preLoad Image preLoad Image
검색 바로가기
주메뉴 바로가기
주요 기사 바로가기
다른 기사, 광고영역 바로가기
중앙일보 사이트맵 바로가기
닫기
닫기

[반퇴시대 재산리모델링] 2년 후 은퇴 70대 자영업자, 상속 관련 세금 절약 방법은

Q. 서울 영등포구에 사는 최 모(77)씨. 소규모 전당포를 운영하는 자영업자다. 부인과 아들 하나를 두었는데 결혼 후 분가했다. 나이가 많은데다 건강도 좋지 않아 하는 일을  2년 후 정리하고 은퇴하려고 한다. 월 소득은 전당포 수입 150만원, 임대 수입 270만원 등 420만원이다. 부인과 생활비를 쓰고 120만원씩 저축도 한다. 모아 놓은 자산은 거주 중인 다가구 주택과 충남 천안의 상가주택, 사업자금을 합쳐 11억원이다. 임대 수입이 나오는 두 주택은 임대사업자로 등록했다. 이중 천안의 상가주택은 처분해 현금자산으로 보유하려고 한다. 아울러 상속 때 세금을 줄이는 방법은 무엇인지 물어왔다.
 

배우자 아닌 자녀에게 감정평가액으로 물려줘야" 

 
A. 최 씨 네는 전체 소득에서 부동산 임대소득이 차지하는 비중이 크다. 천안 상가주택을 처분하면 임대소득이 줄텐데, 이를 대체할 만한 금융상품을 찾기 어렵다. 2년후 은퇴해 사업소득이 사라진다 해도 임대소득만으로 생활비를 충당할 수 있다. 따라서 천안 주택은 매각하기 보다는 보유하다가 서울의 다가구 주택과 함께 상속을 추진할 것을 권한다.
 
재산리모델링 6/11

재산리모델링 6/11

◆두 주택 앞으로 시세전망 좋아=서울의 다가구 주택과 천안의 상가주택은 합쳐 11억원 정도 된다. 최 씨가 걱정하는 대로  이들 두 주택은 부동산 인기 지역에 속해 있지 않다. 하지만 서울의 다가구 주택은 공업사들이 밀집해 있는 준공업지역으로 실거래가가 꾸준히 오르고 있다. 시간이 좀 걸리겠지만 인근 여러 필지와 공동 개발이 가능해지면 지금보다 훨씬 좋은 조건에 팔 수 있으리란 전망이다.
 
천안 상가주택이 있는 동네는 인근 천안·아산 신도시 개발로 인해 소외돼 있었으나 3~4년 전부터 시세가 오르더니 요즘은 3.3㎡ 당 700만원에 거래되고 있다. 전철 역세권 대로에 접한 물건으로 장기 보유를 하는 것도 괜찮지 싶다. 두 부동산 모두 지금은 팔 시기가 아니라는 이야기다.
 
◆기준시가로 상속하면 팔 때 양도세 부담=부동산을 상속할 때 기준시가를 기준으로 삼느냐 아니면 시가나 감정평가로 하느냐는 세금에서 상당한 차이가 발생한다. 최 씨가 두 주택을 기준시가로 상속하는 경우를 따져보자. 배우자 공제 5억원에 일괄공제 5억원를 감안하면 두 주택의 기준시가를 합쳐 봤자 5억~6억원 수준이므로 상속세를 한 푼도 안 낸다. 그러나 상속인이 나중이 상속 주택을 팔게 될 경우 상당한 양도세 부담을 안게 된다. 상속가액이 매입가가 돼 양도차익이 발생하기 때문이다. 이들 주택을 상속 후 나중에 지금의 시세로 매각할 경우 양도세가 2억원 가량 된다.
 
그런데 기준시가가 아닌 시세를 반영한 감정평가액을 기준으로 하면 이야기가 달라진다. 상속가액은 10억~11억원으로 상속세를 낸다 해도 미미한 금액이다. 상속 주택을 팔게 되더라도 감정평가액이 매입가가 되므로 양도세 부담은 크게 줄어든다. 재산 상속으로 2주택자가 된다면 상속 주택을 일정기간 보유한 뒤 팔면 1가구1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다.
 
상속인을 누구로 할 것이냐도 중요한 포인트다. 요즘은 혼자되는 배우자의 경제적 자립을 위해 배우자 상속이 많은 편인데, 이 경우 나중에 배우자가 사망하게 되면 다시 자녀에게 상속재산을 이전하는 2차 상속 문제가 발생한다. 상속비용이 그만큼 커진다는 이야기다. 상속취득세만 하더라도 최 씨 네의 경우엔 수 천 만원에 이른다. 이와 달리 자녀 상속은 한 번에 재산이전이 끝나므로 배우자 상속에 비해 비용상 유리하다. 다만 이 경우 자녀가 혼자된 부모봉양을 잘 해야 한다는 전제가 따른다.  
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, )로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
왼쪽부터 홍동우, 김동일, 김선아, 김용태.

왼쪽부터 홍동우, 김동일, 김선아, 김용태.

◆  재무설계 도움말=홍동우 삼성패밀리오피스 수석, 김동일 삼성생명 FP센터 차장, 김선아 미래에셋대우 WM강남파이낸스센터 이사, 김용태 KEB하나은행 영업1부 PB센터 PB팀장
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
AD
온라인 구독신청 지면 구독신청

PHOTO & VIDEO

shpping&life

많이 본 기사

댓글 많은 기사