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“8·2 대책 일부는 효과 ¨ 동탄·평택 등 미분양 심화 우려”

‘실수요자가 중심이 되는 시장’. 문재인 정부 부동산 정책의 핵심 어젠다다. 투기를 막고 집값을 안정시켜 실수요자들이 부담 없이 집을 사고팔 수 있게 하겠다는 것이다. 방향이 맞다는 데 이견은 없다.
 
그런데 연초부터 들썩인 강남 집값과 이를 억제하기 위해 이어진 고강도 규제, 그리고 안정화를 넘어 침체 양상까지 보이는 일부 지방 부동산 시장을 보면서 정부 정책이 제대로 굴러가고 있는지 의구심을 제기하는 목소리가 크다.
 
중앙일보는 국내 주요 부동산학회의 수장들에게 정부의 부동산 정책을 평가해 달라고 요청했다.
 
대한부동산학회 권대중 교수(명지대), 한국부동산정책학회 이성근 교수(경희대), 한국부동산분석학회 이창무 교수(한양대), 한국부동산산업학회 정희남 교수(강원대)다.
 
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

정희남 교수는 “잘하고 있다”며 “다만 부동산 정책 입안과 발표를 국토부 등 한 곳으로 일원화할 필요가 있다 ”고 조언했다. 고위 관료들이 보유세, 재건축 규제 등 잇따라 엇갈린 발언을 하면서 시장이 동요했던 것을 지적한 얘기다.
 
이성근 교수는 “정책 실패를 논하기에는 이른 시점이고 현 정책을 유지한다면 장기적으로 효과를 볼 수 있다”고 말했다.
 
권대중 교수는 “부동산 시장은 지역별, 계층별 맞춤형 정책이 필요한데 정부는 수요·가격 억제책만 내놨다”며 “부동산 정책이 실패하고 있다”고 평했다.
 
이창무 교수는 “노무현 정부의 잘못된 정책을 반복하고 있다”고 말했다.
 
4명의 학회장(권 교수는 학회 이사장)은 부동산 시장에 미칠 영향이 큰 정책이나 요인을 신DTI(총부채상환비율) 등 대출규제, 재건축 규제, 양도소득세 중과, 보유세 인상, 시장금리 인상 순으로 꼽았다.
 
8·2 부동산 대책이 발표된 지 6개월이 지났다. 효과가 나타나고 있나.
이성근 교수(이하 이)=“이미 나타나고 있다. 특정 지역을 제외하고는 과열됐던 시장이 안정되고 있다. 다만, 강남 지역 과열에 대한 예측과 대응은 부족했다. 4월 시행 예정인 다주택자 양도세 중과와 5월 재건축 초과이익 부담금 통보 등이 향후 시장에 영향을 미칠 것이다.”
권대중 교수(이하 권)=“하반기가 돼야 본격적으로 나타날 것 같다. 재건축 초과이익 환수제에다 10월에 시행하는 총체적상환능력비율(DSR) 효과도 지켜봐야 한다. 금리 인상이 본격화되고 보유세 인상도 거론되고 있어 시장이 위축될 수 있다. 하지만 정부 의도와 달리 강남을 중심으로 양극화가 더 심화할 수 있다.”
 
정부는 강남 집값 급등의 원인을 다주택자의 투기로 보고 있다. 동의하나.
=“일부 투기세력이 분명히 있다고 본다. 짧은 기간에 큰 폭으로 가격이 급등한 것은 정상적인 수요보다 투기적 수요가 가세했다는 방증이다. 물론 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 움직임으로 가격이 오른 측면도 있다.”
이창무 교수(이하 무)=“아니다. 사람들이 선호하는 입지의 주택 공급을 억제하면서 희소가치가 높아진 강남 재건축·고가아파트의 가격이 급등한 것이다.”
 
신DTI를 비롯한 대출 규제 영향은.
=“부자에게는 큰 영향이 없을 것이고 중산층 이하 저소득층에 더 영향을 미칠 것이다.”
=“대출 규제는 자본력이 있는 투자자에게는 큰 영향을 못 미친다는 것이 이미 시장에서 검증됐다. 대출 규제는 1주택 가구가 추가로 주택을 소유하는 데는 걸림돌이 된다. 그래서 부동산 거래가 감소하고 가격 상승 효과도 억제할 수 있다.”
 
4월 시행되는 양도세 중과가 다주택자에게 영향을 줄까.
정희남(이하 정)=“금융자산이 많은 상위 계층은 중과를 두려워하지 않을 것이다.”
=“다주택자가 주택을 처분하는 효과를 기대하기 어렵다고 본다. 하지만 거래 억제 효과는 클 것이다.”
=“다주택자가 임대사업자로 등록하는 효과는 있을 것이다. 그런데 다주택자의 주택 매각은 침체 가능성이 있는 시장에서는 바람직하지 않다. 다주택자가 집을 내놓으면서 주택 가격이 하락한다면 무주택자도 시장을 지켜보자는 생각에 굳이 주택을 사려 하지 않을 것이다.”
 
당정에서 보유세 인상을 검토하고 있다.
=“종합부동산세는 일부 조정이 될 것으로 본다. 하지만 고가 1주택 소유자들의 조세 저항이 심할 것이다. 종부세 인상은 일부 영향을 미칠 수 있지만, 대세를 꺾을 정도의 영향을 주지 않을 것이다.”
=“부동산 시장에 미치는 영향은 양도세 중과보다 종부세 인상이 더 클 것으로 본다. 다주택자들이 부담을 느낄 것이다.”
 
강남과 달리 지방 일부 지역에서 미분양·미입주 우려가 나온다.
=“공급이 많았던 경기도 동탄이나 평택, 지방의 경북·경남·강원 등에서 미입주·미분양 사태가 나타날 수 있다. 일시에 공급량이 너무 많았고, 청약제도 강화도 영향을 미치고 있다.”
=“규제가 강화될수록 집값 상승을 기대할 수 있는 지역으로 청약 경쟁이 집중되는 경향이 있다. 따라서 청약 수요가 몰리는 곳은 여전히 경쟁이 치열하겠지만, 지방은 미분양 증가가 예상된다.”
=“앞으로 미분양·미입주를 포함해 유휴 부동산이 가장 큰 사회 문제 중 하나가 될 것으로 우려한다.”
 
3월 이후 부동산 시장을 전망하면.
=“상고하저 현상이 나타날 것으로 본다. 하반기에 서울 강남은 다주택자 규제나 종부세 인상 등으로 주춤할 것이다. 강북은 단독주택지를 중심으로 가격이 상승할 것이다. 다만, DSR 시행과 금리 인상 등이 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 것이고, 지역별 차별화가 심화할 것이다.”
=“지방은 물론 수도권도 점진적인 안정세 혹은 하락세로 들어설 것이다.”
=“하반기에는 투기 수요 감소로 시장 안정을 기대할 수 있다. 그러나 수요가 많은 특정 지역에 공급량이 제한적이다. 강남권 등 특정 지역은 일시적으로 거래가 침체한 후 오히려 가격이 오를 수도 있다.”
 
김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.