억대 주방 가구 설치해 재건축부담금 줄이기 꼼수

올해 부활한 초과이익환수제에 따라 재건축 조합에 부과되는 부담금이 곧 윤곽을 드러낸다. 앞서 정부는 시뮬레이션을 통해 조합원당 최고 8억4000만원의 부담금이 나올 수 있다고 예고했지만 어느 아파트 단지인지는 공개하지 않았다. 부담금 규모에 따라 재건축 시장에 미칠 파장이 ‘폭탄’이 되거나 ‘공포탄’에 그칠 수 있다. 재건축부담금은 재건축이 끝난 뒤 집값에서 사업 동안 해당 지역 평균 집값 상승분과 개발비용을 빼고 남는 초과이익에 부과되는 금액이다.
 
올해 초과이익환수제가 다시 시행되면서 5월께 부담금 예정액이 공개된다. 이때쯤 지방자치단체가 부담금 부과 대상 단지의 조합에 예정액을 통지할 예정이다. 환수제 법은 건축계획 등 주요 사업내용을 결정한 사업시행인가 이후 3개월 이내에 조합이 부담금 산정 자료를 자치단체에 제출하도록 하고 있다. 사업 기간, 시공사, 개발비용 추정액, 일반분양분 추정 분양가, 사업 시작·종료 시점의 집값 등이다. 자치단체는 30일 안에 부과기준과 예정액을 알린다.
 
부담금 산정에서 개발비용 적정성이 논란을 빚을 전망이다. 개발비용은 공사비, 조합 운영비, 각종 공과금 등 재건축에 들어가는 사업비를 말한다. 집값, 집값 상승률 등과 달리 조합이 조정할 수 있는 금액으로 부담금을 좌우할 항목이기 때문이다.
 
특히 개발비용의 대부분을 차지하는 공사비가 부담금 산정의 관건이다. 조합이 제출한 금액을 제한 없이 모두 반영할지 여부다. 조합 입장에서는 공사비가 많을수록 개발비용이 늘고 초과이익은 줄어 부담금이 적게 나온다. 공사비 증가로 사업비 부담은 커지지만, 고가의 일반분양분으로 충분히 충당할 수 있다.
 
그러잖아도 강남권 재건축 공사비는 천정부지로 치솟고 있다. 조합들이 ‘명품’ 단지 조성을 내세워 예정 공사비를 높여서다.
 
강남권 재건축 공사비는 3.3㎡당(계약면적 기준) 500만원을 훨씬 넘어섰다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1, 2, 4주구가 3.3㎡당 573만원으로 역대 최대인 총 2조6000억원이다. 대치동 쌍용2차 539만원, 반포주공1단지 3주구 519만원 등이다. 강남권 이외 지역의 공사비는 400만원 중반대다.
 
강남권도 불과 1년여 전만 해도 500만원 이하였다. 2016년 9월 시공사를 선정한 서초구 방배동 옛 방배경남이 476만원이었다. 2014년 서초동 옛 삼호가든4차는 469만원에 시공사를 뽑았다.
 
갈수록 치열한 시공사 수주전을 치르는 건설사도 공사비 상승을 부추긴다. 표심을 사기 위해 조합원 아파트에 수입산 가전·가구 등 각종 고가의 마감재·인테리어를 보장한다. 반포주공1단지 1, 2, 4주구에는 ‘주방 가구의 벤츠’로 불리는 억대 불타우프(Bulthaup)와 수입산 천연대리석 등이 설치된다. 이는 모두 공사비에 포함된다.
 
환수제를 만든 노무현 정부는 적정한 개발비용에 범위를 뒀다. 분양가상한제에 적용되는 건축비의 115% 이하다.
 
이 규정이 지난달 개정된 정부의 재건축부담금 산정 지침에는 빠졌다. 별도의 기준을 두지 않고 상한제 건축비에 비추어 ‘적정범위’를 초과하지 못하도록 두루뭉술하게 규정하고 있다.
 
현재 강남권 재건축 공사비만 따져도 상한제 건축비(3.3㎡당 470만원)보다 15% 넘게 비싸다. 전체 개발비용을 보면 더욱 차이나 상한제 건축비의 2배인 단지도 있다. 재건축 공사비가 2년도 지나지 않아 400만원대에서 500만원대로 20%가량 뛰는 동안 상한제 건축비는 절반도 오르지 않았다.
 
이 때문에 일부에선 부담금을 줄이기 위한 공사비 부풀리기 우려를 제기한다. 업계 관계자는 “재건축 단지가 너무 고급스러워져 공사비에 거품이 끼었는데 부담금을 낮추기 위해 공사비가 더 올라갈 수 있다”고 말했다.
 
정부는 검증을 철저히 하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “기준을 두면 다른 편법이 생길 수 있다”라며 “상한제에서 정한 비용을 초과하는 경우 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰해 적정성을 확인하도록 할 것”이라고 말했다. 적정성을 확인할 수 없는 비용은 개발비용에 제외된다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr