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[김종필의 세테크]85㎡·6억 이하 10년 임대등록하면 양도세·종부세 '0'

다주택자는 전세나 월세를 놓은 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세 등 각종 세금 혜택이 크다. 임대주택 등록을 하려는 사람들로 붐비는 서울 강남구청 임대사업자 등록 창구.

다주택자는 전세나 월세를 놓은 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세 등 각종 세금 혜택이 크다. 임대주택 등록을 하려는 사람들로 붐비는 서울 강남구청 임대사업자 등록 창구.

4월부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 임대사업자 세제 혜택에 대한 다주택자의 궁금증이 더욱 커졌다. 정부가 지난해 12월 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 임대주택으로 등록하면 상당한 절세 효과를 거둘 것으로 기대되기 때문이다. 
 
관련 규정이 워낙 복잡하지만 꼼꼼하게 챙기면 생각보다 많은 세금 혜택을 누릴 수 있다. 가장 관심이 많은 종합부동산세·양도소득세의 혜택을 살펴본다.  
      
임대사업자의 세금 혜택은 주택의 전용면적이나 공시가격, 임대사업자의 종류에 따라 크게 달라진다. 다음 순서로 점검하면 손쉽게 의사결정 할 수 있다. 
 
종부세·양도세 얼마나 줄일 수 있나
 
첫째, 임대주택은 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 임대주택의 면적 제한은 없다. 다만 임대 개시일 또는 최초 합산 배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 6억원(수도권 이외 3억원) 이하에 해당하는 1채 이상의 주택을 임대하면 된다. 합산 배제 신청을 통해 과세 대상에서 빠질 수 있다.
둘째, 1세대 2주택 양도세 중과 대상 및 3주택 중과 대상에서 제외된다. 임대주택 면적 제한이 없으나 임대개시일 현재 공시가격 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하) 주택에 해당해야 한다. 1채 이상의 주택을 5년 이상 임대해야 양도세 중과를 하지 않는다. 
 
4월 1일 이후엔 임대 기간이 8년 이상인 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 양도세 중과를 하지 않는다. 4월 1일 이후 단기임대(임대 기간 4년)로 등록하면 양도세 중과가 된다.
 
셋째, 임대주택 외에 거주용 주택 1채에 양도세 비과세 혜택이 있다. 거주용 주택의 양도세 비과세 여부를 판단할 때 임대주택을 주택에서 제외하기 때문이다.  
 
임대주택에 대해 시·군·구청의 임대사업자 등록 및 세무서 사업자 등록을 완료하고 거주용 주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 갖추고 매도하면 거주용 주택은 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 가능하다.  
 
이때 임대주택은 면적 제한은 없으나 임대개시일 현재 공시가격 6억(수도권 외의 지역은 3억원) 이하인 주택을 1채 이상 임대하는 경우에 해당해야 한다. 등록 시기와 상관없이 5년 이상 임대하면 된다.
넷째, 양도세 장기보유특별공제가 있다. 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우 50%, 10년 이상 임대하는 경우 70%의 장기보유특별공제를 적용하는 규정을 두고 있다. 이 경우 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 요건을 충족하여야 한다.
 
다섯째, 임대 기간에 발생한 양도소득을 모두 감면받을 수 있다. 국민주택 규모 이하의 준공공임대주택을 올해 말까지 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하면 된다. 임대 기간에 발생한 양도소득에 대해 100%를 감면한다.  

 
이 경우 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 요건을 충족해야 한다. 다만 양도세 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 부담해야 한다. 취득일로부터 3개월이 지나 준공공임대주택으로 등록하는 경우에는 이 규정을 적용받지 못한다.  
 
여섯째, 소형주택 임대사업자에 대한 별도의 세액 감면이 있다. 국민주택 규모 이하이고 임대개시일 현재 공시가격 6억원(수도권 이외의 지역도 동일) 이하에 해당하는 주택을 1채 이상 임대하는 경우여야 한다. 4년 이상 단기임대의 경우 30%, 8년 이상 준공공임대의 경우 75%에 상당하는 양도소득세를 감면한다.  
 
단기임대는 공시가격·등록일에 따라 달라
 
첫째, 3월 31일까지 단기임대로 등록한 공시가격 6억원(수도권 이외의 지역은 3억원) 이하인 경우 합산 배제 신청을 통해 종합부동산세 과세에서 제외된다. 등록 시기와 상관없이 거주용 주택의 비과세 판단 때 주택 수에서 제외할 수 있으나 양도세 중과 규정은 3월 31일까지 등록한 경우에만 양도세 중과에서 빠진다. 4월 1일 이후 단기임대 등록하면 양도세 중과를 피할 수 없다.  
 
전용 85㎡ 이하 단기임대라면 임대소득에 대한 종합소득세 감면을 받을 수 있다. 3월 31일까지 단기임대로 등록한 경우 6년 이상 임대하면 2∼10%의 추가 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.  
 
둘째, 공시가격 6억 초과인 경우 단기임대로 등록하면 받을 수 있는 혜택이 없다.
 
준공공도 85㎡·6억 초과엔 혜택 없어
 
첫째, 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 이하인 경우에는 종합부동산세 과세에서 제외되고 소득세법상 주택 수 제외 규정 및 중과 제외 규정을 모두 적용받는다. 여기에 장기보유특별공제 혜택과 양도세 100% 감면 규정 및 임대소득세 감면 규정도 해당한다.  
 
둘째, 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 초과인 경우에는 장기보유특별공제 70% 혜택과 양도세 100% 감면 규정의 혜택만을 누릴 수 있다.
 
셋째, 전용 85㎡ 초과이고 공시가격 6억원 이하인 경우 종합부동산세 과세에서 제외될 수 있고 소득세법상 주택 수 제외 규정 및 중과 제외 규정을 모두 적용받을 수 있다. 하지만 3월 31일까지 임대 등록한 경우 6년 이상 임대하면 2∼10%의 추가 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 
 
70% 장기보유특별공제와 양도세 100% 감면 규정 및 임대소득세 감면 규정은 적용 받을 수 없다. 또한 장기보유특별공제 혜택과 양도세 100% 감면 규정은 중복해 적용할 수 없다
넷째, 전용 85㎡ 초과이고 공시가격 6억원 초과인 경우는 아무런 세금 혜택을 받을 수 없으므로 임대주택으로 등록할 필요가 없다.
 
내게 맞는 임대 유형은  
 
예를 들어 강남의 2채 중 1채는 거주용이고 다른 1채는 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 초과라면 단기임대로 등록 시 별 혜택을 받을 수 없다. 준공공임대로 등록해도 종합부동산세는 과세하며 소득세법상 주택 수 제외 규정과 중과 제외 규정은 적용받지 못한다. 
 
하지만 임대 기간을 모두 채운 후 먼저 매도하여 장기보유특별공제 70%를 적용받아 적은 세금을 내고 그 후 거주용 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 2채 모두 장기간 보유 후 매도할 생각이라면 준공공임대로 등록하는 게 실익이 있다. 물론 시·군·구청과 세무서에서 임대 등록하는 절차를 모두 이행한 경우에 해당한다. 
김종필 세무사
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.