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상속주택, 가족 공동명의로 하면 세금 절약

기자
최용준 사진 최용준
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(18) 
돌아가신 아버지의 주택, 누가 상속받는 것이 가장 좋을까? [중앙포토]

돌아가신 아버지의 주택, 누가 상속받는 것이 가장 좋을까? [중앙포토]

 
지난달 돌아가신 아버지의 주택을 누가 상속받을지를 논의 중인 이 씨 가족들. 장남은 가족 대표로 어머니가 상속받아야 한다고 하지만 막상 어머니는 장남이 상속받았으면 한다. 차남은 무주택자인 자신이 받는 것이 세금이 적다고 하고, 딸은 차라리 가족들 공동명의로 상속받는 것이 낫다고 한다. 상속주택, 과연 누가 받는 것이 가장 좋을까?
A. 가족마다 서로 사정이 다르다 보니 상속주택을 누가 받는 것이 좋은지 단정할 수는 없지만 분명한 것은 누가 받는지에 따라 세금이 달라진다.
 
무주택자 상속, 주택가격의 80% 공제
만일 상속세를 줄이는데 주안점을 둔다면 가급적 상속주택은 무주택자인 차남이 상속받고, 그 외 다른 자산을 가족들이 상속받도록 배분하는 것이 좋겠다. 무주택자인 차남이 상속받을 경우 ‘동거 주택 상속공제’를 받을 수 있는데, 주택가격의 80%(5억원 한도)까지 공제되기 때문에 상속세 부담을 크게 줄일 수 있다.
 
물론 요건은 까다롭다. 무주택자인 자녀가 1세대 1주택만을 보유한 부모와 10년 이상 하나의 주택에서 동거해야만 한다. 안타깝게도 어머니는 동거 주택 상속공제를 받을 수 없다. 그리고 고령의 어머니가 주택을 상속받고 얼마 후 돌아가시게 되면 자녀들이 다시 주택을 상속받으면서 취득세를 또 내야 한다. 단기 재상속 공제를 고려하더라도 얼마만큼의 상속세 부담이 있을 수 있다는 점도 간과해서는 안 된다.
 
1주택자인 자녀 상속, 2주택자로 보지 않아
자녀들이 공동명의로 상속받을 경우 양도차익이 3분의 1로 분산되면서 양도세 부담을 줄일 수 있고, 증여세 문제도 생기지 않는다. [일러스트 이창희]

자녀들이 공동명의로 상속받을 경우 양도차익이 3분의 1로 분산되면서 양도세 부담을 줄일 수 있고, 증여세 문제도 생기지 않는다. [일러스트 이창희]

 
이미 1주택을 보유한 장남은 아버지 주택을 상속받을 경우 2주택자로서 각종 불이익을 받지는 않을까 걱정이다. 그러나 걱정할 필요가 없다. 1주택자가 동일 세대원이 아닌 부모로부터 주택을 상속받아 2주택이 되더라도 기존에 보유한 1주택을 먼저 양도할 때 2주택자로 중과세되지 않을 뿐 아니라 1세대 1주택자로 보아 양도세가 비과세된다. 그 이후 2년 뒤 상속주택도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 양도하면 역시 양도세가 비과세된다.
 
그러나 장남이 주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 상속받은 집을 먼저 팔게 되면 양도세가 과세되므로 주의해야 한다. 만일 어머니가 일단 장남이 주택을 상속을 받은 후 당신 사후 이를 팔아 동생들에게 일부 현금으로 나눠주기를 바란다면 어떻게 될까? 상속주택을 먼저 팔게 되면 양도세를 내야 하고 현금을 동생들에게 나눠줄 때 증여세 문제까지 생길 수 있다.
 
이 씨 가족들은 논의 끝에 상속주택에 당분간 어머니와 차남이 거주하다가 향후 이를 양도해 자녀들끼리 나누기로 했다. 그러나 장남 명의로 상속받을 경우 향후 양도세와 증여세 문제가 생길 수 있기 때문에 자녀들이 3분의 1씩 공동명의로 상속받기로 했다. 
 
물론 자녀들 공동명의로 상속받았다가 추후 양도할 때 양도세를 내야 하지만 양도차익이 3분의 1로 분산되면서 양도세 부담을 줄일 수 있고, 각자 지분대로 양도대금을 나누는 것이니 증여세 문제도 생기지 않기 때문이다.
 
공동명의 상속주택, 1명의 주택으로 계산  
이렇게 자녀 3명이 공동으로 상속받을 경우 각자의 주택 수는 어떻게 계산할까? 세법에서는 공동으로 상속받을 경우 다음 순서에 의해 단 1명의 주택으로 보고, 나머지 상속인들은 주택 수 계산 시 상속받은 주택이 없는 것으로 본다. 주택 상속지분이 큰 사람> 상속주택에 거주하는 사람> 최연장자 순으로 소유자를 판단하게 된다. 
 
이 씨 가족의 경우 자녀들이 3분의 1로 상속지분이 똑같기 때문에 상속주택에 거주하고 있는 차남이 주택을 상속받은 것으로 보게 된다. 따라서 이미 1주택을 보유하고 있는 장남과 딸은 주택 수 계산에서 공동상속주택을 주택 수에 포함하지 않아도 된다.
 
세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com
 
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.