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반포3주구 재건축부담금, 4억 아닌 2억원대 될 듯

반포동 반포현대

반포동 반포현대

올해 부활한 재건축초과이익환수제에 따른 재건축부담금 예정액이 내달 서울 강남권에 처음으로 나온다. 지난 1월 정부는 자체 추정한 결과를 토대로 강남권 부담금이 조합원당 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 이를 것으로 발표했다.
 
본지는 예정액 산정을 앞둔 강남권 재건축 단지 3곳의 부담금을 시뮬레이션해봤다. 내달 부담금 예정액이 통지되는 서초구 반포동 반포현대(사진)와 상반기 중 예정액을 산정할 서초구 반포동 반포주공1단지아파트 3주구, 강남구 대치동 대치쌍용2차다. 반포현대는 지난달 구청에 부담금 예정액 산정에 필요한 자료를 제출했다. 반포3주구와 대치쌍용2차는 현재 진행 중인 시공사 선정이 끝나면 예정액 산정을 하게 된다.
 
시뮬레이션은 정부의 부담금 산정 매뉴얼을 따랐다. 부담금은 재건축 사업 동안 해당 지역 평균보다 많이 오른 집값에서 개발비용을 제외한 초과이익에 부과되는 금액이다. 재건축 사업이 시작된 추진위 승인일의 개시시점 집값, 해당 지역 평균 집값 상승률, 공사비 등 개발비용, 재건축이 끝난 준공 인가일 기준 집값이 변수다.
 
재건축이 진행 중인 상태의 예정액은 추진위 승인 시점부터 예정액 산정 시점까지 집값 변동률 등으로 추정해 정해진다.
 
시뮬레이션 결과 조합원당 평균 부담금은 반포현대 2000만원대, 대치쌍용2차 3000만원대, 반포3주구 2억원대로 정부 발표보다 훨씬 적을 것으로 나타났다. 부담금 예정액 산정 자료를 제출한 반포현대 조합 관계자는 “자료를 공개할 수 없지만 1000만원 이하로 예상된다”고 말했다.
 
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

반포현대는 소규모 단지로 주변 대단지보다 시세가 낮아 재건축 후 몸값도 높지 않을 것 같다. 기존 84㎡(이하 전용면적) 80가구 한 개 동을 허물고 59~88㎡ 108가구로 재건축할 계획이다.
 
반포현대와 대치쌍용2차는 기존 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적)이 높아 재건축으로 늘릴 수 있는 건축 규모가 크지 않다. 모두 법적 한도인 300%로 재건축하는데 기존 용적률은 반포현대 230%, 대치쌍용2차 176%다. 반포3주구는 80% 정도다. 재건축으로 늘어나는 용적률이 많아야 일반분양수입이 증가해 개발이익이 늘어난다.
 
반포현대와 대치쌍용2차의 재건축 시작 시점이 집값이 오르던 때여서 재건축 후 집값과 차이가 상대적으로 줄어든다. 이들 단지는 뒤늦게 재건축을 시작해 추진위를 만든 때가 2014~2015년이다. 재건축을 포함한 서울 아파트값이 2008년 금융위기 이후 침체를 벗어나기 시작한 게 2014년부터다.
 
반포3주구는 용적률 증가가 많고 공시가격이 낮았던 시기에 일찌감치 사업을 시작했지만 재건축 후 가격이 당초 예상보다 낮다. 주택도시보증공사(HUG)의 규제로 일반분양분 분양가를 주변 시세보다 저렴하게 받아야 하기 때문이다. 조합이 지난해 관리처분계획을 세울 때 예상한 분양가는 3.3㎡당 최고 5100만원이지만 현재 추세로는 4500만원을 넘기기 어렵다. 3.3㎡당 분양가가 500만원 내려가면 조합원당 1억원 정도의 이익이 줄어든다.
 
대형건설사 관계자는 “정부 예상대로 부담금이 나오려면 강남 집값이 폭등 수준에 가깝게 오르고 일반분양분 분양가도 3.3㎡당 5000만원 넘게 치솟아야 한다”고 말했다.  
 
반포현대·대치쌍용2차·반포3주구 외에 부담금 예정액이 나올 재건축 아파트는 없다. 개발이익이 많아 부담금 충격이 클만한 단지는 대부분 환수제를 비켜났다. 반포동 반포주공1단지 1, 2, 4주구 등 강남권 10여개 단지가 환수제를 피하기 위해 지난해 말 서둘러 관리처분 인가를 신청했다.
 
이후 단지 중 관심을 끄는 게 송파구 잠실동 주공5단지와 대치동 은마다. 잠실주공5단지는 올해 안에 사업시행 인가가 나면 내년 초나 예정액이 나올 것으로 예상된다. 은마는 아직 조합 설립 이전 단계여서 내년 하반기 이후나 부담금 윤곽이 나올 것 같다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부담금이 정부 발표보다 훨씬 적게 나오면 강남권 재건축을 휩싸고 있는 부담금 공포가 다소 해소돼 재건축 사업 속도가 나아질 것”으로 내다봤다.  
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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