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[이번 주 경제 용어] 아파트 리모델링

정부가 재건축 규제를 강화하자 아파트 리모델링에 대한 관심이 커지고 있어요. 지은 지 오래돼서 집을 새로 짓는다는 점은 재건축과 같아요. 다만 기존 건물을 모두 부수고 완전히 다시 짓는 재건축과 달리 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 나머지 부분만 고쳐 짓는 방식이에요. 사람으로 치면 뼈는 놔두고 장기만 치료하는 식인 거죠.
 
리모델링의 장점은 연한이 비교적 짧다는 겁니다. 재건축은 지은 지 30년은 돼야 추진할 수 있지만, 리모델링은 15년이면 사업을 시작할 수 있어요. 예컨대 준공 20년 차라 재건축은 할 수 없지만, 화장실·주방 같은 시설이 낡아서 사는 게 불편한 경우 리모델링 사업에 뛰어들 수 있는 거죠. 부동산114에 따르면 서울·수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 40개 단지, 2만5000여 가구에 달합니다. 사업 기간도 3~4년 정도로 재건축보다 짧아요. 그만큼 공사비도 재건축의 60~70% 수준으로 저렴한 편이고요.
 
규제가 비교적 덜하다는 것도 장점이에요. 재건축에 적용되는 초과이익 환수제(재건축 부담금제)나 거래 제한(조합원 지위 양도 등) 규제를 적용받지 않습니다. 안전진단도 재건축은 D등급 이하를 받아야 사업을 추진할 수 있지만, 리모델링은 B등급 이하면 가능해요. 최근 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르는 이유죠.
 
물론 한계도 있어요. 내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계된 벽)을 철거할 수 없어 아파트의 좌우 폭을 넓히기 어렵고, 앞뒤로만 늘리는 경우가 많아요. 아파트 평면을 자유롭게 설계하지 못하는 거죠. 수익성도 기대에 못 미칠 가능성이 큽니다. 재건축은 공사비가 많이 드는 대신 이를 일반분양 물량으로 보전할 수 있어요. 그러나 리모델링은 건축물 높이 제한으로 일반분양분을 많이 늘릴 수 없어요. 수직증축을 하더라도 기존 층수에서 최대 3개 층을 더 올려서 가구 수를 15%까지만 늘릴 수 있답니다.
 
또 사업성이 있으려면 집값이 일정 수준 이상으로 비싸야 해요. 전문가들은 대개 3.3㎡당 1800만원 이상은 돼야 사업성을 확보할 수 있다고 봅니다. 서울 강남권과 목동, 여의도, 용산, 경기도 성남시 분당 정도가 해당하겠죠. 이런 점에서 재건축 규제가 세진다고 리모델링으로 선회하는 단지가 생각보다 많지 않을 것이란 전망도 나온답니다.  
 
황의영 기자
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