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[부동산 특집] 인기 고공비행 서울 재건축·재개발 6721가구 분양 박두

 4~6월 물량 지난해 2배 넘어
 
‘청약 1순위 평균 경쟁률 25.2대 1, 최고 90.7대 1.’ 지난 21일 현대건설 컨소시엄이 서울 강남구 일원동에서 분양한 ‘디에이치자이 개포’(개포주공8단지 재건축)의 청약 결과다. 이날 1246가구(특별공급 제외) 모집에 3만1423명이 몰렸다. 앞서 지난 7일 1순위 청약을 받은 서울 영등포구 ‘e편한세상 보라매 2차’(대림3구역 재개발)도 최고 18.8대 1의 경쟁률을 기록했다.
다음 달부터 6월까지 서울에서 재건축·재개발 아파트 6000여 가구가 일반분양될 예정이다. 사진은 노후 아파트가 밀집한 서울 서초구 일대 전경. [뉴스1]

다음 달부터 6월까지 서울에서 재건축·재개발 아파트 6000여 가구가 일반분양될 예정이다. 사진은 노후 아파트가 밀집한 서울 서초구 일대 전경. [뉴스1]

 
서울 지역 재건축·재개발 단지 분양 열기가 사그라지지 않고 있다. 정부의 각종 규제로 기존 주택을 찾는 수요가 지난해보다 줄어든 반면, 재건축·재개발 분양 아파트를 찾는 수요는 여전한 모양새다. 공급 과잉 우려 등으로 부진을 겪는 택지지구 등 도심 외곽지역 아파트와는 딴판이다. 재건축·재개발은 도심에 들어서 교통 등 기반시설이 잘 갖춰져 있고 대형 건설사가 짓는 만큼 브랜드 인지도가 높다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제로 공급이 줄 것으로 예상되면서 희소성도 커지고 있다. 이 때문에 분양 단지엔 웃돈(프리미엄)도 적잖게 붙는다. 올해 말 입주를 앞둔 송파구 가락동 ‘헬리오시티’(가락시영 재건축)의 분양권 웃돈은 현재 5억~6억원 선이다. 정연식 내외주건 부사장은 “서울은 아파트를 지을 땅이 부족해 재건축·재개발에 대한 잠재수요가 많다”고 말했다.
 
생활기반시설·브랜드·희소성 매력적
이런 재건축·재개발 단지가 상반기 안에 줄줄이 나온다. 30일 부동산정보업체인 부동산인포에 따르면 다음 달부터 6월까지 서울에서 일반분양 예정인 재건축·재개발 단지는 6721가구다. 지난해 같은 기간 실적(3194가구)의 두 배를 뛰어넘는 수치다.
 
관심을 끄는 것은 단연 강남 재건축 단지다. 강남구와 서초구에서 각각 1개 단지씩 나온다. 서초구 서초동에서는 삼성물산이 다음 달 서초우성1차를 재건축한 아파트를 내놓는다. 전용면적 59~238㎡ 1317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 4100만~4200만원 선으로 예상된다. 삼성물산은 5월 강남구 삼성동에서도 상아2차 재건축 아파트를 선보인다. 총 679가구로 재건축되고, 전용 71~84㎡ 115가구가 일반분양된다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “강남권 입성을 노리거나 강남 일대 낡은 아파트에서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다.
 
강북권에서는 재개발 물량이 눈길을 끈다. GS건설은 다음 달 초 마포구 염리3구역을 재개발한 ‘마포프레스티지자이’를 분양한다. 공급물량은 1694가구이고, 이 중 365가구가 일반분양분이다. 분양가는 3.3㎡당 2600만원 안팎으로 예상된다. 서대문구에선 효성이 다음 달 초 홍제동에 ‘홍제역 효성해링턴플레이스’(홍제3구역 재개발)를 선보인다. 전용 39~114㎡ 1116가구 규모로 417가구가 일반분양분이다. 양천구 신정동과 동대문구 전농동, 서대문구 북아현동 물량도 눈여겨볼 만하다.
 
문제는 분양가다. 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 가격을 통제하고 있어도 분양가 상승 추세는 꾸준히 이어지고 있다. 시세보다 낮아 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 ‘로또’ 기대감이 일고 있지만, 분양가 부담은 작지 않을 것으로 예상된다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “해당 단지의 분양가가 적절한지, 자금 여력이 있는지 등을 냉정하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
 
당첨 확률 낮으면 입주권 매입할 만
자금 사정이 여의치 않다면 중도금 비중이 낮은(40% 이하) 단지를 노리는 것도 방법이다. 최근 대출이 어려워지면서 중도금 확보가 만만치 않은데, 중도금 대신 잔금 비중이 높으면 자금을 운용하기 수월해진다.
 
가점이 낮아 당첨 확률이 낮다면 조합원 입주권(동·호수 추첨이 끝난 조합원 지분) 매입을 고려하는 것도 좋다. 입주권은 일반분양과 달리 매입금을 나눠 낼 수 없어 자금 부담이 큰 만큼 간혹 일반분양 분양가보다 싼 매물이 나오기도 한다. 전문가들은 “입지 같은 지리적 조건이나 금융 조건, 분양가 등을 잘 따져보고 실수요적 측면에서 접근해야 한다”고 강조했다.
 
 
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.