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로또 아파트 당첨 뒤 장애물 … 자금 없으면 과태료만 1억

3월 16일 서울 서초구 양재동 디에이치 자이 개포의 견본주택이 방문객들로 붐비고 있다. 이 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 25대 1을 기록했다. [뉴스1]

3월 16일 서울 서초구 양재동 디에이치 자이 개포의 견본주택이 방문객들로 붐비고 있다. 이 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 25대 1을 기록했다. [뉴스1]

분양가가 주변 시세보다 저렴해 ‘로또’로 불리는 서울 강남구 일원동 디에이치 자이 개포(개포주공8단지 재건축)의 입주 예정자가 확정됐다. 20일 다자녀가구 등 특별공급분 444가구에 이어 29일 일반분양분 1246가구의 당첨자가 발표됐다.
 
이들이 2021년 7월께 당첨된 동·호수의 열쇠를 받기까지 넘어야 할 산이 많다. 우선 당첨 유효 여부 검증이다. 가점제 항목이 증빙자료와 다른 부적격 당첨자를 골라내는 데 그치지 않는다. 정부는 특별사법경찰을 투입하고 수사당국의 공조를 받아 위장 전입 등을 조사해 부정 당첨자를 적발키로 했다. 부정 당첨자는 당첨이 취소되고 형사고발도 당한다.
 
이후에는 자금 마련이라는 관문이 남아있다. 이 아파트는 중도금(분양가의 60%) 대출 보증이 없어 계약금(10%)과 중도금을 자력으로 마련해야 하는데 자금 마련 계획을 세워 그에 따라야 한다.
 
당첨자는 계약 후 60일 이내에 ‘주택취득 자금조달 및 입주 계획서’를 자치단체에 제출해야 한다. 지난해 8·2부동산대책에 따라 서울 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택이나 분양권·입주권을 계약할 때 의무적으로 작성하는 서류다.
 
계획서는 자금조달 계획과 입주 계획으로 나뉘어 있다. 자금조달은 자기 자금과 차입금으로 세분돼 있다. 부동산 매도, 사채 등 돈을 마련하는 구체적인 방법 8가지와 액수가 제시돼 있다. 입주 계획은 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대로 구분된다.
 
디에이치 자이 개포

디에이치 자이 개포

이는 형식적인 서류가 아니다. 국세청 등에 통보돼 신고 내용이나 관련 세금을 조사할 때 참고 자료로 쓰인다. 잘못 쓰면 큰코다친다. 계획과 실제 자금 마련 방법 등이 거짓으로 드러나면 분양가의 5% 이하에 해당하는 금액을 과태료로 물 수 있다. 디에이치 자이 개포 분양가는 주택형에 따라 10억~30억원이다. 가장 큰 주택형의 경우 과태료가 1억5000만원까지 나올 수 있다.
 
자금 마련에서 증여가 쟁점이 될 것으로 예상한다. 특별공급에서 나타났듯 10~20대를 포함해 자금력에 의문이 드는 당첨자가 적지 않기 때문이다. 증여세는 증여받은 돈에서 배우자 6억원을, 부모 5000만원을, 친척 1000만원을 공제한 금액에 대해 최고 50% 세율이 적용된다.
 
부모 돈으로 해결할 경우 84㎡의 중도금 8억4000여만원에 대한 증여세가 1억6000여만원이다. 김종필 세무사는 “부모가 증여세를 대신 납부하면 이것도 증여라서 세금이 더 늘어난다”고 말했다.
 
가족·친척에게서 돈을 싸게 빌리는 것도 증여로 간주한다. 적정한 이자율에 따른 이자와 실제 이자 지급액과 차액이 증여 금액이다. 적정 이자는 연 4.6%로 법에 정해져 있다. 이자 없이 돈을 빌리면 4.6% 이자가 증여 금액에 해당한다.
 
중도금이 해결됐다고 끝이 아니다. 기존에 살던 주택 전세보증금이나 기존 집 매각 대금을 활용할 수 있겠지만 중도금을 갚기도 벅차다면 잔금 구하기가 쉽지 않다. 투기과열지구에서 주택담보대출로 빌릴 수 있는 돈이 제한돼 있다. 대출 원리금 합계가 소득의 40% 범위에서 분양가의 40%까지만 가능하다. 분양가의 40%를 대출받으려면 다른 빚이 없다는 조건에서 연 소득이 63㎡ 8000만원, 84㎡ 1억1000만원 이상이어야 한다.
 
때문에 시세 차익 기대감에 무턱대고 청약해 당첨됐다가 자금 마련이 막막해 계약을 포기하는 사람이 나올 것으로 예상한다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.