특별공급 물량이 민영주택은 가구 수의 20%, 국민주택은 30%로 종전보다 2배씩 확대됐다.
 
신혼부부는 부양가족 수가 많지 않고, 무주택기간이 짧아 청약가점이 낮으므로 일반공급보다 특별공급으로 승부를 내야 한다. 청약 자격의 경우 혼인 기간은 7년 이내(무자녀도 포함), 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하다.
 
그러나 서울과 과천, 성남 분당구, 세종시, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택은 특별공급 대상에서 제외된다. 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 분양받을 때는 자금조달내역서를 제출해야 한다는 점도 명심해야 한다. 나중에 자금 출처 조사 등을 고려해 미리 근거를 마련해둬야 한다는 얘기다.
 
부동산 돋보기

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내년부터 신혼부부만의 전용 아파트 단지인 신혼희망타운이 서울과 수도권에서 대거 공급된다. 국토교통부는 주거복지로드맵을 통해 5년간 15만 가구의 공공분양 주택을 공급하고 이 중 7만 가구는 신혼희망타운으로 내놓는다.
 
서울 수서역세권과 고덕 강일지구, 과천 지식정보타운과 주암지구, 위례신도시, 성남 금토와 복정지구 등 알짜지역에서 나올 예정이다. 정부는 분양가를 시세의 80% 수준에서 공급하겠다고 밝힌 만큼 신혼희망타운은 내년 주택시장의 히트상품이 될 가능성이 높다. 신혼부부라면 ‘특별분양 요건’을 갖추도록 노력하는 것이 최우선 고려사항이 될 것이다.
 
하지만 신혼부부 특별분양이나 신혼희망타운을 통해 내 집 마련을 하고 싶어도 현실적으로 할 수 없는 경우가 많다. 이 경우 기존 아파트를 통해 내 집 장만의 길을 찾아야 한다. 아파트는 출퇴근 거리를 고려해 좀 낡았더라도 직장 근처의 작은 아파트를 고르는 게 낫다. 가성비를 생각하면 새 아파트보다는 준공 10~20년 안팎의 중고아파트가 더 실속이 있을 수 있다.
 
대중교통 수단으로 출근 1시간 이상 소요되는 삶은 사람을 쉽게 지치게 한다. ‘통근자의 역설’이라는 말이 있다. 거주지를 선택할 때 통근 때의 고역을 과소평가한 채 언덕 위의 하얀 집을 그리워하는 것을 말한다. 샐러리맨은 돈을 집이 아닌 회사에서 번다.
 
그러므로 ‘삶의 터전’인 회사에 충실할 수 있는 곳에 집을 구하는 것이 좋다. 경험으로 볼 때 젊은 직장인이라면 출퇴근이 편리한 도심 역세권 선호 주거지역을 고르는 게 먼저다.
 
문제는 자금 사정이 여의치 않을 수 있다는 점이다. 따라서 선호 주거지역에서 여러 후보 주택을 스크린한 뒤 이 가운데 최대한 저렴한 집을 찾는 것이다. 요컨대 바쁜 샐러리맨이 한정된 자산에서 처음 집을 구하려면 ‘출퇴근 1시간 이내 거리→역세권→싼 집’ 등의 순서로 적당한 곳을 찾는 게 현명한 것 같다.
 
한국 주택시장의 메인 상품은 아파트다. 아파트는 여의치 않으면 임대할 수 있고 나중에 되팔기도 좋다. 직장인은 특별한 이유가 있지 않은 한 아파트로 집중하는 것이 좋다. 자금 여력이 모자라 빌라나 다세대를 선택할 때에는 아파트와 가격 차이가 큰 곳이 유리하다.
 
빌라는 아파트와 가격 차이가 큰 곳일수록 일종의 ‘대비 효과’로 매매·임대 수요가 많은 편이다. 이런 곳은 가격이 비싼 도심 대단지 아파트 주변일 것이다. 하지만 외곽의 빌라는 아파트와 가격 차이가 크지 않아 경쟁력이 떨어진다.  
 
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주거용 오피스텔은 소형주택 등 대체재의 공급에 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 사무실 용도를 겸할 수 있는 오피스텔이 낫다.
 
오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 살다가 나중에 임대 놓기가 수월하다. 오피스텔은 투자금 대비 임대수익만 생각한다면 로열층보다는 비로열층이 유리할 수 있다. 임대료는 매매가격만큼 차이가 나지 않기 때문이다.
 
부동산 매수·매도 타이밍을 맞추기 어렵다는 것을 알면서도 사람들은 그래도 적기(適期, 알맞은 시기)를 알고 싶어 주위에 물어본다. 부동산 시장이 불안하다 보니 실패할지 모른다는 두려움이 작용한 때문일 것이다. 올해는 아파트 입주 예정물량이 약 44만 가구로 노태우 정부 시절 ‘200만 공급 쇼크’ 이후 최대 물량이다.
 
하지만 ‘공급물량이 많은 해=집값 급락’으로 연결하는 단순도식은 위험하다. 주택시장은 손실 회피가 강하게 작용하는 시장이다. 집값은 소화불량과 동맥경화증이 심각해서 ‘임계점’(critical point)을 지나지 않는 한 급락이 잘 나타나지 않는다.
 
섣부른 예측보다 여러 가능성을 열어놓는 오픈 마인드, 그리고 기민하게 대응하는 힘이 중요한 것이다.
 
박원갑 국민은행 WM스타자문단·부동산수석전문위원

박원갑 국민은행 WM스타자문단·부동산수석전문위원

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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.