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[반퇴시대 재산리모델링] 부동산이 전 재산인 40대 회사원, 종합소득세 부담 걱정돼요

Q. 서울 동작구에 사는 김 모(43)씨. 회사원으로 초등교사인 동갑내기 부인과 자녀 둘을 키우고 있다. 부부 합산 수입은 급여 800만원에 월세 240만원이다. 부부가 은퇴하기까지 십 수 년이 남았고 은퇴 후엔 국민연금과 사학연금을 수령할 수 있어 여유롭게 산다. 하지만 김 씨네에게도 고민은 있다. 부동산이 자산의 전부여서다. 그동안 은행대출을 낀 갭투자로 집을 여러 채 사들여 다주택자가 됐지만 아직 정리를 하지 못했다. 부동산 보유액 18억원에 부채가 8억원이다. 이자부담도 그렇고 세금이 걱정이다. 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과 조치가 시행되고, 종합소득세도 적지 않을 듯하다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지 상담을 구했다.
 
상가주택 임대사업자로 등록해 세금 아껴라" 
 
A. 서울 동작구에 아파트, 경기도 부천에 연립주택, 인천에 상가주택 등 다양한 종류의 부동산을 보유한 김 씨네는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 예고돼 있는데다 대출규제, 금리인상, 주택공급증가 등 부정적 요인이 쏟아지고 있어서다.
 
그에겐 세가지 선택지가 있다. 처분하기, 증여하기, 임대사업자 등록하기다. 일단 서울의 아파트는 주거용인 만큼 보유를 권한다. 나머지는 내달까지 어떤 식으로든 정리가 필요하다.
 
재산리모델링 3/5

재산리모델링 3/5

◆임대소득세 한 푼도 안 내=김 씨네는 다주택자이지만 양도세 중과를 걱정하지 않아도 된다. 주택을 보유한 곳이 투기 및 조정대상지역이 아니기 때문이다. 정부가 지정한 투기지역은 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시다. 조정대상지역은 서울 전지역, 경기도 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·기장·부산진·남)와 세종시다. 김 씨의 주택은 이들 어느 지역에도 해당하지 않는다.
 
그러나 미래 가치 상승 가능성이 낮은 부천의 연립주택은 처분하는 것이 좋겠다. 양도차익 9000만원에 대해 일반세율(6~42%)과 장기보유특별공제(27%)가 적용돼 양도세는 1100만원 예상된다.
 
인천의 상가주택은 1~2층 상가, 3층 주택으로 구성돼 있다. 상가는 임대사업자 등록을 해놓았지만 3층 주택은 임대사업자 등록을 하지 않았다. 만약 3층 주택에 대해 임대사업자로 등록하면 주택 수 계산에서 제외돼 보유 아파트는 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다.
 
상가주택을 임대사업자로 등록하더라도 연간 임대수입이 720만원으로, 과세기준 금액 연 2000만원에 미달되므로 임대소득세 부담은 없다. 내년부터 임대수입 2000만원을 넘지 않아도 소득세(분리과세, 14% 세율)를 내야 하지만 임대사업자는 필요경비 70%, 기본 공제 400만원이 적용돼 역시 소득세를 내지 않아도 된다. 결국 김 씨네는 부동산 임대소득에 따른 종합소득세를 걱정하지 않아도 되는 셈이다.
 
◆부채 많아 사망보장금 준비해야=자산 중 임대보증금과 은행대출 등의 부채가 큰 비중을 차지해 부부의 유고에 대비한 보장 자산을 준비해야 한다. 부부가 사망하게 되면 수입 축소에 따라 자녀의 금융비용 상환이 문제가 되기 때문이다. 인천 연립주택을 팔면 부채는 4억5000만원 남는데, 이의 70%인 3억원을 사망보장금으로 하는 종신 보험에 부부가 각각 가입하도록 하자. 월 37만원의 보험료가 든다.
 
김 씨 부부는 은퇴 후 국민연금과 사학연금을 합쳐 월 300만원 이상 수령할 수 있다. 이걸로 생활비가 부족할 듯 싶으면 개인연금을 들도록 하자. 납입금 월 150만원, 연금개시 시점을 60세로 연금 펀드를 가입하길 권한다. 
 
◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
왼쪽부터 장성주, 이동현, 백찬현, 최용준.

왼쪽부터 장성주, 이동현, 백찬현, 최용준.

◆ 재무설계 도움말=장성주 미래에셋대우 신천역지점장, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브 라이프플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표
◆ 후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.